碌卡比喻碌走未來樓價值
首先，碌卡的意思是先洗未來錢，即你未來的收入今日先洗了，那怎樣套落樓市用？很多人說買樓是用來對冲通脹，那你是否知道你買的樓正在對冲着幾多通脹率？又你是否知道你買入的樓價究竟反影了幾多成未來的樓價值？
計算未來價值
我有以下計算方法： 一般人買樓都會供樓20年，即20年後你便擁有層樓，而20年後你擁有的那層樓的價值應該要包涵通脹，20年後的那層樓的未來價值包括通脹這樣計出來:
FV = V * (1 + I * t)
FV是未來價值，V是未起泡前的樓價，I是未來平均通脹率，t是20年。
選擇未起泡前的樓價是要知道你層樓的真實價值，供樓20年擁有層樓，而你層樓20年後的未來價值就是你可以碌走的未來價值，樓價包涵越多泡，可以碌的未來價值便會越少，即可以對冲未來通脹的效用也越來越少，因為未來的通脹已在今天的樓價上反影了！樓價過度反影通脹，即樓價颩升的幅度超越20年後的未來價值，那便是你己經碌爆卡，即將來樓價可能沒升幅！
舉個例子：
2009年1月買入200萬元的樓房(假設這就是未起泡前的樓價，即就是真實價值，以未來20年平均通脹為5%(1)計，20年後你層樓房的未來價值FV就這樣計算出來：
FV=200萬x(1+0.05x20)
FV=400萬
20年後你層樓的未來價值是400萬。 但如果你在樓市急升47%後才買這層樓,即以294萬(200萬x1.47)買入價，以比例計算，這樓價己反影了73%未來的價值(294萬/400萬x100%)，亦即是我所說巳經碌走了未來值(FV)的73%(見圖一)，剩下27%是可以對冲未來20年的通脹，每年只可對沖到1.35%的通脹，對沖這個20年的平均通脹率似乎不太現實吧。結論是不惜一切高追樓價，其實是無法用來對冲通脹。
樓價還有27%升幅
不過，換另一個角度看這條程式，如要在今天碌盡所有未來價值(FV)則還有27%，也等於樓價距離頂還有約30%！這也就跟瑞銀預期樓價可再升四成相近！一點也不算誇張呢！不過，倘若你在此價買入則等於樓價20年無升幅！
Footnote:
(1)由於經濟周期有起有伏，盛極而衰，衰極而盛，高通脹年代將會被低通脹時期互相抵消，然後取其中間數，便約得出20年平均通脹5%。
補充：其實整篇文章只有一個主旨，就是越貴買回來的樓房，對冲通脹的作用越低，摸頂買入更要輸樓價！不過，以用家角度，就算摸頂買入，供樓二十年後便開始賺租的想法也可接受的，但買層不升值的樓你又是否甘心？一句講晒，睇位入市！睇住嚟食！
(圖一)
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