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2010年10月15日星期五

2010/11施政報告內有關樓市政策的成效?(2010年10月14日)

今日很多人都會談論2010/11施政報告內有關樓市政策的成效。有很評論認為政策無法遏抑熾熱的樓市,讓我也來熱鬧一番!

施政報告內有關穩樓價措施的三大要點:

a) 2014年建成5000個"置安心"可租可買房協單位給中產人士,家庭收入限制$23,000至$39,000
b) 未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地
c) 投資移民計劃今日起剔除房地產項目

作者認為長遠是有效的,且聽聽我的看法:

2014年建成5000個罝安心"可租可買房協單位給中產人士:

入息$23,000至$39,000的中產家庭,假設四分一收入用來交租,大概可付約$6,000至$10,000的市場租金,對他們來說,五年不變的租金可算是一種保障,相信計劃會受歡迎的。但計劃的背後是叫人避開風高浪急的時世追價買樓,還假設了五年後樓價比現在低?信不信由你!不過,未夠錢置業的人士可buy time儲錢,遲些買好些買大些、實用些的樓,也不是一件壞事。但你便要接受五年後樓價比現在低的假設。五年後的事誰會知道?

計劃的另一問題是落成時間是2014年,如果我沒猜錯,2014年,印銀紙熱浪己過,或香港股市、樓市泡沬己爆、或是美元、美債爆煲、商品、黄金爆煲,問題是現時世界經濟很多不穩定的因素存在,這兩年內,爆煲問題隨時陸續有來,2014的五年後即2019年會否是泡沬再起時也說不定,真的很難估!此政策又是突顯遠水的缺點!唉!

實際會發生的是租私人中細價樓的人會少了,買中細價樓收租的投資者可能會想:「買樓收不到租買來幹嗎?」,投資中細價樓的人可能少了,中細價樓有下調壓力,不過房協要爭生意,都要等到2014年,短期內冇影嚮,但持此等貨式收租的投資者要小心了。

未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地:

很好!給有意置業者一個預期,不過仍然無法短期內改變人們對樓價持續上升的預期,有大把供應末必等同樓價會回調,假若外資熱錢繼續托高樓價,即使全香港的人覺得樓價太高無法買了,只要有一個外資熱錢高價成交,那仍然是成交指標和樓價指標,那么,樓價仍然可以高企不下。

投資移民計劃今日起剔除房地產項目

以上論據,「只要有一個外資以高價成交,那仍然是成交指標和樓價指標,樓價仍然可以高企不下!」少個唔知價嘅戊俚爭買樓,便少個人製造高價成交指標,好事呀!不過成效應該不大,因為仲有千千萬萬個唔知定的海外戊俚補上!但投資者會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報,而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。

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