置業痛苦指數其實即是房價收入比，很多人批評這個指數沒意思，置業是愉快經驗，為何說成痛苦經歷？痛苦指數好、快樂指數也好，名稱不重要，最重要是這是一項當地人負担樓價的指標，也是地產泡沬指標之一。根據唐榮的置業痛苦指數，2012年截至1月26日止，一手樓的房價是每月家庭住户入息中位數28,800港元全年收入的31.5倍，二手樓的房價是家庭住户中位數收入的13.2倍！泡沬有多大？
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8至5.5，而發展中國家合理的房價收入比則在3至6，香港的房價收入比明顯高得多。2007年7月美國房產泡沫爆破時，房價收入比最高的3個城市: 加州洛杉磯、加州舊金山和加州聖地亞哥的房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。泡沬爆破後，加州房價下跌得最嚴重。根據大前研一，日本在泡沫時期房價是年收入的15倍，15倍之後泡沫就破裂了！
或者只談數字並沒多大意義，換個角度看，這堆數字代表什麼？唐榮解讀為以每月家庭住户入息中位數28,800港元，閣下不吃不喝，需要31.5年才能抵消一個一手樓的樓價，如果購買二手樓便需要13.2年不吃不喝來抵消。而美國在2007年7月房產泡沫爆破時，加州洛杉磯人便要10年不吃不喝來抵消樓價，日本人在其泡沫時期便要15年。
當然，為置業而不吃不喝太誇張了，筆者認為一個普通人要以一半薪酬用來吃喝玩樂，否則生存單為買樓便沒生存意義，亦即吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵消樓價的話，其實需要多一倍時間，即是說香港人需要63年來抵消一個一手樓的樓價和26.4年來抵消一個二手樓的樓價。美國加州洛杉磯人在泡沬時期便要20年來抵消樓價，日本人需要30年。
從這個角度看，置業痛苦指數又真的幾痛苦，人生有幾多個26.4年？一個大学生畢業大概約22歲出來社會工作，問他人生有幾多個63年？
這不算誇張了，如果以2011年2月7日一手樓置業痛苦指數達至高峰47.6，當時的一手樓平均樓價為1,508萬港元，以每月家庭住户入息中位數28,800港元，薪酬一半便需要95.2年來抵消一手樓的樓價，即使你22歲大學畢業立即買樓，你能否有117.2歲？
當然有人會說用薪酬$28,800買1,508萬元的一手樓，發夢吧！其實以一個家庭住户每月收入100,000港元，不吃不喝需要12.6年來抵消高蜂期的一手樓樓價，吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵消樓價便要25.2年，再講，香港有幾多人擁有家庭住户月入100,000港元，一百萬元年薪？如果你只是一名打工仔，在香港買一個一手樓自住，說窮一生精力並不為過！
雖說2011年6月後樓價有所下調，不說不知，原來二手樓價靜悄悄的升了上來，當一手樓的置業痛苦指數在2011年2月7日攀上高蜂的47.6，平均樓價達1,508萬元，下跌至現在1,087萬元，二手樓的置業痛苦指數從12.1升至現在13.2，平均樓價從371萬元升至現在457萬元，現時溢價只約500萬元，是否代表二手樓價巳經太高？即使你是結婚生仔的剛性需求，亦要小心！
很棒！推推~~~~~
回覆刪除呢個指數, 純係為一d人作評論樓市,啱用就借來用一用而己。照咁計,打工仔一世都買唔到樓, 正如計算一個普通打工仔要打幾多萬世工先至有李嘉誠既身家一樣(就算係咁, 李生既身家到時都唔知升左幾多千萬倍,即係永遠追唔到).其中有個原因係扛捍作用,同時間值(哈, 好似你玩緊既option同輪咁) 大家都知銀紙每三十年唔見左九成, 以依家既債要三十年後先還, 呢三十年, (人工都會加架麻)即係一折付款, 你話抵唔抵? 呀,計埋三十年利息, 當三折喇, 以你講既13.2 x 30% 即係4年度咋噃。以我個人既例子, 99年以1.5m(820呎, 大西北當然唔可以同市區樓比) 買入現單位,以28,800(應係月收入吧, 圖下面第五行寫左全年收入) 都係4年幾,同我估算差唔多。
回覆刪除我會傾向用吃喝之後一半收入來除，那其實就是你的供樓年期，樓價升了那麼多，其實很人都以拉長供樓年期至三十年，同我計的數差不多，雖然你以貶值的銀紙買一件「可能」（唔擔保，高峰期買可能未必一定）升值的實物，但事實上你是用有血有淚的30年靑春來換取，但在其他地方只是1.8至5.5, 連同吃喝加一倍時都只是3.6至11年，人工加咗再供快兩年，講緊10年之內供完
回覆刪除在20世紀, 香港人的居住環境不斷提高。但這十年來, 除了公屋居民外, 香港人的生活質素在下降中, 無能的香港政府固然有不可推卸的責任, 但偏離現實的環保份子也是重要原因。
回覆刪除唉！連住都未搞得掂，使唔使七成地方是綠色，又唔係話要摌平啲樹，唔七成，六成半啦
回覆刪除引用別人blog既文章以下, 請有有何評論?
回覆刪除表面上，樓價直迫 97，實際上，比 97 便宜多了！
聽老爸老媽說，97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右，供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。
以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例...
首先，從供樓角度看...
對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！
97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。
10 年：月供 $4,502，月入 $15,000 已綽綽有餘。
12 年：月供 $5,531，月入 $15,000 足可應付。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！
第二，從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾...
97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬
10 年：總利息 ~$22 萬．總樓價 ~$222 萬
12 年：總利息 ~$59 萬．總樓價 ~$259 萬
怎樣？還堅持現在跟 97 一樣貴嗎？
第三，從需求角度看...
97 年的時候，需求主要來自本地人。今天，大陸同胞都喜歡到香港買房，近年的新盤，約有 30% 以上買家是大陸人，如果計及以公司名義買樓的大陸人，相信遠不止此數。
大陸人的購樓慾已不止於新樓，就連中細價樓亦不放過，去年 Dozy 出售的 5 個單位中，其中 2 個就是大陸人買。
97 年的時候，很多人為負擔不了供樓，樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97，是技術性調整，多於因為超出社會負擔能力而爆煲，購買力只是被埋藏，而不是被消耗。講真...若非政府連番出招，恐怕中原城市領先指數已突破 120 了，期待樓市大跌五成的朋友，包括我自己，恐怕要失望了。
Foon:其實我也經常看Dozy的文章，雖然不贊同他的觀點，但他寫文的風格的確很風趣。Sorry Dozy，要出文反搏你！
回覆刪除Foon，暫時我的反搏只可簡短:老兄，D息30年都唔升咩，97年你地係以高息上車，然後息口下降，依加係低息上車，然後息口上升呀，97年上車等同你揹着一個大包袱上車，然後包袱重量下降，依加係揹細包袱上車，包袱重量上升，仲加埋高樓價上車，同吊頸冇乜分別，最重要係D息升到去边都未知，遲些出文詳盡解釋。
現有更重要文章要出，因為突然驚覺快要殺到，希望今晚盡快出到分析，如果你的股票是想獲利就不要等太久了，世界政局有異動！
哈, 唔好意思, 我做左煽風點火之人添。只係想多角度大家討論下, 如有得罪,在此賠罪.
回覆刪除全面的人生不只為左個層樓,更應多些選擇....
回覆刪除Foon:不用道歉，多角度討論是好事，其實筆者一早有此想法，只是沒有出文，我稱那位老兄是Dozy，真的不應在此時話樓價平，因為好多人真的好眼淺
回覆刪除啥霖兄；我想指出痛苦指數剩2，其實就是整個社會人口的平均供樓年期
回覆刪除本人每天在留意樓市場及相關文章, 有人看好, 有人看淡, 各自表述。發覺有一樣可以簡單歸納既係,睇好既多數持有物業(或從事物業相關行業)既人;而睇淡既多為想上車(或再買樓, 如本人), 甚至已沽出自住樓等跌既人。呢樣唔涉及作者是否違心而論, 而係一d有傾向性作出既判斷, 正如前排去Dozy間中心聽講座, 佢都分享左自己既經歷, 話佢多年前曾到某有關樓市既雜誌見工,未被取錄, 後來佢從响嗰間雜雜社工作既朋友度得知, 原來該社係唔會請有物業既人寫評論, 因為有傾向性。
回覆刪除哈！咁唐唐係豪宅王，依你傾向性論，係咪等同豪宅樓市只有升？
回覆刪除呵呵, 呢次精彩喇,如果豬同狼都入唔到閘(未見過明報同壹傳媒咁齊心,D料可以SHARE仲開埋對方個名添,政治呢家嘢真係一日都嫌長) , 咁下任特首將會係何鐵頭, 何特首, 你準備好未呀? 或笵婦人再次披甲上陣, 到時又話突然年青左, 可以勝任。唐唐可能監都有得坐, 豬係唔夠狼鬥既, 等睇好戲!!
回覆刪除簡直精彩！先聊者賤！無話可說！
回覆刪除Foon:其實那個傾向論一竹槁打死兩類人，唱淡和平實分析的人，講乜都假，簡單如息口上升對全期供款的影響是分析員和業主們不應該有的錯誤
回覆刪除簡單講佢咁叫誤導
回覆刪除我諗樓市同股票唔同既係,股票(或叫證券)只睇升跌, 你估啱方向就有錢賺;而房產除左上述證券的操作方法外(炒家賺差價), 仲有佢係必需品,價跌左可以放租(唔似證券等佢升返, 其間冇收入,少少股息唔算 ),每月都有現金流(唔好話租出點算, 一定租到, 價錢問題啫).只要每月負担到供款(租金收入應多過你既利息支出卦), 長線一定贏, 供完款後, 即使層樓價值為零, 你都每月有租收。故估樓市升或跌可作為入市參考(個個都想有沙士價), 但最重要係計掂自己條數,負担到就ok, 升跌只係心理影響。
回覆刪除Foon:說得對，最重要是計掂自己條數，不要再不適當時機被拋下車，長遠收租，你還是會賺。
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