施政報告內新居屋計劃對樓市的影響

千呼萬喚，老曾在他的任期只剩下少於一年，樓價從2005年至今升咗100%，才開始急市民所急，以下節錄《施政報告》內新居屋計劃，個人認為現在才復建居屋，現在才知道做地是要長期的，太遲！太遲！

 

《施政報告》推出新居屋計劃http://www.info.gov.hk/gia/general/201110/12/P201110120182.htm

　　

1. 新計劃的對象是每月收入低於三萬元，主要是屬首次置業人士的家庭。

2. 計劃提供實用面積約四百至五百平方呎的單位，售價約為一百五十萬至二百萬元左右。

3. 由二零一六至一七年起四年，政府會撥地提供超過一萬七千個有關單位，每年約為二千五百至六千五百單位。

4. 首個年度可先提供二千五百個單位。將來土地供應增加，我們會以每年平均可以提供五千個單位為規劃目標。

5. 業主購入單位五年內出售，只可售予綠表人士或房委會。五年後，向房委會繳付了補價，可自由出售。

6. 補價只需是補買入時射地價，不計物業升值。曾蔭權說，這「方便業主在私人市場轉換單位。」

很多人關心的問題：「新居屋政策會否影響樓市？」

我個人一直認為樓市升市，政府賣居屋阻不了升勢，樓價下跌也跟興建居屋無関，樓價下跌是跟經濟週期有關。不過，2014年才有二千五個居屋單位推出預售，2016年才可以入住，那麼少供應量又那麼遠的事，怎樣影響樓價？現時平均樓價已達平均6000元一呎，要跌的怎樣都會跌，不要賴地硬！

從這份施政報告內的新居屋政策看出，曾政府是想避開未來幾年供應居屋，即使供應也是少得可憐，是否已預計樓市泡沬將隨外圍經濟收縮而爆破？個人感覺政府整天都在測市跌，但這又是否政府應有的角色？與其說一些人經常等市跌不切實際，政府其實才是帶頭等市跌，更為不濟！

筆者97年至現在都認為政府應改革稅制，使政府不再依賴地產作為財政收入，才是香港經濟應走的路，97年時我們已吸取了教訓，地價貴、租金貴、香港因此失去競爭力，但改革稅制必須在經濟好的時間進行，曾蔭權已失去最佳時機，香港政府只會繼續依賴土地、地產作為財政收入。

從曾政府多年施政的思維，香港樓價只得升的份兒，即使跌也不可跌得太多，這會令政府財政收入不穩。那麽，政府更必須提供置業的階梯。

很多人認為居屋幫人投資致富，由於買賣受到規限，居屋升值能力怎樣也不及私樓，如何令人發達致富？極其量都只是在樓市升市時，讓他們的資產也可以升值，套現後補貼多少儲蓄轉投私人物業市場，居屋政策其實是為私人物業市場提供「新水」。

只建公屋，不建居屋，市民的收入又無法快速追上樓價升幅，住公屋的(富或不富户)都只得繼續住公屋，夾在中間「唔上唔落」的人，既不合資格伸請公屋，也買不起私樓，要解決住的問題，最捷忽方法就是離開中間那層，向下流至適合伸請公屋，那就是現時我們見到大學生不願加人工或只做散工，務求留在低收入階層的現象。公屋需求只會越來越大，政府財政負担只會日益膨脹，長期只建公屋不建居屋是行不通的，居屋是必須要建。

話需說回來，筆者很質疑香港政府庫房是否能夠長期依賴地產收入？世界周邊地方，特別是內地的經濟發展是否永恆不變嗎？到時不要問：Who Move My Cheese？

另方面，居屋供應只會是400至500呎樓，加上那些限呎限量私樓又是集中供應細價樓，樓市泡沬爆破，將會是最影響細價樓！