香港樓市的未來（1）： 借古鑑今

於上週5月3日公佈的中原城市領先指數 CCL較上月下跌3.39%，但較上週上升0.11%，數據反映2013/04/22至2013/04/28的二手私人住宅樓價。而四月的住宅樓宇買賣成交宗數只為3,427宗，比起SARS時期最低成交記錄4,150宗還要低，此時很多人在猜測樓市的去向，有人看全年要跌10至15%,亦有人看橫行。似乎此刻多了人改變樓市只升不跌的預期。

我在之前「炒預期」一文回應網友時指出，低息、低供應量、外圍印鈔等環境未有改變，現時樓市的淡靜，只因政府辣招扯著需求。很多人希望有水晶球，預測未來若供貸利率上升，美國聯儲局收水，或者打仗、或者瘟疫再來，樓價會跌幾多？

人對未來的預期，很多時是依靠過去經驗來推敲未來，因此歷史永遠不會倒模般發生。

97年之前，樓價只曾短暫調整，亦從來未經歷過樓價下跌超過一半，因此98年亞洲金融風暴之後，樓價下跌三成，99年便很多人入巿，然而2000年科網泡沫爆破，加上預期樓宇供應大增，樓價持續下跌，這次經歷令人學懂：「原來樓價可以連續下跌六年，並可以跌掉六成，跌的時候像無底黑洞。」

2006/07年當樓巿、股市再次炒上的時候，人們感覺資產泡沫再次來臨，便會想到98年大跌市的經驗，當坐艇的樓價稍一返家鄉或升值至帶來微利，便立即賣樓等跌，這次很多人都看中市，2008年全球金融海嘯，樓價下挫30%。

問題是很多人從來未經歷過全球聯手印鈔救經濟的威力，原來可以令樓價於短時間內急升，而美國持續印鈔，樓價不但返家鄉，還可以升超過97年歷史高位，若不是政府辣招，樓價還可能升多一倍呢，結果人們又學懂：「原來樓價跌完可以升至超過歷史高位」，若再遇大跌市，你認為人們又會如何反應？當然是盡量坐艇，捱過低位再次等升了！什至一些人趁低息，借定一筆錢待樓價大跌入巿。

然而，人們都忽略了一些支持或影響樓市的重要因素，這些因素是什麼？下篇再談！