上篇文章提到1997年6月至7月的地產分析紛紛說供應不足是樓市瘋漲的原因，還估計供應量要達35,000個單位才可遏抑樓價，但至1998年1月，只是相隔6個月，資金因亞洲金融風暴而悄悄溜走，當時約20,000個新供應量已經变成過多，樓價持續下跌，這故事讓我們知道缺乏供應只是炒上的借口，樓價瘋漲的關鍵其實只有一個，那就是熱錢。
2009年至2010年升市，熱錢才是關鍵
自2009年1月金融海嘯後，樓市幾乎一豉作氣地升至2010年尾，升幅達百分之五十八，今次大升浪的故事背後，其實也是熱錢。由2009年4月起釋出的四萬億元人民幣借貸，以至其後多次釋出大量的人民幣借貸，是內地資金湧港投資的原因。加上美國救市的量化寬鬆QE1及QE2使美元貶值，外資熱錢湧入高回報的亞洲包括香港，導至銀行水浸，並勇於以HIBOR+0.7厘(即約1厘)作為按揭貸款利率，是2009年至2010年升市的關鍵因素。
2011年樓市升勢，還看熱錢去向
那麼，2011年的樓市能否承勢而上，成敗便在於熱錢了。2010年11月19日，政府徵收額外印花稅希望擊退樓市炒家，樓市曾經一度幾乎停頓，但踏入2011年１月的首19日，中原城市領先指數CCL、13個大型私人屋苑的成交量和價均是升、升、升，看來CCL指數直奔1997年7月的指數100是指日可待。然而，只是1月份的首19日，樂觀地認定升勢持續致2011年全年，我認為是太早下判斷了。
其實，2011年是一收水年，自去年10月19日至今，中國央行已加息了兩次，共50點子，並頻頻調升存款準備金率，以每次調升百分零點五便收回3,000至3,500億元流動性計，2010年至今調升了六次，收緊流動性總數約18,000至21,000億元人民幣，觀從中國股票市場表現落後於其他亞洲市場，跟以往加息令經濟越加越升有頗大分別，股票市場又走在實體經濟之前6個月，反影收緊流勳性初見成效。
另外，美國10年期國債息率已從去年10月升了約75至100點子，顯示債券持有人預期通脹來臨而要求更高利息回報，雖然這只反影國債息率，而非聯邦利率，但要知道，聯邦儲備局主要看緊兩項指標來决定是否調整息率的，一是失業率，二是價格穩定性。一般預期失業率將沒有大改變，即仍然高企於9-10%，然而，價格穩定性即是在見到通縮的時候，聯儲局要有對策，就如去年决定QE2，也就是看見通縮現象，但當看見通脹的時侯，聯儲局也必須要有對策來保持價格穩定性，也即是說，不要太樂觀地認為美國沒可能加息。好好看緊美國通脹吧！
我的結論是預測2011年的樓市並不容易，上半年的升勢大概因人們預期供應量仍然缺乏及全球流動性仍然多而得到支持，以現時1月的短短首19日，13大屋苑升幅2-4%計，推算上半年可升10-15%。但踏入下半年，變數便會較多，如果美國出現通脹，根據以上價格穩定性分析，美國便有機會加息，但市場通常不會等至真正加息才調整投資策略，他們會在美國加息的預期掉走熱錢，拆息因而上升，借H按揭的人就要小心了，而亂博認為此預期會在第三至第四季出現，樓市升勢便可能無以為繼，但全年平均升幅仍可有10%吧！
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