閒人免搏的土地迷思(二)

上篇文章指出，一本書「土地迷思」指香港很多閒置土地，但閒置土地的實際情況要親身觀察才知，即是說實際可用的面積肯定比書中提出的少。

寫完上篇文章，筆者想補充一些見聞。去年跟公司職員入倉點貨，途經元朗便見過書中所講的露天貨櫃場，現存放了很多很大件的建築材料，那些建築材料都是以噸計，不能租用工廠大廈作貨倉，我估計應該是商戶租用了作建築材料貨倉吧！情況等同我們經常說香港工業息微，產業轉型，工廠大廈「無用」！但其實工廠大廈一早巳經轉型，很多藝術團體租用了作為排練用途，他們都需要地方大而且租金相宜，現在政府優化工廈，便導至工廈租金上升，迫走藝術團體。我奉勸學者們寫書別閉門造車，尤其建議政府收地代替填海，去site 看看，免得害死好多人!

書中又以政府計出的住宅與配套基礎設施用地的比例1：1.3，從而推算每一百萬人口要幾多住宅、幾多配套基礎設施地，政府推算2039年人口增加一百八十萬，因此需要2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施，合共需要4500公頃房屋和土地。但後來特首實施「零雙非」政策後，政府統計處修改估算為2039年人口只增加一百三十二萬，而書的作者以此推算其實只需3300公頃土地！

筆者認為政府計算的1：1.3住宅與配套基礎設施的比例，的確有問題，因為這比例只估算未來人口增長需要的土地，裡面包含的假設是一人只可以有一間自住樓，卻未有考慮隨著人口的人均年齡上升，人的收入也隨著年齡和工作經驗增長有所上升，原本那七百萬的人口當中，應有不少人會買多一、兩層樓收租作為日後退休之收入，而且隨著他們的收入增加，對居住面積要求也上升，那麼緊緊以一百三十二萬推算只需3300公頃土地是否只會低估？樓價又只得持續上升!

有些人說: 「先要做好持續的人口政策才估算需要的土地面積！」但要準確計算未來人口數字從而準確拿捏所需的土地面積，其實並不容易，當中變數很多，估計和實際的經濟快慢增長偏差也很大。實際經濟增長慢，土地供應預測變成高估，那當然問題不大，但實際經濟增快，人口也隨之增加，外來移居香港亦會增加，土地供應預測變成低估，便會供應不足。

另根據讀者Thor提出，我們還沒有考慮，舊區重建被趕出街需要安置的需求，建立新的商業區以減輕現在商業區人流/物流的負荷！單單執著一些政府數據計下計下，忽略實際情況便反對填海，是非常武斷行為！

有沒有覺得這樣數政府還有幾多地可用，就如窮人數「神沙」？你在數，地產商數得比你快，因為他們自己有數簿！當有數計的土地供應，最終是讓他們可以待價而沽，簡單說是「節牙膏」！