通街負資產即幾多？

「很多人說樓價下跌，通街負資產….到時要上街示威」，筆者認為此話太籠統，「通街」即幾多？讓我來估算！

根據差餉物業估價處最新數據，11月私人住宅樓價指數為180.1，較6月高位188.1下跌4.3%，較1月169.5指數仍然升10.9%。由於金管局在2010年11月收緊按揭貸款，2011年買樓的人大部份應該有三成首期作墊底，做九成半按揭貸款的應該沒有幾多！根據金管局數據，負資產宗數由2011年第二季48宗增加至第三季1,653宗，佔2011年九個月按揭借貸總數96,207宗僅1.7%，負資產人數微不足道！

然而樓價繼續下跌又如何？由於沒有做八成至九成按揭貸款人數，所以只可假設全部買樓都是七成按揭貸款，那麼樓價下跌超過30%，即樓價指數要由2011年6月高位188.1回到2010年3月143.4，差餉物業估價處以B類單位作上車盤，2010年3月港島B類單位的平均呎價為$8,277，九龍B類單位的平均呎價妁$6,642，新界B類單位的平均呎價為$4,463。

另外，由2011年11月至2010年3月買樓(一手、二手樓)或加按或轉按的人也會成為負資產。人數有幾多？筆者用金管局提供的住宅按揭貸款的數字，並假設全部七成按揭貸款作出估算，應該是有多無少了。2011年11月至2010年3月的樓宇按揭總數為259,980，即樓價下跌超過30%，頂多約有二十六萬人會成為負資產。

如果樓價下跌40%，樓價指數便要由高位跌至2009年10月的131.7水平，指數下跌幅度42%，當時港島B類單位的平均呎價為$7,713，九龍B類單位的平均呎價為$5,778，新界B類單位的平均呎價為$4,096。而2011年11月至2009年10月買樓的人便會成為負資產，期間住宅按揭貸款總數為319,574，即樓價下跌超過40%，約會有三十二萬人是負資產。

如果如筆者之前所說樓市泡沬倘若爆破，樓價要回落60%，樓價指數便要由高位跌至2009年5月的116.7水平，當時港島B類單位的平均呎價為$6,909，九龍B類單位的平均呎價為$5,342，新界B類單位的平均呎價為$3,846。由2011年11月至2009年5月買樓的人便會成為負資產，期間住宅按揭貸款總數為396,623，即樓價下跌超過60%，可能會有四十萬人是負資產或是要上街示威人數？真是不能承受的後果。

樓價下跌60%是政治上無法承受，政府必定阻止發生。那麼樓價下跌30%是政府接受的底線，即樓價跌至港島B類單位的平均呎價約$8,300、九龍B類單位的平均呎價約$6,600、新界B類單位的平均呎價約$4,500，政府便會出手回收之前的壓樓價措施，金管局也會放寬按揭貸款審批措施。兄弟姊妹們，這大概是你們要接受的樓價水平。