美國息率趨勢與香港樓市(1)：美國息率新常態

金管局加辣措施之後，香港的樓市指數屢創新高，香港的樓價已高得近乎痛苦，很多人包括投資者、地產代理、政府都希望樓價可以下跌一下，由於港元與美 元掛鉤，美國加息，香港才會加息，美國息率趨勢可說是其中影響香港樓價的重要因素，很多樓市分析(包括筆者在內)都預期美國加息，香港樓價才會有機會下 跌。然而上週聯儲局耶倫的聲名中一方面刪除「耐性」字眼，另一方面列出一大堆美國經濟環境並不急於加息的理據，令很多期望美國加息可令香港樓市降溫又再落 空。

美國何時加息，加幾多，加幾耐，都成為市場焦點，因為如果有了水晶球看透這些問題，大家便可更能掌握香港樓市走勢。要真正掌握美國息率走勢，我們需要比較長的數據時段，來窺看整體形勢，因此筆者對美國自80年代至現在的利息和經濟趨勢做了一些深入的分析。

2008 年金融海嘯之後聯儲局的量化、再量化、再無限量化寬鬆谷經濟令世人觸目，伯南克在飛機上散鈔票的漫畫成為佳話，其實聯儲局一直都用印鈔作短期起死回生的特 效藥，只是沒有那麼大劑量而引起關注而已，而大量印鈔是否真的能夠催谷經濟？從圖一所見，由1981年至1999年，美國貨幣供應M2(藍色線)緩慢上 升，藍色線向上斜約20度，撇除最高和最低經濟增長和下跌的年期，這段時期的按年經濟增長在2%至5%之間徘徊，事實上，1994年打後開始，M2(即印 鈔)的速度稍為加快，那是源於美國的儲蓄貸款機構(Saving and Loans Crisis)爆煲後，印鈔量增加催谷經濟所致，2000年科網泡沬爆破，印鈔速度又再快一些，藍色線向上斜約30度，直至2008年金融海嘯之後，藍色 線向上斜約45度，顯示印鈔速度再再加快一些！不過，這麽大量的印鈔，2000年至2014年間，按年經濟增長只有1%至3%之間。

總結而言，1981年至2014年間，鈔票機器越印越多和越印越快，經濟按年的增長率從2%至5%下降到1%至3%，可以預期未來經濟將會進入低增長率的新常態，雖然大量印鈔對催谷經濟的效果不大，但對短期起死回生卻效用顯著！

圖一:

資料來源：Federal Reserve

增加貨幣供應並沒有令經濟增長重拾昔日光輝，反而經濟增長越來越丁點，但對降低息率的效果 卻非常有效。Libor 銀行同業拆息是美國銀行成本利率，也是利率指標，由於只能找到1986年之後的Libor數據，分析由1986年開始，圖二所見，1986至1988年之 間，M2上升緩慢，但Libor(銀行同業拆息) 在6厘至10.3厘之間，1989至1994年儲蓄貸款機構爆煲，Libor降至約3厘，之後M2供應加快，1995至2000年Libor回升，不過是 新常態的5厘至6.3厘，2000年科網泡沬爆破，Libor降至約1.1厘，2004年後回升，Libor的新常態是約5厘，然後是2008年金融海 嘯，Libor降至0.2幾厘，那麽，回升之後的新常態會是什麼？

再回顧一次，80年代，利息升上10厘，爆煲！90年代，利息升上6點幾厘，爆煲！00年代，利息升上5厘，爆煲！看來新常態應該不會返回5厘，升到大概3厘可能是爆煲觸發點，新常態極可能只得2厘至3厘！Wow，香港樓市可能要適應長期低息的新常態！(未完)