整治上車盤?

上週ＣＹ在立法會答問大會拋出樓市第一招，明年一月起容許每年５０００個白表申請人免補地價購買二手居屋，但日後在公開市場出售時仍然須補地價。有人認為政策刺激居屋需求，令二手居屋樓價上升，賣了樓的居屋原業主就會流返入私樓市場，進一步推高上車盤的樓價，實情會否是這樣？

政策未正式實施，從報張得知綠表居屋以癲價成交，例如港島筲箕灣居屋愛蝶灣海景戶，剛以綠表呎價逾6,500元售出，創全港綠表居屋市場新高，其他綠表居屋業主亦見反價、封盤，似乎綠表居屋市場忽然興旺起來。

從現時綠表居屋市場的表現看，確實是反影市場看居屋價升，事實上市場亦未必每年有５０００個綠表居屋放售，主要原因是樓價高企下，原業主賣了自住單位，很難換上私樓，所以不會輕易出售單位。肯放售的綠表居屋，大有可能是正在偷雞出租的居屋，所以說原業主賣了居屋，而要轉去私樓市場，繼而推高私樓樓價，筆者並不太認同。然而，在求過於供的情況下，綠表居屋短期看升不足為奇！

不過，化繁為簡，將新政策說成令居屋需求突然增加，似乎過於武斷。筆者認為需求有否增加應分為兩種：一種是仍然跟父母同住的巳婚子女，當此家庭一分為二，需求是增加了。另一種是正在租私樓或劏房的家庭，住屋需求一直存在，只是私樓抑或居屋的選擇而巳，(即由A市場轉到B市場)，需求並沒有改變。

筆者傾向認為，月入三萬元以下的家庭，巳經自立門戶的家庭佔大多數，正因為政府停建居屋，私樓樓價又太貴，他們都正在私人市場租樓或租劏房。當他們在新政策下抽中成為白表申請人，而從租住私樓或劏房轉移至居屋市場，綠表居屋供應小，價被推高，但另一方面卻影響了出租的細價私樓和劏房的租金。當這些物業的投資價值下降，加上限呎樓供應開始增加，私樓上車盤的樓價將會下降。

居屋樓價升，是令居屋業主賣樓的最大動機，從而激發居屋市場買賣。然而需求由A轉到B, 由租私樓轉到買居屋，私樓樓價跌，當兩者接近的時侯，由於居屋的業權限制多，需求又會重回私樓市場，因此樓價大跌的機會很微。總的來說，個人認為新政策會令樓房供應量增加，最受影響的會是三、四百呎的上車細價盤。

話時話，這些被抽中的白表幸運家庭，免補地價買了二手居屋後，相信亦不會輕易賣樓，因為一生只此一次.....看來都只會買少見少，以近水救近火的權宜之計，最終還是要等居屋供應增加，市場才會真正得到理順。