香港樓市的未來(3)：水晶球的未來

我們都希望擁有水晶球預知未來，卻不知道原來自己就是水晶球。

讓我們先看一些數據。香港土地面積1,108平方公里，換算後為11,926,512,000平方尺，商業用地約為4平方公里或43,056,000平方尺, 2012年全年的本地生產總值為2,436億美元，每平方尺土地生產出來的生產總值（即GDP/ sq feet)為56,593美元，遠遠高於2012年人均生產總值37,351美元，人均生產總值是計算每個香港人從工作和勞力生產出來的價值。

從以上數據來看，人靠工作產生的價值，不及土地自身產生的價值，大大顯示以地謀利，例如收租、炒樓、炒地，的確好過做任何生產事情。

「收租好過做」，社會靠收租、等升值來賺取利潤，短期而言，財富效應的確能增加消費，從而惠及經濟增長，但聲色犬馬形式的消費，只是消耗性，不會為社會帶來增值，靠勞力賺取微利的人，越來越「得個做字」。

外來人的財富的確可推高樓價，人們不斷預期上升，便會囤積等升，不但浪費土地資源，更令土地出現短缺，土地自身產生的價值更上一層樓，而工作產生的價值更無意義。這種情況，長遠而言，等同不段吃老本，社會和經濟停滯不前，但周邊地區不會因香港停滯而停下來，香港競爭力大減，倘若土地無法擴展，競爭力與經濟便會螺旋式下跌，沒有經濟增長，土地便不會有價值。

如果未來不再出現之前文章所說的低息、低供應、環球印鈔製造出來的完美風暴，沒有製造生產力的經濟模式，樓價歷史高位很難再現。

你或會認為，只要土地供應限制，地價很難下跌，這令我想起羅馬共和國時代，經濟發展迅速，農民和大地主的鬥爭，激化羅馬社會矛盾，無地或少地公民加入起義，推倒政權，結束共和國時代。另外，羅馬帝國時代，經濟不斷出現危機，人口減少，田地荒蕪，經濟蕭條，為羅馬帝國滅亡製造契機，不要以為土地價值可以長期偏離社會和經濟承接能力！

增加土地供應和擴展土地版圖，可令地價回落，也令每平方尺的生產總值下降，讓人以勞力生產的邊制(marginal)價值增加，從而激發生產和創意，製造上流機會，人們的收入增加，這次是廣泛性的，消費以至經濟增長，買樓需求增加，樓價上升。樓市的未來，關鍵是我們的經濟活動有沒有製造生產力，這就是我所說自己就是水晶球！(待續)