人口普查揭示很多房屋問題

政府統計處上周公報2011年人口普查簡要結果，小小一份報告，給人看出很多房屋問題。


揭示怨憤怒恨的來源

上週三經濟日報的唐榮在樓論專欄指出以月入中位數計算，不論個人或家庭收入中，花了10年才增加了10%，相較住宅樓價10年間升131%和租金升41%，升幅卑微，可能是市民怨憤原因之一。另一怨憤原因是私人住宅單位的租金相對收入比率的中位數為25.7%，較供樓佔收入比率中位數20%為高。


收入追不上通脹

個人收入在過去10年增加10%，但10年內本港通脹增加12.5%，即剔除通脹影響後，個人收入實質下跌。樓價大幅上升131%，剔除通脹，實質升118.5%，顯示單憑個人工作帶來的收入儲蓄買樓難度很高，通脹越高，儲蓄買樓越難！


住公屋容易剩私己錢

私樓市場2011年租金中位數較01年大升41.5%，由月租5,300元上升至7,500元。公營房屋租金水平在過去10年下降6.9%。除與家人同住可免去大額私樓租金開支外，住公屋似乎是另一更好儲下私己錢的途徑。是否就是鼓勵年輕人向下流的其中因素？


私樓市揚也老化

另一項有趣的數據，沒有按揭及貸款的自置樓宇由48.5%上升到60.1%，這揭示了什麼？年輕人買樓，很小現兜兜全數或半數付現金，通常工作幾年，儲夠10-20%首期便買樓，現在要付30%首期，即使如此，一般都會借七至九成按揭。

而普查報告指出沒有按揭及貸款的自置樓宇增加，顯示置業的人已有一定財力，可能是外地富人以現金買樓，但更大可能的是置業的都是中年至老年人，這裏我所指是四十歲以上人口，他們以較小按揭貸款買樓或將按揭貸款還清，觀從人口年齡中位數從2001年36.7上升至2011年41.7，私樓市場隨人口一起老化的推測不無道理。


老人化的私樓市場對供應的影響

換句話說，現時擁有私樓的人大部份不是年輕一代(這裏指四十歲以下人口)，大大顯示年青一背置業難。值得我們關注的除了是年輕一代的置業能力不逮外，私樓市場老人化帶來的其中一個重大問題是私樓市場流轉慢，中年人買了自住樓，傾向持有較長時間。

另方面，中年人無論在工作年資和收入均較年輕人優勝，除了自住物業，還有足夠財力購買投資物業作為未來退休養老，買樓作為退休用途又是令市場流轉慢的另一因素，這都大大減低私人樓宇供應量，即是說計算未來私人樓宇供應量，如只參考過去十年平均的供應量，很可能是不夠的。以現時的普查數據，很難計算出這方面的需求量，政府統計處或需更多關於擁有私人樓宇的年齡以及收入的分佈資料。