遠水真的不能救近火？那又未必！(2010年10月16日)

施政報告出了後，傳媒一律說港府的遏樓市泡沫政策遠水不能救近火、無用等等，我認為那又未必，只是效果浮現得慢，有點像温水煮蛙，不是即時喝停炒樓之類的效應而己。

首先，置安心政策是一項長遠減需求的政策，在投資角度來說，置安心政策實是會令中細價樓的租客減少，而長綫投資者會考慮將來中細價樓租客的餅細了，單位會較難租出，連同考慮到遲些會加息，租金不能補貼利息，長綫收租並不化算，加上預期未來供應量多，遲賣樓會因供應多而較難賣樓，長綫投資者會在租約完結後賣樓。由於現時投資渠道多，買人債收息加升值回報高，又少煩惱，賣樓後的資金會轉投其他方面。

此項政策不會令長綫投資者一煱蜂出貨，原因首先是現時利息還低，持貨成本低，其次是置安心樓要到2013至2014年才有，威脅不是即時，無需急於出貨，樓價不會即時塌下來，短期內也可以高企不下，但這一兩年內，長綫投資者會慢慢減持，中細價樓是會慢慢下調。

另一方面，預期每年20,000個私人住宅供應量，市建局建實用樓和執番正新樓建築標準，也令用家憧憬遲些買樓會有較多較實際的樓買，即時的效應是令用家不追價買不實際的樓(包括新樓舊樓)，可以等下的用家需求會減少。

加上我之前所說將投資地產剔出投資移民項目是減少唔知價嘅人爭買樓，減少製造高價成交指標，而這些人是有實需求和不惜代價的，因為需求不只是住還有護照需求！那么只承下投資需求的投資者，但他們會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報，而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。

這些政策效用不是即時，用家和長綫投資者會在計數時考慮的問題。雖然政策沒有針對短炒，但這一邊少了投資者，那一邊少了實際用家，短炒的逃生門會細了。這就是温水煮蛙的效果。