比拼梁振英及唐英年有關房屋土地政策的政綱

筆者上一篇文章「土地供應也回歸97」指出老曾年代2004/05至2009/10連續六年的私人住宅土地供應勁低於1990至97年平均水平，加上老董在2001/02至2003/04年因經濟差而剎停私人住宅土地供應，其實香港餓地餓了共九年之多，現時樓價已達高水平，任何矯正過去的迷失供應的政策，都將會負面影響樓市。而2010至2011年兩年內，老曾共推51公頃私人住宅土地，試圖努力追回迷失之年，但外圍經濟不穩，未來如何供應土地，才可穩定樓市，可說是未來特首侯選人的最大難題。

先將梁振英和唐英年兩位侯選人的房屋土地政策的政綱並排比拼(見下表)，發覺兩個人的政綱有些部份是很接近，同顏色的是兩人政綱正面交鋒的部份，但整體來看，背後思維大不同。

 在增建公屋方面，梁振英明顯不及唐英年進取，唐英年建議在現屆政府計劃未來五年提供75,000公屋單位再增加40,000，即共115,000公屋供應。而梁振英只提出現有五年內的75000的公屋單位，其中後期完成的一半提前在一年內完成，意思是縮短供應時間，總量仍然是75,000公屋供應。

梁建議市區地建小型公屋單位，只承諾縮短35歲以下單身年輕人輪侯時間至3年內；但唐則建議青年宿舍，租住時間為5至10年。

在復建居屋方面，梁較唐有較多著墨。可能是由於唐只維持落實曾政府提出的居屋計劃，必要時才增加。
在協助中產置業方面，梁和唐均延長私人居所貸款利息扣稅年期，唐較梁多5年，分別不太大。最大的分別是梁在「置安心」計劃之上再建議，在保持樓價平穩的前提下，另外覓地興建另類房屋，協助入息高於居屋限額的家庭置業安居。還有在必要時，建「港人港地」(下篇談)。

為何唐在增建公屋方面比梁進取？筆者首先問：「增建公屋，錢從何來？」現時政府財政收入依靠賣地及地產印花稅，以地產收入補貼興建公屋及公屋一切開支，地產只可繼續膨脹。地產一但收縮，公屋開支便無法維持，而居屋則補貼較少，在財政開支立場來看，同樣的一塊土地，用來興建公屋，地價幾乎是全部補貼，每年維修費也不少，持續讓公屋膨脹，政府開支不匪！而土地用來興建居屋的話，售賣居屋的收入可起碼抵消部份地價，維修也無需政府補貼，兩害取其輕，建居屋應較為划算。有批評指居屋是幫人置業，但買居屋的人起碼脫離政府補貼，樓價上升，他們財富也可增加，什至可轉投私人市場。在現時沒有這個階梯下，樓價持續上升，無法上車的人只會越來越多，結果將人們推向輪侯公屋。

事實上，公屋和居屋的隱臧的議程是假設樓價持續上升，解決貧富懸殊的政策，兩者分別在於公屋容許貧富差距擴大，透過提供低租金的公屋解決居住問題，而居屋資助市民置業，除解決居住需要，也讓人在樓價上升時分一杯羹，減低貧富差距，居屋的公共開支補貼較小，但社會效益較大。然而，筆者認為只要樓價從回市民負擔能力，公屋和居屋根本無需多建。問題是政治現實是否容許樓價大幅度下跌？

另外，無論公私營房屋以致土地供應，梁均較唐更注重短、中、長供應規劃。過去老曾跟樓價走勢推地策略，明顯是忽略房屋供應整體規劃，梁的土地和房屋供應規劃正是針對老曾的不足。
 

梁振英房屋政策的政綱：	唐英年房屋政策的政綱:
房屋規劃 • 制定長遠房屋策略，每5年檢討一次。在有關政策局下成立諮詢委員會，就長遠房屋策略提供意見。根據定期進行的住屋需求評估，訂下可持續的公私營土地及房屋供應計劃。	房屋規劃   -
增建公屋: • 增加公屋建屋量，以解決現在及未來數年在公屋輪候冊上所累積的大量申請。加快完成本屆政府已公布未來5年興建的75,000公屋，把計劃在後期完成的一半單位，約35,000間，提前在一年內完成，以應付輪候冊人數不斷增加的問題，包括提供中轉房屋，以安置在市區重建時尚未符合編配公屋資格的劏房、籠屋和板間房居民。 • 利用市區及擴展市區的小型空置用地，興建小型公屋單位。縮短35歲以上「非長者1人申請者」平均輪候時間至3年內。 • 重建設施老化、地積比率低,有發展潛力的舊屋邨。 •檢討公屋編配政策，鼓勵年青人和長者與家人同住。 •在人口老化較嚴重的屋邨加設長者綜合服務設施，鼓勵「居家安老」。 •制定長遠目標，由偏遠地區開始，在土地供應開始充裕及公屋輪候情況好轉時，逐步提升最低編配面積標準，以改善公屋居民居住環境。	增建公屋: •設計及興建多樣化公屋，著重整體全局規劃，顧及經濟、交通、社區、綠化、醫療、教育、文娛、康樂、購物、飲食等配套設施，建設有地區經濟活動和生命力的社區。 • 在現有5 年內提供7.5 萬個公屋單位的目標外，加建4 萬個資助單位，實現3 年上樓的目標；在有充足土地供應後考慮縮短上樓目標至2 年。 • 興建近似大學宿舍的過渡性資助房屋單位，方便年青人有獨立生活空間，讓35 歲以下未婚青年申請租住，租住期為5 至10 年。 •現時住戶入息審查的程序，延長每隔3 至4 年才做一次。 • 每次提供兩個配屋給申請者選擇，增加輪候市民揀中合適單位機會。 • 以先導計劃形式，興建混合式公共屋邨，讓年青人與父母同住一個屋邨不同單位，方便互相照顧。
復建居屋: •  在復建居屋的新單位推出前，每年從「白表申請者」中抽出5,000名，容許他們在第二市場購買居屋。原居屋業主無須向房委會補地價，但買方須承擔該居屋單位日後在公開市場出售時補價的責任(與現時綠表申請者一樣)。政策推出後一段時間檢討成效及名額。這建議可加快居屋流轉，同時亦可幫助合資格購買居屋的家庭，在居屋第二市場免補價置業安居。 協助中產置業: •  為中產家庭，延長居所貸款利息扣稅的年期至20年,免稅額由10萬增加至15萬。 •  提高一手住宅物業銷售的透明度及公平性，加強對消費者的保障。 •  現屆政府推出「置安心」計劃，協助入息高於居屋限額，但經濟能力仍不足以購買私人樓宇的家庭。「置安心」計劃的規模小，未能滿足中產人士的置業需求。在保持樓價平穩的前提下，有必要覓地興建另類房屋，協助入息高於居屋限額的家庭置業安居。 •  增加撥地，為中產長者興建退休居所，以應付人口日益老化衍生的需求。	復建居屋: • 復建居屋，作中長期規劃，有序興建，因應經濟的變化靈活增減供應。 協助中產置業: • 延長私人居所貸款利息扣稅年期至25年。 •相信是維持現屆政府規管一手物業銷售政策。 •相信是維持實施現屆政府「置安心」計劃

 

增加房屋與及商業土地供應 短期內可供發展用地（2-3年） • 致力發掘已具備配套基建設施，可立即發展的土地，如閒置的政府、鄉郊和工業用地等，並加快變更用途，滿足社會需要，如重建舊政府辦公大樓、前政府宿舍、空置校舍，及利用長久空置的政府社區用地，和約滿到期的短期租約用地等。 • 推出「港人港地」政策，選擇部份符合中產階層住屋需要的政府土地，在賣出的地契條款中，規定在建成後的住宅樓宇，只可出售給香港居民。 加速新發展區的土地供應（3-8年） • 繼續透過各種供地模式，開拓已有發展潛力的土地，如廢置多時的石礦場（160ha）和東涌餘下發展地區（250ha）等。 •成立跨部門的專責項目小組，提高效率，推動新發展區的土地供應，包括新界東北部（古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺）、啟德新發展區和洪水橋發展區。 •在新界北部打造新市鎮，包含生活商業區、新形態辦公樓、商旅服務等設施，為當地居民創造就業機會。 規劃長期的土地供應（8年後） • 連綿28平方公里（面積相當於澳門特別行政區）的邊境禁區，是香港最接近深圳和珠三角其他城市的部份，對促進香港和珠三角的經濟融合，借助珠三角的高速經濟發展，具有極大的戰略意義和紐帶作用。利用「一國兩制」的優勢，積極規劃邊境禁區成經濟發展和保育兼顧，產業多元化和具有特色的發展區。 • 重新啟動已完成可行性研究的填海計劃，例如大嶼山北部，深井/荃灣。積極發掘其它在維港以外填海的可行性研究。

增加房屋與及商業土地供應 • 多管齊下增加土地資源，包括研究發展市區及新市鎮周邊土地，在沿主要交通幹線的周邊地區發展，在維港以外填海，以及開發香港連接深圳各口岸附近的土地。 • 落實重建和發展東九龍為另一商業中心，增加商業樓宇供應和提供旅遊、飲食、零售、文娛設施。 • 加快土地發展審批程序，確保增加土地供應，包括商業及酒店用地的措施盡快落實。 • 擴大市區重建局職能涵蓋老化工廈，以應付商廈供應不足的問題。