中古火箭反萬有引力

股市升巿並不可怕，可怕的是當全世界的股巿都在跌，香港恆生指數在升，當金、銀、銅、商品價都在下跌，香港恆生指數都在升。 

樓價升並不可怕，可怕的是當經濟只得1%增長，失業率上升，樓價仍然每個月以2、3 %升幅上升，升市已經跟基本分析、基本因素無關，只與資金泛濫有關，可怕不可怕？而滯脹肯定比經濟差的通縮更難受。

 香港正再次經歷大時代，梁振英政府總算出手快。上週金管局一週之內四接美元，合共144億港元流入。週五收巿後，政府針對樓市需求，宣布推出兩項措施，包括新增買家印花稅，以及調高額外印花稅率，適用期延至3年。 兩項措施10月27日生效。 新增買家稅只會向境外人士、本地公司及海外註冊公司，徵收百分之15的買家印花稅。另外，改動後的額外印花稅方面，半年內出售物業的SSD上升至20%，1至3年內出售物業的SSD為10%。

 換言之，10月27日起，境外人士，公司及境外註冊公司的買樓成本增加15%，半年內出售物業更要多付20%, 兩項加起來，半年內的短炒成本多35%,三年內賣樓也要多付25%成本，稅率暫時大概抵消了人民幣匯兌方面所得的優惠，這是曾蔭權一直以自由市場之名而拒絕觸及的範疇。亦是這兩年主要牽著樓市向上的成交。 

SSD一直為人咎病的是令短炒變成長揸，供應因而減少，新的SSD2只會進一步收緊供應？樓價更要上升？ 

筆者認為SSD1最大敗筆是沒有涵括公司和海外註冊公司買家在內。市場價格不是由成交多寡決定，而是只要有人願意成交便是市場價，管你只是一宗的成交！而公司與公司之間又很多錯中複雜的相互關係而造成的買賣，從而牽引價格上升。 

近年境外買家和公司及境外註冊公司都喜歡大手買入地產商的一手新樓，10月27日之後，他們要賭樓升值，便要壓上賭注三年，賭三年升幅起碼有25%,租金回報只得2至3%，賭得過嗎？

筆者估計，地產商需要減價以抵銷這項新稅，才可吸引境外和公司買家入市，新印花稅應會對地產商最為不利。 個人更認為這項措施切底將所有地變為港人港地，那麼地產商賣樓便要回歸香港永久居民的購買力。換句話說，地產商一是繼續囤積不賣樓，否則無論賣樓給境外人士、公司或非本地註冊公司、或香港永久居民，都要面對減價壓力！也即是說，地產商要減價賣樓，或者囤積不賣樓，盈利都會受影響，地產股的市盈率也必須下調。 

上篇文章「97的翻版」中，筆者提出過，大鱷再來香港炒聯匯和股市的相連關係，而且資金從金、銀、貴金屬、商品、歐美股市、借低息美元等四方八面的巿場，流入亞洲和香港。股樓越升越吸資，然而，香港經濟成也地產敗也地產，說不定梁的這一招可令地產股股價下跌，在地產股帶動下，股市與聯匯的相連𨶹係或可打破，而股樓不再是萬有引力。 

很多人一口咬定政府兩項稅將令供應雪上加霜，對上車人士更是幫倒忙！筆者認為若市場認為這是壓樓價，幫人上車的樓市措施，完全是一廂情願的想法。SSD1是QE1資金流入而作出的減炒賣需求措施，SSD2和新印花稅是QE3令資金再大舉流入而作出的減境外投資和公司炒賣需求措施，而金管局的多項按揭措施也只是減低銀行風險，在聯系匯率之下，政府無法使用貨幣政策應對資金流入，唯有是減低投資需求，而沒有條件上車的人更不被鼓勵在現階段上車。 

在這關鍵時刻，梁振英政府算是以快速決定來應對資金流入問題，但這支中古火箭能否反萬有引力，還是未知之素！ 

梁政府夠膽跟地產商交惡，會否步上其老友老董後麈，走上被腳痛、被下台之路！這些情景，我們這些60後領教過了！