大戰(10):七星聚會陣

2012年尾寫了梁振英與地產商背地裡進行「大戰」系列 http://luan-invest.blogspot.hk/search/label/%E5%A4%A7%E6%88%B0 , 戰線由傳媒以至政策的搏奕，一方面提高居屋入息限額，意圖將老虎喜愛的中產羊放走，另以3D政策壓需求來buy time，3D政策當中，又以買家印花稅妨礙地產商mark價 (http://luan-invest.blogspot.hk/2012/12/5.html)，最令地產商不滿！搏奕的過程請看原文「大戰」系列。

 自3月梁振英政府取消勾地表制度以爭取供地權與地產商硬撼，而地產商以輕功「凌波微步」拆售酒店避開梁振英的BSD重拳失敗之後，近日梁振英與地產商又再過招。

先是《一手住宅物業銷售條例》4月底生效後，售樓說明書受到嚴格規管，地產商以無法配合售樓書新例而轉賣為租，或延期出售，新供應量無法如期增加，近日梁振英以拆細地皮配合延長樓花期至30個月，兩招互相緊扣的連環招來接招。

很多分折指出將樓花期由20個月延長至30個月，是變相增加中短期的一手供應。然而，這只是故事的一半，除了可將地政總署積壓的1.5萬伙待批核預售樓花同意書提前10個月應市，令原本符合20個月樓花期的2.1萬伙的一手供應增加至3.6萬伙，我認為這一招應該跟政府另一些政策將地皮拆細和較早前中資投得地皮一起分析。

政府於上週六公佈下季將有9幅住宅用地供賣地，當中6幅地都是熟地，而且其中地皮規模較小，好明顯是希望讓更多中小型發展商參與競投，如果配合30個月樓花期政策，一方面可有助減低中小型發展商的資金壓力，另方面熟地亦可讓他們加快開功，並加快資金回籠。個人認為梁政府寄望加快這些遠水來救近火，加上早前萬科和中國海外投得的限制多多的港地，正好顯示，梁是希望不再依賴大地產商去符合政府要求增加供應，而是透外拆細地皮以中小型發展商和中資企業來加快起樓來增加供應。

這個陣或有點像「神鵰俠侶」武功中的「七星聚會」陣，排陣後七人一同施發功力也可，六人、五人，甚至四人、三人都可併力發功！如何發功？大發展商坐擁大量收租物業作現金流，向來待價而沽，然而中小型發展商沒有這個能耐，既然市場預期美國收水及提早加息，當然是越快賣樓，賣的價錢越好越著數，可以是由中資帶頭賣又得，其他中小型發展商齊齊賣又得，那便可一改大發展商待價而沽的遊戲規則了！良好意願就是這樣盤算，但地政署能否如期審批預售樓花又是另一回事！陣就排好了，現在只欠東風，什麼是東風？你們可否猜一猜？