施政報告的房屋政策

昨日梁振英發表任內第三份施政報告，市民最關注的房屋供應問題，仍然是報告的重點，相信市民最想知道的是報告中所提及的政策和供應量如何影響樓價，做投資者的，擔心樓價跌導致損失，想置業的，希望樓價跌上車或換樓。

施政報告中有關房屋政策指，政策維持未來10年每年平均興建20,000個公屋單位的目標，2015-16及2016-17年度分別預售約2,700個及約2,000個居屋單位，房協亦會於2016-17年度預售1,600個資助出售單位。

事實上，這份報告是依照之前12月公報的《長遠房屋策略》的十年建屋計劃，預算建屋目標48萬個，公私營房屋比例「六比四」，出租公屋佔20萬單位，私營房屋佔19萬，資助出售單位佔9萬，每年建屋量共48,000個，20,000公屋單位，19,000私樓單位，9,000資助出售單位，如果這份建屋計劃公佈時沒有影響市場，施政報告所提的供應量也同樣差不多。

不過，我相信供應量能否達標，關鍵是有没有足夠建築工人和土地，另私樓供應還是要看發展商賣樓進度，政府定多大的目標也不能迫發展商加快賣樓！

比較新的建議是將部分新落成公屋單位售予綠表人士，從電視受訪者看，如折扣吸引，此項政策是會吸引的。有說將新落成公屋單位轉為出售，令公屋單位供應減少，其實只是一邊減另一加互相抵銷的數學，條數沒有改變，新建公屋轉為出售，人們從舊的單位搬出騰空，增加的數目不變，只是新供應變成舊供應而已。

另加房協市建獲邀起新資助屋，似乎旨在協助夾心階層置業，兩項政策都是針對私人市場的潛在買家，那會否影響私人市場的細價樓？

現時一般人的思維都是物業只有升值，鈔票是貶值，最重要是有樓在手，管得那是公屋、居屋、還是私樓，在過去幾年供應短缺和大國量化寬鬆下嚴重扭曲人的思維，再加上辣招壓抑需求，在極度餓樓的情況下，什麼才叫” 足夠” 供應已經難以估計。不過，政策沒有公布幾多公屋將會轉為出售？未來幾時和提供幾多房協市建的新資助屋？可否在預期方面着手？

以現時人們餓樓的情況，無論自住還是買樓收租，有樓自住又會諗買多間收租，經濟基調沒有太大改變，加上人們還是無法妥協如何增加土地供應，政府無法扭轉人們預期供應不足，筆者相信政府政策很難對樓價有影響，內部勢力難以影響樓價，那麽外部勢力又如何？(下篇再談)