澳洲房產泡沬

澳洲房產泡沬其實都幾值得我們研究和借鏡。上週5月2日「澳元新趨勢」一文指出，澳洲房產泡沬瀕臨爆破邊緣。事實上，澳洲樓價自2010年中見頂，下跌了21個月，才只下跌6.1%，有分析認為樓價只是緩慢下跌，是軟著陸的徵兆，但筆者認為樓價未有大跌，只是時辰未到。

澳洲房產有著很多房產泡沫的特徵，就是價格急升，並且按揭借貸增加。

源於2000年科網泡沬爆破，同年七月，聯邦政府推出首次置業貸款，一般房屋可獲七千澳元，新屋可獲一萬四千澳元，自此澳洲房價一值上升。再由於2008年金融海嘯，聯邦政府為托樓市，於2008年10月推出首次置業貸款加強版，首次置業者可額外獲七千澳元貸款資助買一般房屋，購買新屋則額外獲得一萬四千澳元。雖然主要是用家受惠，但房價急升(見圖一) ，房屋貸款也同樣急升(見圖二) 。最後在2009年10月切回首次置業貸款加強版。

圖(一)澳洲樓價指數:



圖(二)澳洲房屋貸款

圖(三)住戶房屋債與收入比率

房屋債務與住戶收入比率由93/94年的50%大幅上升至2010年的140%:

無論樓價和住戶債務均已到達臨界點，但大幅下跌只欠一個觸發點。值得注意的是過去澳洲經濟亦曾有起有落，但樓價仍然長升長有，為何2010年至今，經濟仍然增長，但樓價卻緩慢下跌了21個月？

其實澳洲樓價走勢跟澳元很相似，也是過去十幾年長升長有，而澳元的升勢受商品價格支持，商品價格下跌就是樓價的觸發點。澳洲作為商品出口國，因商品價格下跌而受拖累，2012年第一季澳洲出口急跌，而筆者預期商品價格下跌趨勢持續，可以預視澳洲經濟，亦會因商品出口下跌而收縮，澳元大升市也將會結束。由於澳洲人巳樓債高築，當經濟收縮，償債能力便下降，這就是為何筆者估計澳洲樓價現正臨近大跌邊沿了。