樓市措施政治風險

金管局於上週宣佈新一輪逆周期措施，其中最令用家關注的是樓價700萬元以下自用物業按揭收緊至六成，很多人解讀為政府加辣，筆者相信金管局的新措 施主要是針對管理銀行的貸款風險，市民置業問題還是要視乎是否有足夠的房屋供應來應市，但大部份市民不是這樣想的。措施宣佈後，一些心水清的分析便指出政 治風險正不斷增加。

上篇文章提及一份國際報告指出，香港的平均按揭供款是收入的239%，對的！住在國際大城市當然貴，但紐約、温哥華、多 倫多、珀斯等大城市的按揭供款收入比率亦只為60至66%，即使與倫敦的按揭供款收入比率122%比較，香港還是高出很多，筆者沒有提及的是，香港的 239%按揭供款收入比率，除了媲美北京、上海，其實還可媲美烏克蘭、巴西、印尼等地方，筆者想指出，縱使香港擁有國際金融中心地位，但人們的按揭供款收 入比率卻墮入發展中國家或第三世界國家行列，而這些地方(除了北京、上海) 的政治大多不穩。

筆者在不同博文均曾指出，高通脹威脅政權，讀 者可能說，香港的通脹率只得4.1%，很低呀！我們的通脹率低，很大原因是我們的大部份食品都是從內地進口，而內地食材出口量穩定，香港食物價格才穩定， 而食品價格佔綜合消物價指數27%，影響舉足輕重，低食物價格壓下了整體通脹數字。然而房屋租金佔綜合消物價指數32%，對通脹的影響重大。計算低下階層 市民生活通脹率的甲類物價指數中，房屋租金通脹率在2014年便上升了8.6%，在甲類物價指數變動中佔52%，可見租金對低下階層市民生活影響重大。

雖 然金管局措施是管理銀行借貸風險，惟實質效果是壓力測試水平提高了，令部份市民置業難度增加，结果推這批人到租務市場，另一方面，一些人認為賣樓之後難再 買樓，因此措施可能進一步凍結一些二手供應，如果樓價和租金繼續攀升，買樓上車的時間表可能越來越遠，長期捱貴租，還未計銀紙貶值，沒有資產，只能望着儲 來上車的資金缩水，怨氣必定會越來越大。食物是必需品，樓也是，我們看過一些國家因食物價格大幅通脹而導致政權倒台，而如果換上租金大幅通脹，效果也可以 相近，因為兩者都在通脹數據內佔相當的比重。

在這個全球大量印鈔的大時代，政府干預或不干預市場都兩面受敵，除非政府真的能掌握美國加息時 間表，阻市民置業政治風險越來越大，香港樓市雖然有泡沬，但樓價還可繼續升，正如科網泡沬時一些科網股幾百倍PE還可長升長有，在政策扭曲和房屋供應未到 位的情況下，香港樓市大可能是樓價很高，即使買樓的人很少，泡沬還不爆破，原因是印鈔仍然泛濫，市場仍然水浸，股市仍然上升，樓市沒有下跌的條件。