低息換樓價，抵嗎？ (2010年6月29日)

常聽人說利息很低，抵不住低息的誘惑而買樓，但低息上車卻要付上樓價大幅上升的溢價，究竟這樣做抵嗎？看看以下的列表便知你為低息多付幾多代價。

2009年1月 樓價未升時 (百萬元)	70%按揭成數 3%月供:	240期總供款	樓價上升35% (百萬元)	70%按揭成數 1.2%月供:	240期總供款	全期較 09年1月供多
200	7,764.00	1,863,360.00	270	8,861.68	2,126,803.20	263,443.20
300	11,646.55	2,795,172.00	405	13,292.52	3,190,204.80	395,032.80
400	15,528.73	3,726,895.20	540	17,723.36	4,253,606.40	526,711.20
500	19,410.92	4,658,620.80	675	22,154.20	5,317,008.00	658,387.20

2009年1月 樓價未升時 (百萬元)	樓價 上升50% (百萬元)	70%按揭成數  1.2%月供:	240期總供款	全期較09年1月 供多
200	300	9,846.00	2,363,040.00	499,680.00
300	450	14,769.47	3,544,672.80	749,500.80
400	600	19,692.63	4,726,231.20	999,336.00
500	750	24,615.78	5,907,787.20	1,249,166.40

2009年1月一層值二百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$7,764，供20年，全期供款為$1,863,360。2009年底升致二百七十萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$8,861，供20年，全期供款為$2,126,803，致2010年6月升了50%，1.2%利息，全期供款為$2,363,040。你為低息付的溢價是$499,680。假設供款是佔你的家庭收入三成，你的家庭收入約為$30,000，你要為溢價不吃不喝不穿付出17個月的全部收入。

如果一層在2009年1月值五百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$19,410，供20年，全期供款為$4,658,620。2009年底升致六百七十五萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$22,154，供20年，全期供款為$5,317,008，致2010年6月升了50%致七百五十萬元，1.2%利息，全期20年供款為$5,907,787。與2009年1月比較，你為低息付的溢價是$1,249,166。即使你的家庭收入是$80,000，也要為溢價付出全部16個月的收入。

這只是假設全部240期利息都是1.2厘，其實真正享有1.2厘，只有若24期，餘下的216期是3厘或以上，即是說低息年代，短炒有利，長揸就要諗清楚這個溢價是否值得。

股市樓市大升浪的最後召集 (2010年6月21日)

股市連續低升了十二天，終於進入大升浪，恆生指數今天收市升625點。升市的借口是人民幣升值，然而這個升浪是預期之內的。

首先，內銀股陸續進行供股吸水來符合央行的增加存貸比率(Debt Equity Ratio)要求，在營造寬鬆環境方面，人民銀行連續4周透過公開市場操作向市場注資，為農行上升護航，並支持期內中國銀行(3988)發行400億元(人民幣)A股可換股債、交通銀行(3328)進行供股。第二，對沖基金於六月尾年結前，必須買貨粉飾數簿。第三，市場在短期內沒有壞消息即是好消息，都是營造升市環境的好材料。中央在此時公佈容許人民幣升值只是來個順水推舟，吹谷熱錢流入，方便進行吸水大法。因此，作者相信這次升浪可大慨維持三個月。

股市升，樓市當然亦步亦趨。整體氣氛將有利香港政府七月賣地。

吸水大法後又如何？內地通脹熱浪迫人，加薪要求升温，天然災害連連，加上低息及早前貨幣過於寬鬆，資產價格升不停，泡沫已成，即使行政手段盡做，四月樓價升14.8%，五月樓價仍然升14.5%，只是升少了，看來無法遏抑，人民幣升值事在必行。人民幣升值結果是減低資產價格升值的壓力，也可能為加息鋪路，以抵禦通脹，內銀供股集資為加强抵禦能力。那么內銀要抵禦的是什么？歐洲債務危机風雲再起？美國經濟復甦於九月後乏力？加息後泡沬爆破？讀者自行猜下吧，猜中有獎，獎金就是保住自已的投資。但短期內各位應該好好享受泡沫的最後召集

待变的升多跌少論 (2010年6月15日)

很多人喜歡套用升多跌少論來繪畫出香港樓市的前景，令人憧景未來香港的樓市只升不跌的景象，在過去幾十年都如是，只要守，地產長遠還是升的。不過，這理論能否持續是需要香港政府和香港人如何掌握未來經濟發展的。世界上沒有一個地方的地產發展是可以脫離经濟實體的發展，否則也只會走上杜拜之路。

事實上香港的經濟發展己走上中年之路，人口老化問題將會陸續浮現，而香港的经濟火車頭(economic engine)不斷北移或被內地趕上代替，除了旅遊及零售，香港的经濟火車頭己漸漸失去動力，長遠來說，市民從工作所帶來的收入將會是下降的。

七十年代至八十年代，出口工業向北移，香港的出口廠商利用內地低廉工資取利，從而帶動香港經濟，這就是七十年代至八十年代香港人的發達史。直至九十年代，內地廠商逐漸取代香港廠商自行接觸外地買家，並日漸壯大，民企國企紛紛來港上市，香港會計師和銀行家做鋪橋搭路之工作，這就是香港金融業在九十年代至二千年興旺的故事。二千年以後，香港人工和租金昂貴或內地經濟發展實際需要，香港的會計和銀行後勤紛紛北移內地。事實上，香港的經濟動力已北移得七七八八。二ＯＯ八年金融海嘯後，衍生工具產品受到限制，香港的金融业發展也受到限制，銀行盈利只集中於樓按業務及銷售保險產品等低风險業務，正所謂有數得計。在可見的未來，金融一哥地位將會被上海取代。香港未來的經濟動力必須從新構思及推動。然而香港政府和香港人的思維仍然停留在發展地產，稅庫收入仍然過於倚賴地產，沒有實體經濟動力支持，長期單靠減少土地供應，找內地資金來托市，盲目吹谷，香港地產發展就如生金蛋的雞給殺雞取卵。

要外來資金長期泊在香港，香港人首先要問自己憑什么?要知道我們是要跟上海、北京、深圳、什至東南亞周邊地區競爭這些外來資金的。就憑發展商和政府聯手揸緊土地供應，這方法可托多久，會否托到起泡以致爆破？內地資金來托市？可否將整個內地搬來香港？香港人買不起，就只可長期靠內地資金不斷加碼來托市，這情況能否持續？歸根究底，住在香港的人才是最大買家，如果不是经濟發展向上，收入上升，長遠來說那有那么多錢買大買貴呢？

高地價政策下，政府以104億高價賣出豪宅地 (2010年6月10日)

政府以104億高價賣出山光道地皮，呎價$12,000，新地投得，一般估計建成後，每呎豪宅起碼賣$20,000大元。又一証明，地產商只會有興趣建豪宅，那么中小型非豪宅價的住宅由誰來建。姑且勿論將來的香港經濟能否消化那么多又高價的豪宅，但高地價政策的即時郊應是--無緣無故利好樓市。在歐洲債務危机的陰霾下，本來吹淡風的樓市，即時令各炒家、用家、投資者又再興奮起來，一眾的危机意式消失，繼續追價及封盤加價。樓價上升的原因，不是经濟超好，而是賣地的價錢賣得高，看來政府就像吸食毒品的道友，無法擺脫糖衣毒藥了。