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2012年10月31日星期三

香港樓巳經沒有投資價值

今天經濟日報樓論專欄「連15%BSD 如頂峰入市」中,唐榮指出BSD和新SSD之下,「香港樓巳經沒有投資價值」,亂博亦贊同這種講法。回想亂博曾經在2011年5月寫過,在低息環境下,買樓收租最好盡借來賺盡槓桿回報,在2010年當按揭利息只得一厘,按揭成數做到85%,租金回報可高達21%,借貸比率與回報的關系是非直線的,如果有朝一日,銀行唔使首期借錢給你買樓收租,你的回報是infinity,即是無限。這篇文章改變了很多人對租金回報率的計算方法,當時亦得經濟日報的樓論刊登。

今時今日又如何?先再閱讀此文:

不同借貸率得出不同租金回報率 (2011年5月30日)
http://luan-invest.blogspot.hk/2011/03/2011530.html

很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率,坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率,程式如下:

每月租金x 12個月 / 樓價 = 租金回報率 (1)


有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭,100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭,一般人就會用以下計算方法:

租金回報率 -- 雜項 (1%) – 按揭息率 (2)


亂博認為這樣計算方法太籠統,因為投資者借按揭做投資,其實涉及杠桿(leveraging),對於投資而言,杠桿比率越大,投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下:


假設投資者買一間$3,000,000的樓房,每月收取$10,000租金,一年租金$120,000,用以上程式計算不同按揭成數及租金回報,請看下表:


表一:



現在看看加息至兩厘,結果如下:

表二:

 




再看加息至三厘, 結果如下:

表三:




加息至五厘, 結果如下:

表四:



圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的,而我的看法是,如果有朝一日,銀行唔使首期借錢給你買樓收租,你的回報是infinity,即是無限。


圖一:
 

整個故事的要旨是低息情況下,如早前按揭一厘息,投資者盡借,租金回報是雙位數,買一間$3,000,000的樓房,收$10,000租金,借八成半,租金回報是21%,即使减去通脹率,回報仍然是雙位數,名正言順地抗通脹,風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付,同樣的租金,回報只得4%,扣除通脹率,回報大概打和,但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓,還要空置的投資理論是什麼?)

加息至兩厘,即約現時水平,投資者借八成半,租金回報就減至15.33%,但現時出租樓只可借五成,回報是6%。即使減去雜項,回報仍然有5%,大大高於一般人以為的4%水平。

加息至三厘,以現時出租樓只可借五成,回報是5%。減去雜項,回報仍然有4%

加息至五厘,借盡85%,實質回報巳跌至-1.67%,即使借50%,回報亦只得3%。減去雜項,回報只有2%。即是說加息至五厘水平,借錢買樓收租已不化算。

結論是買樓投資,在按揭利息低至一厘水平,投資者盡借才是最着數,現時按揭利息升至兩厘,只准借五成,回報仍然吸引,但扣除通脹,只能打和,如果樓價不漲,對抗通脹便成疑,不過還是好過無。在利息上升趨勢下,以五成按揭成數買樓收租,回報越來越不吸引,抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。


補充:以上程式未有將time-t series 計算入內,原因是要簡單指出低息環境下,投資者應盡借,以高槓桿提高回報率。但加息至三厘,槓桿優勢會減少,而加息至五厘,高槓桿效應消失。這條程式亦指出了為何銀行會認為三至五厘才是合理的利息水平。


今時今日,300萬只可買到約400至500呎單位,根據差餉物業估價處的租金指數,有關A類別物業2012年8月較2011年5月(寫文章的時侯)升了10.7%,以上例子每月租金增至$11,070,一年租金$132,840,租務物業只可做五成按揭,利率為2.5厘,回報率如下:



租金回報率為6.4%, 扣除約1%雜項開支,回報只較通脹(9月綜消費物價指數按年上升3.8%)多出1.6%,未能真正抗通脹,三年之內賣樓,樓價升幅要超過20%〈10%SSD+3%印花稅+律師費+地產代理(買賣)〉才約可打平。對於境外投資者和公司或非本地註冊公司,按揭成數只得四成,租金回報率為5.7%,扣除1%雜項開支,回報率只較通脹高出0.9%。若三年之內賣樓,樓價升幅要超過35%(15%BSD+10%SSD+3%印花稅+律師費+地產代理(買賣))。不要忘記,現在樓價巳是歷史高位,要在此水平升超過20-35%才打和,勞民傷財來香港買樓,除時贏粒糖輸間廠!個人認為香港樓真的巳經沒有投資價值!


轉載:連15%BSD 如頂峰入市

(經濟日報 2012/10/31)

撰文:唐榮
欄名:專家樓論


政府上周五再出招遏樓市,包括向公司及海外買家徵收15%印花稅BSD,另推出加強版SSD,適用期由兩年延至3年,各級稅階將劃一增5%,即購入物業後頭半年內轉售,稅率為20%、半年至1年是15%、逾1年而不超過3年為10%。住宅物業的投資價值還存在嗎?

再升16% 抵「真正」97價

唐榮認為,BSD的威力大於加強版SSD,因BSD是未見官先打八十的徵稅,尤其是今時「極度」接近「真正」的歷史高位時刻,對非香港居民來說,一方面是先吃掉15%樓價升幅,另一方面,對所有樓市「玩家」,要3年內出貨,不管是止賺還是止蝕,最低限度又被吃掉10%的可能利潤。

為甚麼是「極度」、「真正」?唐榮過去亦曾說明,以私人家庭收入中位數與樓價計算,亦即一般所指出的收入比(當然樓價各有不同計算方式),唐榮採用全年成交金額與宗數計算平均成交價格,1997年的歷史高位,當年平均每宗二手住宅樓價是386萬元,當年私樓家庭月入中位數是2.2萬元,大概要花14.6年不吃不穿不花抵銷樓價。

到了2012年,私樓家庭月入中位數是3萬元,今年截至10月25日,平均每宗二手交易成交金額升至453萬元,大概要花12.6年不吃不穿抵銷樓價。如果以今時收入3萬元計算,要達到14.6年這個1997年歷史高位,平均每宗二手住宅成交價應該是526萬元,與最新453萬元比較,大概還有16%左右的升幅。

稅率蠶食 「極度」貼高位

不少市場意見認為,1997年的住宅樓價並不能作為峰頂計算,所以突破1997年仍有無限上望空間,但若加入市民收入負擔這個因素計算,是否意味14.6年是市民所能忍受樓價的上限,到達這個水平勢必見頂。

依上文資料,現水平二手住宅樓價「極度」接近1997年的樓價收入比水平,再升16%便升抵,對非香港永久居民及公司名義買家來說,因為政府實施BSD這種未見官先打八十的稅率,今時以453萬元買入單位,加上15%BSD,亦即買家是以521萬元買入單位,幾乎等同1997年「真正」的歷史高位,亦即以公司名義買入單位,未來升15%也要蝕買賣各項費用。

如果是非香港居民個人名義買入,單位同樣要交BSD,換言之,453萬元買入成本升至521萬元。不幸要半年內沽貨,即使樓價繼續上升,而且抵達歷史高位,亦即526萬元,雖然帳面已成功抵銷BSD,但未扣除一大堆買賣費用,尚有SSD這個稅項,樓價要再加20%,以526萬元賣出計算即為105.2萬元、半年至1年賣樓則加15%或78.9萬元、1年以上亦要加52.6萬元。

這3個不同稅率,便是即使樓價再升16%,升抵真正意義的97價,但3年內,不同時間賣樓還是讓SSD帶來錄得的虧蝕,對非香港居民及公司名義買入,不管自住或收租,其投資價值驟減,而且好明顯是以「真正」歷史頂峰入市,同時樓價的可能升幅亦被相關稅率蠶食。

招辣不辣?對1997年歷史高峰14.6年的樓價收入比有極度戒心的,投資請三思。
 

2012年10月28日星期日

中古火箭反萬有引力

股市升巿並不可怕,可怕的是當全世界的股巿都在跌,香港恆生指數在升,當金、銀、銅、商品價都在下跌,香港恆生指數都在升。 

樓價升並不可怕,可怕的是當經濟只得1%增長,失業率上升,樓價仍然每個月以2、3 %升幅上升,升市已經跟基本分析、基本因素無關,只與資金泛濫有關,可怕不可怕?而滯脹肯定比經濟差的通縮更難受。

 香港正再次經歷大時代,梁振英政府總算出手快。上週金管局一週之內四接美元,合共144億港元流入。週五收巿後,政府針對樓市需求,宣布推出兩項措施,包括新增買家印花稅,以及調高額外印花稅率,適用期延至3年。 兩項措施10月27日生效。 新增買家稅只會向境外人士、本地公司及海外註冊公司,徵收百分之15的買家印花稅。另外,改動後的額外印花稅方面,半年內出售物業的SSD上升至20%,1至3年內出售物業的SSD為10%。

 換言之,10月27日起,境外人士,公司及境外註冊公司的買樓成本增加15%,半年內出售物業更要多付20%, 兩項加起來,半年內的短炒成本多35%,三年內賣樓也要多付25%成本,稅率暫時大概抵消了人民幣匯兌方面所得的優惠,這是曾蔭權一直以自由市場之名而拒絕觸及的範疇。亦是這兩年主要牽著樓市向上的成交。 

SSD一直為人咎病的是令短炒變成長揸,供應因而減少,新的SSD2只會進一步收緊供應?樓價更要上升? 

筆者認為SSD1最大敗筆是沒有涵括公司和海外註冊公司買家在內。市場價格不是由成交多寡決定,而是只要有人願意成交便是市場價,管你只是一宗的成交!而公司與公司之間又很多錯中複雜的相互關係而造成的買賣,從而牽引價格上升。 

近年境外買家和公司及境外註冊公司都喜歡大手買入地產商的一手新樓,10月27日之後,他們要賭樓升值,便要壓上賭注三年,賭三年升幅起碼有25%,租金回報只得2至3%,賭得過嗎?

筆者估計,地產商需要減價以抵銷這項新稅,才可吸引境外和公司買家入市,新印花稅應會對地產商最為不利。 個人更認為這項措施切底將所有地變為港人港地,那麼地產商賣樓便要回歸香港永久居民的購買力。換句話說,地產商一是繼續囤積不賣樓,否則無論賣樓給境外人士、公司或非本地註冊公司、或香港永久居民,都要面對減價壓力!也即是說,地產商要減價賣樓,或者囤積不賣樓,盈利都會受影響,地產股的市盈率也必須下調。 

上篇文章「97的翻版」中,筆者提出過,大鱷再來香港炒聯匯和股市的相連關係,而且資金從金、銀、貴金屬、商品、歐美股市、借低息美元等四方八面的巿場,流入亞洲和香港。股樓越升越吸資,然而,香港經濟成也地產敗也地產,說不定梁的這一招可令地產股股價下跌,在地產股帶動下,股市與聯匯的相連𨶹係或可打破,而股樓不再是萬有引力。 

很多人一口咬定政府兩項稅將令供應雪上加霜,對上車人士更是幫倒忙!筆者認為若市場認為這是壓樓價,幫人上車的樓市措施,完全是一廂情願的想法。SSD1是QE1資金流入而作出的減炒賣需求措施,SSD2和新印花稅是QE3令資金再大舉流入而作出的減境外投資和公司炒賣需求措施,而金管局的多項按揭措施也只是減低銀行風險,在聯系匯率之下,政府無法使用貨幣政策應對資金流入,唯有是減低投資需求,而沒有條件上車的人更不被鼓勵在現階段上車。 

在這關鍵時刻,梁振英政府算是以快速決定來應對資金流入問題,但這支中古火箭能否反萬有引力,還是未知之素! 

梁政府夠膽跟地產商交惡,會否步上其老友老董後麈,走上被腳痛、被下台之路!這些情景,我們這些60後領教過了!

2012年10月27日星期六

中國的政治鬥爭

一早都話,上個月的反日遊行隊伍中有示威者高舉毛澤東畫像是暗示一些政治鬥爭。

轉載: 極左勢力重挫 仍不可小覷
(經濟日報 2012年10月22日)

重慶前副市長王立軍夜奔美國領事館,引爆中國政壇大地震,原本有望晉身政治局常委的薄熙來面臨牢獄之災,重挫內地極左勢力。然而諸多社會問題聚集,左派力量仍不可小覷。

薄熙來在重慶高舉「唱紅打黑」大旗,強力推行「均貧富」等左傾政策,不僅爭取到民心,更被左派保守勢力視為標誌性人物。左派大本營「烏有之鄉」曾公開組團到重慶開研討會,並獲重慶市公安局官員接見。

反日遊行 示威者舉毛像
隨着重慶「變天」,烏有之鄉網站被關閉,左派力量大受打擊,言論不再如往昔受追捧,但依舊保持相當的活躍度和影響力。在上個月的反日遊行中,有示威者高舉毛澤東像,更有人打出「釣魚島是中國的,薄熙來是人民的」橫額,令人錯覺文革重現。

左右陣營最近發生一系列意識形態衝突事件。北京航空航天大學副教授韓德強,因不滿八旬老翁「污蔑毛澤東」而當眾掌摑對方,並揚言普通公民就是一隻螞蟻、一隻蟑螂,被社會運動踩死是沒辦法的事。力挺「重慶模式」的左派學者司馬南在海南大學演說時,則被學生當場扔鞋。




主張均富 新左派仍受捧

有評論指,中國現在的政治制度已愈來愈難以應對複雜多變的經濟與社會問題,貧富懸殊、貪腐橫行、分配不公等令社會戾氣日增,新左派打着公平正義旗號,反對改革開放的言論仍受追捧。美國猶他大學經濟學教授李民騏指,當局應該聽取新左派要求實施更加平等的財富分配的主張。

政治學者吳稼祥也指出,政治有左右,就像人有左右手一樣正常,在民主體制下,左右兩派在政治市場上競爭,公民通過選票來「購買」。通常,左派偏向平等,右派偏向效率,「左派要平等,甚至是絕對平等,是不錯的。」

撰文:閭蘇敏




薄 熙 來本來是唱紅打黑主意者,極左派人士,忽然講起民主法治,有否覺得似香港的唐英年?

轉載: 7 百 人 聯 署 公 開 信 冀 薄 熙 來 案 獲 公 平 處 理
(香港電台 即時新聞  2012-10-23 HKT 00:55)

大 約 700 人 在 網 上 聯 署 公 開 信 , 要 求 全 國 人 大 常 委 會 , 就 罷 免 重 慶 前 市 委 書 記 薄 熙 來 人 大 代 表 的 程 序 , 解 答 是 否 符 合 法 律 程 序 等 疑 問 。

 公 開 信 認 為 , 薄 熙 來 被 罷 免 人 大 代 表 的 程 序 不 合 法 , 也 沒 有 給 予 他 法 律 上 應 有 的 答 辯 機 會 。 信 件 又 批 評 中 國 政 府 沒 有 依 法 處 理 薄 熙 來 被 控 涉 及 的 罪 名 , 沒 有 依 法 保 障 他 應 有 的 公 民 權 利 。

聯 署 人 之 一 、 成 都 市 民 林 龍 華 向 英 國 廣 播 公 司 中 文 網 說 , 他 聯 署 公 開 信 的 原 因 , 是 希 望 中 央 能 夠 依 法 公 平 處 理 薄 熙 來 案 件 , 中 國 能 夠 走 向 民 主 法 治 。




2012年10月24日星期三

97的翻版

金管局前總裁任志剛今年6月發表長篇學術研究文章,建議檢討聯繫滙率制度,當時掀起市場熱烈討論,更多次被人批評「不在其位,不謀其政」。上週他在大學演講時,再次呼籲在理論基礎上討論聯滙是否需改變,更認為香港對人民幣是否成為流通貨幣,應持開放態度,也即是筆者所指讓人民幣在港流通。

事實上,筆者亦支持任志剛的看法,以美元沒了沒完的印鈔以解決債務問題,港元持續跟美元掛勾,可能對香港帶來的經濟衝擊,實在有需要居安思危。

97年亞洲金融風暴,大鱷炒的是亞洲貨幣貶值,亞洲之中最弱的國家成為首先被狙擊,然後製造骨牌效應。這之後,所有受衝擊的亞洲國家己與美元脫勾,只有香港仍然是與美元掛勾。有感今次大鱷再來就犯,是97亞洲金融風暴的翻版,但炒的是升值,亞洲之中最強是中國,而香港與中國密切的貿易關係,港元卻沒有跟上人民幣,今次看來第一站是炒港元。

筆者在「QE3水浸股市?」指出,QE3之下貴金屬的下跌趨勢和美匯見底上升,令我感到困惑,後來得到Yahoo Blog主「楊門女將」指點,原來炒家賣金賣債套現,今天金價再跌19美元至1710美元,金價急跌,另一邊廂金管局一日兩次接美元,這種講法不無道理。即是說,資金賣金賣銀賣家當,轉美元、借美元,因此美匯不跌反升,現報80水平,資金正從四方八面流入香港。

資金泊港,當然是來搵食,正如上次網友在回應區所指,港股PE只得10,是投資的目標。不過,筆者看法是大鱷更遠大的目標是港元,大家要小心了。

講明是97翻版,炒法當然差不多,利用港股與港元的相連關係兩頭搵食。97年時是向下炒,今次是向上炒。港股與港元的相連關係是: 資金流入港元,港股升!

大鱷首先掏金的地方是港股,然而要儲夠充足能量衝擊港元,必須上落市,初時波幅細,然後波幅越來越大,就如蕩千秋,越蕩越高!而港股越升,便會越多資金流入。

今時比97年更難應付,97年時金管局挾高利息300厘,阻嚇大鱷,bow tie曾動用千億買港股,從而打斷港元與港股的關係,令大鱷損手而回。但今次大鱷買港股升,港元升,利率巳低無可低,不可能向下挾息以令資金流出,也不能阻止資金買港股,金管局還有哪些版斧可使出?從過去港元歷史所見,港元亦曾因匯率失衡或掛勾的貨幣嚴重失衡而調整,我們是時侯考慮plan b了。


2012年10月22日星期一

QE3水浸股市?

看來QE3開始有料到,美元兌港元匯價曾見 7.7495,略為試穿 7.750 的強方兌換保證。金管局在週五早上以 7.750 買入 6.3 億美元,顯示有資金流入香港。但資金泊港是來炒什麼?有人認為情況似2009年5月資金流入股市,但亦有市場傳是炒港匯。

令筆者一頭霧水的是,既然QE3是無限量的鈔票通街漂,為何金價在上週五的跌勢加劇?紐約12月期金收市報每盎士1724美元,跌20.7美元,跌幅1.2%。 現貨金在1720美元附近,創超過3個月以來最大單日跌幅和6週新低。

市場解釋是歐盟峰會結束但未有任何重振投資者對歐洲金融體系信心的重要訊息,西班牙暗示仍未準備好申請援助,加上美股急跌,不利金價表現。但從圖表看,自QE3公佈前及公佈後,金價短暫炒上後,無法升穿之前歷史高位,而且趨勢似是向下(圖一),銀價和白金也一樣(圖二和圖三),美匯指數也似巳見底(圖四) 。


(圖一)黃金價格(8月至10月19日)



(圖二)白金價格(8月至10月19日)


(圖三)白銀價格(8月至10月19日)



(圖四)美匯指數(金融海嘯至今)


週五恆生指數報21,551,正在挑戰3月高位21,562,週五的波指更在15超低水平,看來是待變格局,是爆升還是爆跌?18大之後或會大升??真無法估計,政策市太多,還是小心為上,始終貴金屬的趨勢並不像反映通街鈔票的現象,更可能是散水之跡象。

2012年10月20日星期六

老美的公義

老美重返亞洲,亞洲肯定有排亂!中美角力,無論是政治上或阻止人民幣國際化,戰場都很可能是香港。不知那些教政治時事的興趣班,有沒有教小朋友認清以下事實?也希望接受美國資金的團體明白,如果真的很嚮往美式的民主,移民會是比透過香港搞大陸好,因為把香港變為中美角力的戰場,香港肯定不會有好結果!

 
轉載(1):
Weapons of mass destruction in Iraq: Bush’s “big lie” and the crisis of American imperialism

By the editorial board
21 June 2003


More than two months after the US occupation of Baghdad, and three months after the onset of the American invasion, the Bush administration has been unable to produce any evidence that Iraq possessed weapons of mass destruction. It is increasingly obvious that the entire basis on which the White House and the American media “sold” the war was a lie.
詳盡請閱: http://www.wsws.org/articles/2003/jun2003/wmd-j21.shtml
 
One should remember how the US used the media:

While US war propagandists presented the attack on Iraq as an extension of the “war on terrorism,” it is well known that the Bush administration had drawn up plans to use military force to overthrow the regime of Saddam Hussein long before the attacks on the World Trade Center and the Pentagon. September 11 was seized on as a pretext for stampeding public opinion to accept US military intervention.

 
轉載(2):
New evidence that US invasion has produced epidemic of birth defects in Iraq

只輯錄了一部份,詳盡請閱:http://www.wsws.org/articles/2012/oct2012/iraq-o17.shtml

By Fred Mazelis
17 October 2012


A new study confirms, not for the first time, the horrific price paid by the Iraqi people for the US-led invasion of their country in 2003, and the 2004 bombing campaign and assaults on the city of Fallujah in particular.

Eight years after the attacks on Fallujah, a majority-Sunni city about 40 miles west of Baghdad where the resistance to the invasion had been tenacious, the consequences of this collective punishment, illegal under international law, are continuing to unfold.

A study published in the Bulletin of Environmental Contamination and Toxicology focuses on an extraordinary epidemic of congenital birth defects in Iraqi cities over the past decade, particularly in Fallujah and in the southern city of Basra, assaulted by British troops in 2003.

This study has been released only one month before a broader survey is due to be released by the World Health Organization (WHO). The WHO report has looked at nine areas in Iraq and is also expected to show increases in birth defects.

As summarized in the British newspaper The Independent, the first study, entitled “Metal Contamination and the Epidemic of Congenital Birth Defects in Iraqi Cities” and published online on September 16, pinpoints statistics for Fallujah and Basra that add up to a public health crisis that is as serious as any other around the world.

More than 50 percent of all births surveyed in Fallujah were born with a birth defect between 2007 and 2010, the newspaper explains. In the 1990s, Falllujah had a birth defect rate of 2 percent. This rose to about 10 percent in the early years of the twenty-first century, and then exploded in the years following the siege of Fallujah in 2004.

The data on miscarriages was also significant. Before the 2004 attacks on Fallujah, both in April and in November-December of that year, about 10 percent of pregnancies ended in miscarriage. This rose to a rate of 45 percent in the two years after the bombings. It fell as the most drastic attacks subsided, but the rate still remained high, at one in six pregnancies.
 

 

轉載(3) : 老占的博客
 
http://oldjimpacific.blogspot.hk/2012/09/blog-post_25.html
地球上最惡毒的公司
 
 

為咗重返亞洲,抗衡中國,重新制定南海政策,美國佬派出專人協助清理四十多年前打越戰時殘留的橙劑。事隔差不多半世紀,呢啲生化武器仍然遺害越南人間,越戰時期,越共的軍隊大多躲在叢林裡打游擊戰,使得擁有強大武器的美軍也無法發揮其優勢,逼不得已使出了殺手鐧,使用了Agent Orange橙色落葉劑,讓越共沒有辦法再以叢林作為掩蔽。然而,造成了越南日後嚴重的傷害。



1967 年到 1968 年的兩年間,美國向越南噴灑橙色落葉劑數量最多,次數最為頻繁。在此期間,新生兒的畸形發生率是一般狀況的兩倍,唇顎裂的情況也特別嚴重。越南人民和參加越戰的美國老兵深受其害,其身體因此出現了各種病變。

當年制造呢啲生化武器嘅工廠,就是地球上最惡毒的公司孟山都。
孟山都(Monsanto Company)是一家跨國農業生物技術公司。孟山都生產的旗艦產品Roundup是全球知名的草甘膦除草劑。該公司目前也是基因改造種子的生產商,佔據了多種農作物種子70%–100%的市場佔有率。

孟山都主要生產的產品為:
1. 基因工程的生長激素、
2. Roundup除草劑、
3. 基因改造作物(大豆、玉米、棉花、向日葵、油菜)、
4. 一般種子、
5. 多氯聯苯、
6. 阿斯巴甜(俗稱糖精)。

當前,世界上絕大多數基因改造作物研發技術,都已經被孟山都控制。他們透過大規模投入獲得的優良種子,控制了相當大的市場佔有率,壟斷了一些國家的糧食控制權。

Roundup除草劑在全球1.2億公頃農田上催生出可抵抗除草劑的超級野草,給土質造成破壞。儘管已有足夠證據證明基改作物、殺蟲劑與除草劑的危害,但孟山都仍繼續對所有有害跡象不理不睬。

孟山都可以稱得上絕對邪惡,多年前在美國竟然通過了轉基因食品不需標籤法案,現在很多主婦也不知道超級市場上滿是轉基因食品,食油、玉米片、豆漿、小吃、醬油,還以是比已往更健康的食品來推銷。通過法案的原因,包括轉基因是挽救未來世界大量飢民的希望,若要標籤,很多消費者不歡迎,美國已是多階級社會,一等公民吃有機食品,包括吃有機草的牛肉,飲有機牛奶。次等者吃比較便宜的天然基因食品,牛排、鮮肉,下等者隨便吃,多是毒牛碎肉,滿超市也是的轉基因玉米、黃豆製的「健康」食品,和飲吃轉基因飼料乳牛的奶。



針對基因改造產品如玉米、大豆的研究,顯示了讓人震驚的結果。研究人員發現,吃了基改玉米或大豆的老鼠的臟器出現損壞,尤其是肝與腎。基因改造是危害這個星球上空前絕後的最大災難!我們已經吃進了、喝進了超量的農藥。只要稍作調查的人都知道農藥會導致癌症和其他疾病。

二氯苯氧乙酸是全球最普遍使用的農藥成分,在北美的使用率也位居第三。這種致命的成分就是大量被用來製造越戰時期使用的橙劑。

二氯苯氧乙酸等農藥成分會累積在大腸當中,開始逐漸毒害你致死。當你吃進一顆非有機的蘋果,同時就吃進了大約 30 種曾經噴灑在這顆蘋果上的有毒農藥;農藥殘留量最多的蔬果包括草莓、蘋果、紅蘿蔔、芹菜、菠菜、葡萄及黃瓜。如果想要保持健康,必須學習如何排毒。

不要成為無知的受害者,學習保護自己和家人免於受到環境化學物質的傷害。

2012年10月19日星期五

再談港元前途問題

近日多了大喊港獨的聲音,一講到中港經濟融合,便被指什麼賣港求榮。

喊港獨的人究竟知否香港過去的經濟繁榮都是背靠大陸?香港與大陸一直都是以合作模式發展,70年代中國經濟改革開放,香港人到內地設廠,利用內地廉價勞工增強出口競爭力,香港的公司主力設計、銷售、推廣和接單,直至90年代香港會計專業進入內地,幫內地公司設立會計和核數制度,並協助H股及紅籌股在香港主板市場上市,中小企在這些經濟發展中得到的利潤投放在港投資,普羅市民從而得益並增加消費。筆者認為中港經濟融合一直都在發生。

一直有讀本blog的人都知,面對港元逐漸跟美元變冥強,筆者的取態是,一是邊緣化港元(詳盡資料請看http://luan-invest.blogspot.hk/2011/07/2010914.html , http://luan-invest.blogspot.hk/2011/07/2010917.html ) ,一是間接與人民幣掛鈎(http://luan-invest.blogspot.hk/2010/12/qe-1-20101213.html) 。由於以前寫過,現只列出有關重點:

邊緣化港元方法:

1) 自90年代至現在,香港最大的貿易夥伴是中國而非美國,因此港元應與人民幣掛鈎。但由於人民幣未自由兌換,香港應以更積極的角色發展人民幣離岸中心。

2) 「更積極的角色」意思是指從商店多接受人民幣付款,香港人可選擇接受薪酬全部或一部份以人民幣支付,容許在香港銀行存放人民幣,從而累積在港的人民幣,最近甚至容許人民幣貨款業務,造成一種流通循環

3) 當在港累積較多人民幣的時侯,市民也可多使用人民幣,人民幣流通量增加,從而逐步邊緣化港元。結果,人民幣對香港經濟的影響力大於美元,中國加息,人民幣升值,香港也可跟隨。

間接與人民幣掛勾方法

1) 由於香港最大的貿易夥伴是中國,即使港元與一籃子貨幣掛鈎,籃子內的貨幣比重還是應以人民幣為主,但人民幣未自由兌換,筆者認為最佳的一籃子貨幣就是人民幣掛勾的籃子

2) 即是說人民幣掛什麼籃子貨幣,香港也可按同樣方法跟一籃子貨幣掛鈎,每日波幅上下限也設定於接近人民幣,那就成為間接性地跟人民幣掛鈎,日後人民幣加息,香港跟隨,人民幣升值,港元同樣升值。


以上兩種方法都以中港經濟加強融合為大前題,間接與人民幣掛鈎方法更要香港金管局與內地中央銀行有緊密的關係,否則誰會話你知籃子內包括什麼貨幣和比重?

港元跟美元掛鈎,遲早變冥強,若不投奔人民幣,自由浮動嗎?你可知在香港的貨幣歷史中,港元自由浮動的年份只得1974至1983年,當時只是香港信心危機。然而,香港是一細小開放型經濟,港元自由浮動實在太容易被外圍政治、經濟、金融危機所影響,到時香港經濟必定是經常性地波濤駭浪。



表: 港元的簡短歷史:



2012年10月16日星期二

QE3 滿月的威力

無限量和無限期的印鈔行動QE3出台之時令人諸多遐想,一個月巳過去,實際情況又如何?

QE3出台前兩個月,金價升就十幾、十幾美元地上升,跌的時侯幾毫、幾毫,升多跌少,越升越有,QE3出台後,金價跌就十幾、十幾美元,升就幾毫、幾毫,無限量的鈔票預期不但沒有令金價衝破1800美元歷史高位,更在見了1791美元,徐徐而下,現為1736美元水平,見下圖:


QE最直接影響的貴金屬-黃金,不升反跌,都無需看其他了!

至於香港方面,港匯強,升至貼近7.75強方兌換保證,有熱錢入嗎?

看看熱錢最喜歡快炒快閃的股市,有沒有其蹤影?以下是自2009年的恆生指數及成交圖:




恆生指數的確在上升,但成交金額跟QE3公佈前差不多,甚至低於去年同期,更無需比較QE2把HSI衝上25000水平所需的成交額!

可見若不是大陸維穩,HSI升幅可能得條毛,維穩、維穩,小心是穩到唔郁!

熱錢進入樓市嗎?根據中原城市領先指數CCL,樓價連升三週,最新報111.11點,連續三週創歷史新高,3週累升2.72%。 另外,以中原地產每週六日統計之十大屋苑成交量分析,於8月份未推出QE3前,十大屋苑成交量錄44宗(8月11-12日),9月推出QE3時,成交量32宗 (9月15-16日),及至剛過去之週六日,十大屋苑成交量跌至25宗,反映「量跌價升」之局面。如果有熱錢流入,便應價量齊升了!沒有熱錢流入樓市,樓價卻仍然瘋狂上升,反影有人不計其價地上車、入市!

QE3的無限鈔票預期沒有製造大水力量,最大的力量是手中無鈔,心中有鈔的「自亂陣腳」!








2012年10月9日星期二

打從音樂鑑賞說起

今天暫時不談時事、政治、經濟,先談流行音樂的鑑賞,領悟得來的道理是我們日後討論政治、經濟的基礎。

筆者聽流行歌的歷史遠致母親年代,而每個年代的流行音樂其實標誌著那個年代的生活背景和文化。

近日筆者的音樂(My Music)欄,換上了Andy Williams的舊歌,一方面是悼念Andy Williams的離世。Andy Williams並非筆者年代的音樂,筆者第一次聽Andy Williams的歌是Love Story,這首歌是母親年輕時其中最喜愛的歌,這首歌的背後有著一個感人的愛情故事。她的年代 -- 50至60年代的代表歌星還有Frank Sinatra, Patti Page, Platters, Elvis Presley, Beatles, 那個年代流行歌的背景配樂比較簡單,歌詞簡單而含蓄,而且主題主要示愛或簡單的人生哲學,反映二次大戰之後和平年代,美國人對生活的要求簡樸。由於當時的配樂簡單,歌星的磁性歌喉成為吸引人聽的主力。

接近60年代尾,一些民謠歌興起,什至帶有一些反戰意味,1968年正藉當時美國介入越戰的高峰期,其中筆者尤其喜歡Simon & Garfunkel的Sound of Silence. 民謠代表作有John Denver的Take Me Home Country Road,Leaving Me On a Jet Plane。

70年代的流行歌開始多元化,Rock & Roll、Disco、民歌,同時興起,可能是除了黑膠唱片,還有了錄音機、錄音帶的發展,標誌著70年代經濟起飛和開始繁華盛世,音樂百花齊放!這個年代實在太多很捧的歌手,當中Disco的表表者要數Bee Gees 的 Staying Alive, 民歌以Kansas 的 Dust in the Wind 最為筆者所喜歡,Eagles 的 Hotel California相信是很多50、60後的至愛Rock Band。

80年代的流行歌是筆者最喜歡的年代,這個年代太多太捧的音樂,已經很難盡數代表作了,這個年代的特別之處是歌曲配樂豐富,由於電子業的興起,Sony、Casio 最繁盛的年代,CD Walkman令優質音響方便化,因此當時的歌曲配樂用了很豐富的電子音響效果,其中Michael Jackson 的 Thriller, Gazebo的I Love Chopin, Giogio Moroder 的 Electric Dream, Midnight Express,  Irena's Theme等等都是筆者的至愛,80年代歌曲的歌詞像說故事,其中Michael Jackson 的 Thriller便是好例子,亦造就了MTV的發展。

90年代的歌曲是80年代的伸延,電子音樂的繁盛時期,Rap 音樂的興起,到了這個年代由於筆者巳經進入社會做事,巳比較少聽流行歌,其中較能吸引筆者的算是Technotronic 的 Pump Up The Jam,John Scatman 的 Scatman's World,說實在的,筆者對Rap Music真的麻麻,總感覺像阿媽的囉囉嗦嗦!

直至千禧年代,筆者實在不太認識,一方面工作太忙,另方面實在有感音樂質素下降,或者這方面要由讀者提供資料了。

個人觀感,千禧年代的音樂質素大不如前,筆者歸咎於互聯網的興起,年輕人可免費下載歌曲到iPod,音響質素巳不再重要。現時的音樂創作容易又方便,很多可在iPad 的 Garage Band自編,並且自導、自演One Many Band 放上Youtube,若能以聲、色、藝吸引網上點激,便可一舉成名,雖然打破了唱片公司的壟斷是一件好事,但創作變得很濫。

近日Youtube點激超過4億的「Gangnam style」,就是聲、色、藝吸引眼球的代表作,但談到音樂本身,筆者覺得是Technotronic 的 Pump Up The Jam的變種,大家聽下係咪?

 
 
 
 
事實上流行音樂很多時都是由過去的音樂變種出來,時裝、設計皆一樣,沒有歷史便沒有今天。因此每個讀音樂的人,必會收讀「音樂鑑賞 (Music Appreciation)」和「音樂歷史 (Music History)」,從事設計的,必定會讀「設計鑑賞 (Design Appreciation)」。
 
 即是說,一個人對事物的認知程度,要成為專家,將之改革,必須先對歷史有深厚認識筆者想說什麼?下篇才是核心!Stay Tune!








2012年10月7日星期日

今年10.1黃金週

在今年中國經濟增長下調情況下,與及香港一片反中國人聲中(筆者按:反自已?),筆者專程在10月1日下午2-3時到銅鑼灣巡視香港商場業務,銅鑼灣一直被視為自由行必到之地,首輪觀察,比較過去兩年10.1黃金週,GUCCI,LV等名牌店門外沒有排隊人龍,店內只有一、兩個客,SaSa店內尚算擠迫。去年10.1黃金週崇光超市收銀處排隊付鈔的人龍繞兩個圈,今年場面墟冚的情境不再,收銀處亦沒有人龍。

昨晚週六8時30分,筆者到銅鑼灣幾個大型商場視察,拍下以下三幅照片,照片中所見,除了新落成的希慎廣場比較多人流(行人電梯上),其餘時代廣場和皇室堡更是冷清。如無意外,今年10.1黃金週的內地旅客數據應是下跌吧!



皇室堡

希慎廣場(Hysan Place)


時代廣場

不過,黃金週內地旅客人數下跌,跟香港一片反中國人聲有否關係便很難說,或者與內地旅客到新加坡、澳門的人數增長率相比,可能知道一、二。

值得關注的是,昨晚是週六8時30分,即使沒內地旅客,香港人也不多,相比經濟好的時侯,銅鑼灣在週六晚總是擠滿人,似乎香港的消費也不濟。

2012年10月6日星期六

又再証實QE3的政治化

筆者一直說美國經濟好,看看這兩個月數據,美國樓價上升,住屋貸款增加,股市回到金融海嘯前水平,事實証明QE3是沒必要的。

失業率下降:

  • 6月私人企業新增職位17.2萬個,多過預期的11萬個7月非農業新增職位16.3萬個,多過市場預期的10萬個。 
  • 美國9月非農業新增職位11.4萬個,失業率則意外降至7.8%的接近4年新低

樓市活動增加,是樓價上升的動力:

  • 上周按揭貸款申請指數上升16.6%,當中再融資申請指數增長19.6%,升至09年4月後最高水平,置業貸款申請指數上升3.9%。
  • 雖然7月建築開支出乎意料下跌0.9%,但6月建築開支修正後上升0.4%。

薪酬上升,消費增加:
  • 8月美國消費者信貸大幅反彈,增加181.2億美元,是5月以來最大增幅。美國上月平均時薪按月增長0.3%,高過市場預期。
  • 7月消費者信貸減少32.8億美元,但6月消費者信貸增幅,由最初公布增加64.6億美元,大幅向上修定至增加118.2億美元。
  • GDP內的私人消費開支(PCE) ,在第二季按年上升2.4%

工廠訂單實質是上升:

  • 雖然8月份工廠訂單下跌5.2%,但扣除運輸項目後,8月份工廠訂單實質是上升0.7%,而且連續上升2個月。

橫看豎看,美國經濟都比歐洲、大陸好,因此筆者仍然認為QE3的實質作用,除了是幫奧巴馬助選之外,另一目的是砌人民幣 — QE3的政治任務,然而這將會是最後出擊機會,當經濟數據一面倒的向上,巳再沒有藉口QE!這跟美國支持日本、菲律賓跟中國爭領土主權的目的如出一轍,一邊是迫大陸樓市爆煲,另一邊,在地方政府庫房空虛之際,迫大陸出手打仗,最終也是谷爆人民幣為目標。
 

2012年10月5日星期五

中國大水力量不再


筆者在2011年12月9日歷史最强的牛市(二) :大水的力量一文中指出,人民幣自2005年開始升值和2009年初中國放寬四萬億借貸造成大水的力量,令中國人富起來,並到香港 、溫哥華、多倫多買樓,三地的樓價走勢圖由2005年至2011年尾極為相似 (看圖一和圖二)。

然而,2012年第二季開始,三地的樓價出現不一樣的變化。溫哥華、多倫多的樓價巳逞現下跌,溫哥華更在2012年4月至8月間下跌了11.5%。期間,香港的樓價仍繼續上升!

筆者必須指出加拿大的經濟增長由第一季1.8%升至第二季2.5%,通脹只輕微從1.3%下降至1.2%,因此溫哥華、多倫多的樓價下跌並不與當地經濟有關,反而中國第二季經濟增長放緩至7.6%,國內出現通縮情況,現時通脹率只為2%,大大從年頭的4.5%收縮過來,令中國大水力量不再,才是溫哥華、多倫多樓價下跌的主因。

既然中國大水力量不再,為何香港樓價與溫哥華、多倫多背道而馳?筆者認為香港樓供應短缺,大大扭曲了香港樓市。換句話說,若不是供應短缺,香港的樓價早應跟溫哥華、多倫多同樣下跌!誰說香港沒有房屋問題?

圖一: 加拿大樓價走勢




圖二: 中原城市樓價走勢


2012年10月3日星期三

節日假期的重大意外事故

在剛過去的國慶假期發生了南丫島撞船意外,導致38人死亡,事件令人傷感之際,亦提醒了筆者世事無常,要珍惜每一天,珍惜身邊的親人和朋友!

據報道,事發時海浪中性,兩船亦沒有超速和偏離航道,實在不明事故發生的原因,警方正在調查中。



網上看見一些港獨人士、去中國化人士指責意外是國慶導致,因此應該停止國慶。香港九年免費教育,如此高文化水平的地方,卻竟然出現這種思想混淆的人,實在令人感到不安!

事實上,節日假期好像特別容易發生重大意外事故,在我記憶中便有1993年1月1號中環蘭桂坊發生人踩人慘劇, 1992年12月31日當日接近元旦倒數,蘭桂坊聚集了近2萬人,有人噴氣罐式綵帶,又噴啤酒同汽水,1993年1月1號零時十分,人群中有人跌倒,跟隨的人像骨牌般相繼跌倒,同時威靈頓街又不停有人群踴入,令到人群互相踐踏,事故導致21人死63人傷。難道便要禁止慶祝除夕夜?



1998年1月30日,當日是年初三,一輛雙層城巴在杜老誌道天橋轉鴻興道時因超速失控翻側,造成5人死亡,57人受傷。難道要禁止慶祝農歷新年嗎?



節日氣氛令人心情放鬆而疏於防犯,可能是節日容易發生重大意外的原因之一。然而,這些節日重大意外發生的時侯,那些說泠話的人還未出世或年紀太細,沒有記憶吧!事件反影了鼓吹港獨和去中國化的年輕人,經常說英國人留下一個守秩序、市容整潔、沒有貪污的香港,其實並沒有經歷70年代巴士埋站時,人們從四方八面擠上巴士,也不知道葛柏、雷洛的黑暗年代!而曾蔭權做清潔大隊長之前,香港人還是到處亂拋圾垃和隨地吐痰!