借力打力的雙倍印花稅

政府終於明白地產物業連環緊扣，昨天全方位出招，除沒持有任何住宅物業的香港永久居民不受影響外，全部物業都一律徵收「雙倍印花稅」，物業價格越高，稅率越高，2千萬元以上物業的稅率為最高稅率8.5%（見下表），而針對非住宅物業摸貨，繳交印花稅時限更提前至簽署買賣合約時。

同時間金管局亦有 出招，細則今天報章已經詳列。簡單而言，金管局的招，還是叫你「無錢唔好買」！筆者認為今次政府的辣招在於那累進雙倍印花稅！

自從去年11月SSD加強版和BSD出台之後，長線投資者轉更長缐投資者，公司客轉為個人買家，雖然成交量萎縮，但以價補量，今次升浪以二手細價樓、居屋、公屋最為顯著，一手樓又貼着二手樓樓價賣，相互推升，近期更見價量齊升，有見及此，累進的雙倍印花稅下，樓價越升，稅收越多，正正是借力打力的招數！

不過，筆者相信雙倍印花稅必會令投資者對一些物業失去興趣,,商業物業超過2千萬元實屬等閑之事，新稅率令公司及內地買家要多付8.5%。(update）

其次是2千萬元以上的豪宅，之前15%BSD已經令部份內地人卻步，現在再多付8.5%,2千萬元的豪宅總共要多付500萬元稅款，差不多可買多一層樓，相信稅款可嚇窒內地買家，而地產商賣樓給他們要補貼約樓價的四分一，地產商賣樓給他們的意欲也會大減！

SSD迫令炒家轉長線投資者，起碼持貨三年，今次雙倍印花稅什至令長線投資者收手不買或揀選更高質素的物業。現時2百萬元以下的物業已經不多，細價樓動輒也要300萬元起跳，一個400至500呎、301萬元的物業，如果買來收租，大概租金約為8,000至13,000元，新印花稅4.5%,即成本增加約14.5萬元，若攤分12個月歸回成本，每個月租金要增加12,000元至20,000至25,000元，租客一定不會接受，若攤分2年回收，每月租金要增加6,041元，視乎樓宇的質素，市場或會接受，但要持貨最少兩年，否則樓價要在未來兩年再攀升20%(SSD10%+雙倍印花稅3%+買賣手續費）才能回本。若要期望一間400至500呎的二手樓兩年後升至約10,000元一呎，相信殘舊樓、質素差的樓，不大可能有如此價值吧！其他階梯的樓價也有同樣情況，換言之，累進雙倍印花稅下，若投資者仍然無懼入市買樓收租，他們會追求高質素！

現時樓價貴絕全球，預期明年樓宇供應大增，各國央行臨近收水，政府不斷打壓需求，樓價升少少又出招，升少少又出招，心理壓力極之龐大，供樓實力又要夠，投資還要拿出更多首期，在此時此刻買樓的人，必須有排除萬難的心理準備，相信為數不多，需求必會進一步壓縮，然而樓價升幅至此，一些人會套現獲利，輕微減價出貨吸引買家亦不足為奇，但超低息環境令供樓沒有壓力，經濟基調仍然良好和供應仍然短缺的情況下，樓價又怎會大跌？