為何2010年的樓價要比1997年平？地產勇士果然是名不虛傳 (2010年10月29日)

昨天有一個幾搞笑的現象，代表政府的曾梭華一邊在立法會說香港樓價在金融海嘯後急升四成七，情況令人憂慮，另一邊97投地勇士黃志祥在記者會上反問為何香港樓價要平過97年？那么香港市民何去何從？官方說樓價有問題，地產勇士說樓價冇問題，究竟現時樓價有冇問題？

社會為何認定97年的樓價是泡沫？當時經濟增長從1996-97年都是正增長

1996 第一季 2.5%
第二季 3.6%
第三季 4.7%
第四季 5.9%

1997 第一季 5.8%
第二季 7.2%
第三季 6.1%
第四季 1.4%

1997年的樓市高峰期約在第二、三季出現，而97年第二季國內生產總值(簡稱GDP)從1996年第二季實質增長3.6%之上再增長7.2%，97年第三季GDP從96年第三季的實質增長4.7%之上再增長6.1%，即使在亞洲金融風暴後，97年第四季的GDP也從96年第四季的實質增長5.9%之上再增長1.4%。97年經濟是增長上的增長。1997年人均生產總值實質上升4.2%，是真正的實體經濟支持樓價，當時的按揭利率達高13厘。

2009年全年GDP實質下跌2.8%，2010年第一季GDP實質增長8.0%，第二季GDP實質增長6.5%，經濟增長看來強勁，但看看2009年第一季及第二季的GDP卻是分別實質下跌7.7%及3.8%，2010年的經濟增長是2009年的低基數下獲得的强勁增長。而2009年人均生產總值實質下跌3.1%。家庭中位數每月收入從97年平均HK$18,709下跌至2009年平均HK$17,900。

兩個年代的經濟數據高下立見，2009年至2010年的數價升幅是否有實質支持不言而喻。而唯一支持現時樓價是低至一厘的按揭利率，現時多達七成人是用隔夜拆息(HIBOR:0.26厘+0.68厘)做按揭，如果認定97年的樓價是泡沫，那麼2009/10年之樓價更可說是超級泡沫。而樓價高企建基於高達七成新買樓或轉按人士使用隔夜拆息做按揭，更如建樓於流沙上，埋下巨大金融危機。試想想一但游資短時間游走，拆息必定揪升，即使只升上2.8厘(cap-rate)，按揭付款已差不多上升50%。這樣的樓市會平穩發展嗎？Don't be naive。