投資黄金比投資香港樓更保值？(2010年12月31日)

曾經有人問投資樓還是投資黄金比較保值？沒有計算過真的不知結果。今天我嘗試用香港樓價需幾多倫敦金才買得倒來計一計誰比較保值。由於差餉物業估價處只提供分區(港島、九龍、新界)A至E類別單位的平均樓價而沒有提供香港整體平均樓價，亂博唯有以一向被視為較保值的港島區的A類別和E類別的平均樓價來分別與黃金比較，又由於黃金自2000年起拾級而上，因此亂博以過去十年的倫敦金價(已轉港元單位)和港島區A、E單位的平均樓價來計算三者的趨勢。

結果發現十年前2000年你需661安士黃金買A類別的單位，至2010年你只需350安士。在2000年你要以4,644安士黃金買E類別的單位，至2010年你只需2,694安士黃金來買 E類別的單位(見表二)。換句話說，香港樓無論是A類別細單位或E類別大單位，對比黃金都是正在貶值(見圖一)。


這也難怪的，倫敦金從2000年的平均每安±US$279.11升至2010年的平均每安±US$1,223.81，升幅為438%。由於預期美元貶值的趨勢持續，黄金的升勢也會持續。

 (圖一)

 

(見表一)

*40平方米 x A類單位每平方米售價 = A類別平均樓價 (只以40平方米作為計篁趨勢)
**160平方米 x A類單位每平方米售價 = E類別平均樓價 (只以160平方米作為計篁趨勢)



(見表二)

A類樓需要幾多安士倫敦金(Oz)	E類樓需要幾多安士倫敦金(Oz)
661	4,644
604	4,307
480	3,431
363	2,729
407	3,319
452	3,804
364	2,916
386	3,114
376	2,901
326	2,545
350	2,694

倫敦金價資料來源:Kitco.com Historical Data for Gold

A、E類別單位每平方米售價資料來源：差餉物業估價處

供樓供到得棚骨 (2010年12月22日)

香港置業指數18.9，即不吃不喝18.9年的薪金全都用嚟抵消樓價。



你睇！我供樓供到得番棚骨喇

鳴謝經濟日報「樓論」

伯南克的氣球(自製動畫短片) (2010年12月19日)

亂博今天起另加戰綫，走向國際，以youtube短片加英文博客，挑戰國際巨頭。今次頭炮亂博大胆單挑伯南克。

伯南克努力地泵氣球，但美國氣球流氣而無法泵起，地球的另一面卻滿是令人興奮的氣球，好像是吹氣目標錯誤了，四格Youtube短片盡在不言中。詳盡的英文博客請登入http://internationalfoolscourt.blogspot.com/2010/12/bernankes-balloon.html

聯系匯率不脫鈎，QE熱錢也可控 (2) (2010年12月16日)

事實上，加息有助疏導熱錢至較有效率的經濟環節，減低熱錢四圍溜竄導至資產泡沫，升直令匯價風險提高，令炒賣風險也隨之提高！

由於香港實施聯系匯率，不能自主加息及升值，以上兩個方案都無法使用。但除了加息和升值，其實政府可以依賴財政政策來干預，減低熱錢製造泡沫風險！

以下是一般可使用的財政政策來抗衡熱錢帶來的衝擊：

1)一方面限制資本流入，另一方面令整體資本流出增加或取消控制資本流出之政策，令資本淨流入為負數，也可透過擴大滙率波幅上下限來增加匯率風險！

2)增加貿易自由度或匯率升值，令出口減少和進口上升，從而減少經常帳盈餘。此舉將减低外匯儲備過於冗漲，減少外匯流入的衝擊

3)熱錢湧入令財政儲備上升，另一方面政府以對冲政策如收緊貨幣供應和減低銀行使貼現窗的次數

4)容許熱錢流入帶動貨幣供應上升，政府透過加强銀行存款準備金及限制信貸來調控貨幣流通量。

5)容許熱錢流入帶動貨幣供應增加，但為求減低擴張性通脹及壓抑實際匯率升值，政府同時以緊縮政策或行政手段壓抑需求

中國政府的財政政策

首1-3項政策是現時中央政府正在使用的政策，包括多次要求內地銀行增加存款準備金，加强對外貿易，內部消費增加以至加大吸納進口，從而減低或對沖日益冗漲的儲備。

香港的財政政策

而香港政府正是沿用第4及第5項財政政策。

由於熱錢湧入，為壓抑實質匯率上升，香港亦必然有擴張性的貸幣供應，金管局以對冲性政策來限制信貸及調控貨幣流通量，收緊信貸政策包括：

1. 所有價值1,200萬港元或以上住宅物業的按揭貸款最高成數從6成下調至5成。
2. 所有價值1,200萬港元以下至800萬港元之間的住宅物業的按揭貸款最高成數從7成下調至6成，但貸款額不可超過600萬元。
3. 所有價值在800萬港元以下的住宅物業按揭貸款最高成數則維持在7成，但貸款額不可超過480萬元。
4. 所有非自住的住宅物業、所有以公司名義持有的物業和所有工商物業的按揭，不論物業的價值，貸款最高成數一律下調至5成。

而最近極矩爭議性的樓宇額外印花稅(SSD)便屬第5項的緊縮性政策。用意是壓抑資產升值過快而引發的通脹。而單是租金便已佔去消費物價指數CPI(A)的百分之二十，壓抑樓價是要壓抑通脹，有關政策是代替加息的。換句話說，無論地產界如何大力反，此項政策都事在必行，並實施至美國加息為止！

聯系匯率不脫鈎，QE熱錢也可控 (1) (2010年12日13日)

自經歷1997年亞洲金融風暴的重大教訓後，亞洲各國都加强對熱錢流入的介心，QE2一出加上日本央行的買債QE救經濟，亞洲各國都實施了一定程度的熱錢流入管制，紛紛加息、升值、向熱錢徵收投資稅等等，意圖阻止熱錢進入實體經濟，興風作浪制造泡沬！反之香港打着自由市場牌坊，似乎對熱錢一籌莫展！

聯匯不能改

因此最近很多聲音要求政府更改聯匯政策，在我之前多篇文章已多次批評，美元已經是末日貨幣，跟它掛鈎，只有死路一條！雖然狠批聯系匯率，但我在「香港必須再次擁抱泡沬，結局也可能跟97年一樣」文章中己說得很清楚，聯匯是不能改，熱錢也不能打擊，今時今日的香港經濟，是依賴熱錢維生，打擊熱錢流入就等於打擊香港的米路，在「跟美元愛恨交纏的日子」及「為何香港要擁抱人民幣？」文章中說過，由於中國才是香港最大的貿易伙伴，港元掛鈎的對象應為人民幣，但中國的資本帳並未開放，人民幣也並末自由兌換，最佳又可行的方法是增加人民幣在港流通量，商鋪多收人民幣，港人多用人民幣，慢慢邊緣化港元(在「如何解除與美元欲斷難斷的關係」系列中已明確講解邊緣化港元的過程，有興趣的讀者請翻看那些文章，在此不再詳載)。但這過程可能需時兩年，而香港今天正受QE2、可能QE3的熱錢大量湧入，導至股樓資產泡沬化，正所為遠水不能救近火，香港應何去何從？在此我們嘗試討論短期可行之方法。

實施跟人民幣間接掛鈎法

人民幣現時的貸幣政策是與一籃子貨幣掛鈎，並設定上下限管理每日交易波幅，而香港也可按同樣方法跟一籃子貨幣掛鈎，每日波幅上下限也設定於接近人民幣，那就成為間接性地跟人民幣掛鈎，日後人民幣加息，香港跟隨，人民幣升值，港元同樣升值。但人民幣對港元已升值了約百分之二十，以這方法改變香港匯率制度便等同即時要升值百分之二＋，對股樓資產帶來突發性及無可估計的衝擊，大概非到大難臨頭也不會作出此冒險犯難行為！

其實不以升值、加息，或行政政策來粗暴地阻截熱錢流入，坊間仍然有好幾種方法可減低熱錢流入帶來衝擊，是什么方法？不次再談，Keep hang in there! Chao!

好一句「港棄自我中心，做好十二五角色」，香港人應計劃未來發展路向

今天看了唐英年的文章「港棄自我中心，做好十二五角色」，亂搏有以下的想法。


70-97的經濟發展

香港經濟自戰後一直在轉型，由漁港發展至穿膠花年代，在70年代，香港以製造業為經濟支柱，股票市場開始發展，在80年，代製造業帶動出口、貨運業，中國開放經濟，香港人利用當地廉價勞工，走進內地設廠，繼續擴展製造業，Made in Hong Kong成為世界品牌，一些名牌如Armanie都掛着Made in Hong Kong，香港品牌如Geordano、Bossini、Espirit掘起，股票市場經歷84年中英會談、87股災、89民運後逐漸發展成熟，90年代，香港經濟以服務業主導、轉口業因製造業北移而繁榮，並且由於股票金融市場發展成熟，香港會計、銀行業做鋪橋搭路工作，幫助國企來港上市。90年代的地產發展除了受中英聯合聲明限制每年供應外，也受着這些經濟實體發展所影響，地產泡沬應運而生。


角色轉變

說了這麽多香港經濟發展史，我想講的是香港經濟在港英政府年代，一直都是以「自我」發展主導，沒有計劃，只順應時代和世界經濟發展，因為香港商人向來很懂得走位找尋發展空間。我會比喻當日的香港作為籃球名將Kobe Brian，是一名前鋒。

97年英國移交香港主權給中國，及往後幾年，香港經濟經歷亞洲金融風暴，地產泡沬爆破，經濟持續低迷，2000年開始，中國為提振香港經濟，便給予CEPA，之後大禮陸逐送上，香港便發展成為唐英年口中的「攤大手扳」族！但在此期間，香港一直都未被列入國家發展規劃之中，直至最近十二五才規劃了香港的發展路向。


為未來規劃而計劃下一代

被列入國家十二五規劃的發展，我不會看成是一件壞事，在「如何解除與美元欲斷難斷的關係」系列中的第(九)篇「經濟的部署為配合香港貨幣改革」，己詳細說明香港的發展限制就在於香港這麽一個小地方，而現在以至未來，香港將是國家級的經濟計劃內，這是香港從來沒有的身份和地位！我認為香港一彈丸之地，獨自發展可有美好將來嗎？將來與內地經濟溶合，是一個香港人必須要接受的現實！在認同這些發展框架下，我們必須規劃下一代的教育和就業培訓來配合未來發展！這就是我認為文章最重要的目的--了解路向，然後為下一代計劃！！


註：亂搏在「如何解除與美元欲斷難斷的關係」一連十集的系列都已詳細分析香港未來的金融發展和探討前海與香港金融中心溶合的發展。我認為後來者必讀的文章，你可當作是「亂駁」，也可當金融小說看，作者只希望讀者睜開眼，打開耳朶，觀察身邊事情，計劃未來！

比喻樓價急升如碌信用卡，計算今天樓價碌走幾多未來樓價值及正在對冲着幾多通脹率？(2010年12月5日)

我在「反駁經濟日報唐榮「買樓10大誤解(上篇)」文中提過香港樓市現時的急升就如碌信用卡，一值都很想寫這個題目，但苦無時间，今天終於有空可以慢慢解釋我的想法了。 

碌卡比喻碌走未來樓價值

首先，碌卡的意思是先洗未來錢，即你未來的收入今日先洗了，那怎樣套落樓市用？很多人說買樓是用來對冲通脹，那你是否知道你買的樓正在對冲着幾多通脹率？又你是否知道你買入的樓價究竟反影了幾多成未來的樓價值？

計算未來價值

我有以下計算方法： 一般人買樓都會供樓20年，即20年後你便擁有層樓，而20年後你擁有的那層樓的價值應該要包涵通脹，20年後的那層樓的未來價值包括通脹這樣計出來: 

FV = V * (1 + I * t) 

FV是未來價值，V是未起泡前的樓價，I是未來平均通脹率，t是20年。 

選擇未起泡前的樓價是要知道你層樓的真實價值，供樓20年擁有層樓，而你層樓20年後的未來價值就是你可以碌走的未來價值，樓價包涵越多泡，可以碌的未來價值便會越少，即可以對冲未來通脹的效用也越來越少，因為未來的通脹已在今天的樓價上反影了！樓價過度反影通脹，即樓價颩升的幅度超越20年後的未來價值，那便是你己經碌爆卡，即將來樓價可能沒升幅！ 

舉個例子： 

2009年1月買入200萬元的樓房(假設這就是未起泡前的樓價，即就是真實價值，以未來20年平均通脹為5%(1)計，20年後你層樓房的未來價值FV就這樣計算出來： 

FV=200萬x(1+0.05x20)

FV=400萬 

20年後你層樓的未來價值是400萬。 但如果你在樓市急升47%後才買這層樓,即以294萬(200萬x1.47)買入價，以比例計算，這樓價己反影了73%未來的價值(294萬/400萬x100%)，亦即是我所說巳經碌走了未來值(FV)的73%(見圖一)，剩下27%是可以對冲未來20年的通脹，每年只可對沖到1.35%的通脹，對沖這個20年的平均通脹率似乎不太現實吧。結論是不惜一切高追樓價，其實是無法用來對冲通脹。 

樓價還有27%升幅

不過，換另一個角度看這條程式，如要在今天碌盡所有未來價值(FV)則還有27%，也等於樓價距離頂還有約30%！這也就跟瑞銀預期樓價可再升四成相近！一點也不算誇張呢！不過，倘若你在此價買入則等於樓價20年無升幅！

Footnote:

(1)由於經濟周期有起有伏，盛極而衰，衰極而盛，高通脹年代將會被低通脹時期互相抵消，然後取其中間數，便約得出20年平均通脹5%。

補充：其實整篇文章只有一個主旨，就是越貴買回來的樓房，對冲通脹的作用越低，摸頂買入更要輸樓價！不過，以用家角度，就算摸頂買入，供樓二十年後便開始賺租的想法也可接受的，但買層不升值的樓你又是否甘心？一句講晒，睇位入市！睇住嚟食！

(圖一)

 

跟David Webb駁火(2) (2010年12月1日)

跟David Webb駁火續:

被大堆數字掟到暈！

文中Deceptive statistics，一大堆理論質疑政府以驚人短炒數字嚇人，這点我不排除有此可能，但他的觀點是無法認同的。

政府公報2010年頭九個月，持有物業二十四個月或以內的短期轉售個案急升32%，David Webb 的論點是:2010年頭九個月住宅買賣合約成交宗數103,709較2009年同期的87,471宗上升18.6%，當中短期轉售個案升32%，由於2010年成交多了，短期轉售也因而水漲船高，因此政府應以這兩年的短期轉售與買賣合約成交總數的比例來比較，David 以2009年=1作為單位，2010年短期轉售增加32%即(1+0.32)=1.32，2010年住宅買賣成交宗數增加18.6%即(1+0.186)=1.186，2010年短期轉售與買賣成交宗數的比例是1.32/1.186，再跟2009年=1比較，得出1.32/1.186-1=11.3%，他的結論是短期轉售按買賣合約成交宗數比例只上升了11.3%！

但我認為2009年的頭4個月仍然受金融海嘯影響，樓市淡靜，短期轉售必然很低，因此2010年的短期轉售不應是1+0.32，而是應該扣取頭四個月即打個六折0.60+0.32=0.92，結果0.92/1.186-1=22%，大概跟政府的數字相差不太遠！

另外，政府公報2010年頭九個月，持有物業十二個月或以內的短期轉售個案更是急升114%，由於政府在2010年5日25日立法會說過「2009年，九成以上的二千萬元物業成交人均持有多於24個月」，換句話說，2009年只有10%的二千萬元物業成交人是持有少於24個月，David用了很多數字說明2010年頭九個月對上的12個月是在2009年，二千萬元物業的短期轉售不應大於10%........其他也是一樣。我則認為2009年頭四個月受金融海嘯影響，樓價大跌三成，往後八個月，買了樓的人也要等樓價升到有得賺才會賣，那麽2009年持有物業少於十二個月而轉售的人不會多，而政府說的是2010年頭九個月，持有物業少於十二個月的短期轉售個案，這九個月內有人買樓一個月、三個月、什至十二個月後轉售，有些人可能在2009年年尾才買樓，然後2010年九月出售，都是持貨少於十二個月，短期轉售急升114%說法根本沒有問題。大家都在玩弄數字吧！

致於政府公報2010年上半年，300萬元 以下的物業成交中，84%是持有物業少於十二個月，David認為應該是要以比例示人，而我認為這種比例只會大幅扁低真正數字。例如每月有10,000宗物業成交，當中只有1, 000宗是300萬元以下的物業成交，當中840宗是短期轉售就是84%，但當840宗放在10,000中計出比例，變成8.4%是短期轉售300萬以下物業，大幅扁低短期轉售情況，這大概又是數字遊戲，香港政府和David Webb各取所需吧！
 
公司易手避稅難成氣候

David Webb認為「額外印花稅」沒有包括公司或海外公司透過轉換公司持有人來轉售物業是會引發公司炒樓潮，其實公司要找另一間公司接貨才可避過此稅，用家要成立公司或買殼來承接，機會很微，因為用家多數要做樓按，沒有財務報告的空殼公司做不到樓按，最終都要用家自己的入息來做擔保，做法麻煩，按揭成數又不高，用家多不會這樣做。少了用家搶着承接的市場，只是靠公司易公司，此風難成氣候！

有一點可以肯定，炒家、地產商齊狠批政府，証明政府終於認真了！

跟David Webb駁火(1) (2010年11月28日)

11月26日，David Webb在其網頁批評香港政府於11月19日提出的「額外印花稅」，在經濟日報唐榮的臉書點激了該網頁的連結，發現其中很多的論點都很牽強，不吐不快。

誰來付？

其實，我也曾經質疑過究竟此項「額外印花稅」是由誰來付呢？買家還是賣家？理論上，此稅項是針對打擊短炒，應該由持貨少於六個月至兩年的賣家付的，但賣家卻是要負責完成交易，如果不預先講掂數，最終繳稅的人會是買家，打擊短炒便會變成打擊買家，有違稅項本身原意，這點與David Webb睇法相近，沒有異議！

違反基本法第105絛的精神嗎？

當中寫到：The Government is basically saying to any purchaser of a home: if you sell it within 2 years, then part of it is ours. It is against the spirit of Article 105 of the Basic Law.

其實所有稅項如個人入息稅、公司利得稅、都有類似的意義：如「你的個人入息於2009/10年高於1,518,000港元，你要繳交15%標準稅即是你的15%收入是政府的，你公司賺錢嗎？16.5%是政府的等等。是否也違背基本法105絛的精神？不明白為何只指出「額外印花稅」才是違背基本法105絛的精神！

如此類推，將個人入息稅、公司利得稅的稅率也推算到極端的100%，也等同100%掠奪個人或公司收入，那麽，香港以致全世界也不應徵稅，因為當中都存在Confiscate「掠奪」意味，你或會說付了稅後你也得到福利，但蘋果不等同橙呀，你付出的稅值是否得到等同數值的福利，不大可能吧！都只是能者保貼非能者，是「掠奪」嗎？

至於「額外印花稅」和「物業稅」是否雙重徵稅(Double Taxation)，我認為「物業稅」是向買賣樓宇賺取的盈利(earnings)徵稅，而「額外印花稅」是對買賣的時間(time)徵收累進稅，沒有在盈利上徵稅，兩項徵稅層面不同，不應該是雙重徵稅！但在現有印花稅再加入累進稅，是加稅味濃！

不過，想深一層，如果我們可將個人入息持有兩年便免繳入息稅都幾好，這項「額外印花稅」加不加稅，見人見智。向來買樓如投資，風險自承。

香港經濟weakest link(最弱一環)

今天解開香港經濟的weakest link(最弱一環)的迷底。其實之前在我的文章「優化後聯系匯率的實力評估」一文中巳略說過優化後的聯系匯率仍然是有缺點的，而這項缺點便容易成為大鱷狙擊的目標！


優化後的聯匯仍有弱點

前文提到優化後的聯系匯率，貨幣局便可透過兩個套戥機制來固定匯率：基礎貨幣套戥<傳統上是現鈔套戥>和利率套戥。設計上，兩者就如兩個活動旋轉門，會港元偏弱時say7.85，有人便會以美元買港元，並以保證匯率7.8兌換美元來賺取差價，從而使港元匯率轉強，另一方面，港元偏弱會令外匯儲備流失，使香港貨幣供應收縮，利率因此上升，吸引資金流入。換言之，狙擊的震盪部份被外匯儲備流失吸收，部份被利率上升吸引的資金流入吸收。因此，我的結論是挾息300厘的場面應該不會再出現！但我也曾提到資金流走的速度和人們對聯匯的信心是新設計能否守得着的最大關鍵！

今天，我便進一步解釋我的睇法。其實道理很簡單，當資金流走速度快過流入速度，這兩個活動旋轉門便失效。那麼，在什麼情況下資金流走速度會比流入快？就是在信心危機中！也就是說當香港人都相信聯匯會脫鈎時，便是聯匯的信心危機，人的信心便是香港經濟體的weakest link！現在你或會說這是沒可能發生的事情，因為曾蔭權及金管局多次重申聯匯是動不得的，那就讓我細說聯匯信心危機那裏來！


壞孩子被狙擊

之前在「下一個金融危機前瞻」說過銀行現時以短期息率借出的按揭即長債，另一方面低息環境下，長期存款減少，若果地產市道因短息揪升而逆轉，銀行資產質素便會惡化，那一間銀行擁有最少存户而又做得最多H按揭的，將會是最需要到HIBOR市場高息拆入資金，而這些壞孩子很容易成為大鱷狙擊目標。

但大鱷要狙擊的當然不是這些小目標，狙擊銀行只是製造恐慌的過程之一，大目標當然是抄塌聯系匯率，從而賺大錢！而聯匯的最大弱點是人的信心。

當某一些原因如美國通脹失控需要加息，便會引發資金外流。在長期存款低企下，壞孩子被迫在Hibor市場搶奪資金，Hibor急升，如果加上樓市泡沬爆破等情境，Hibor會升得更多，當然我不會忽略優化的聯匯下，金管局可担當銀行的最後借貸人，但在長貧難顧下，不少壞孩子仍然是要在Hibor以高息拆入資金，資金外流速度越是加快，Hibor持續上升，銀行高成本將難以維持，Prime也要加上去，當Prime的升幅偏離美國加息幅度，便會製作出聯匯脫鈎疑雲，要知道人只信自己的眼睛而非曾蔭權講幾多次聯匯動不得，信心危機也由此而來。當然這一切一切都只是製造狙擊環境，大鱷所用的狙擊工具和方法將是難以估計，但可以肯定的是大鱷會使用衍生工具來加大狙擊壓力，不可能便成為很可能了！


信心危機自招

當我們整個社會都炒樓炒得興起的同時，我們也心中有數銀行的風險有多大，當泡沬已經很大的時侯，只要一些小意外，泡沬便會爆破。信心危機一觸即發！所以要避免聯匯被狙擊成功，香港政府是必須要有效控制樓市泡沬和減低銀行過度涉足按揭借貸的風險。所以我是贊成港府星期五提出的「額外印花稅」以遏抑炒樓風氣。

這篇文章的目的並非是教人如何狙擊港元，也不是我的興趣之內。這篇文章的目的最主要是提出香港現時的最大弱點，然後讓大家防患於未然！我曾經說過不希望再看到97買股票打大鱷的場面，是真心的不希望！！

反駁經濟日報唐榮「買樓10大誤解(上篇)」(2010年11月19日)

看了今天經濟日報唐兄在網上討論區抄的「買樓10十大誤解(上篇)」後有感而發，我不介意你再作文抄公。

先旨聲明，我也是100%支持買樓！對於今天所登的「買樓10十大誤解(上篇)」的頭三點，我完全贊同，但我有以下的觀點：

2008年跌市時買樓需持有很多現金

• 2008年10月時也試過問銀行借錢買樓，結果就如該網友所說，估價大幅偏低，金融海嘯期間買樓，的確需要很多現金，所以一些人說「2008年樓價大跌時又唔見你買？」說此等話的人根本沒有在那段時間買過樓。所以買樓最佳時機應該在2009年4月當各國大泵水和大印銀紙浸低借貸息率至１%時，那時樓價未開始急升，銀根又充裕。為何這位網友沒有在2009年4或2003至2005年發表此等千字鴻文，大聲呼籲市民及80後瞓身上車？現時樓價在短短年半時間急升了五成，才發表鴻文叫用家買樓供20至30年還說冇問題！這篇鴻文發表的時間和選擇在人流最旺盛的討論區發表，大有炒家找替死鬼之意！

現時樓價有冇問題？？

• 你有否計算過一層樓原本值100萬，按揭利率2.5厘計算，按七成，供20年，月供約$3700，只是一年半，樓價升五成至150萬，同樣按揭利率2.5厘，同樣七成按揭，如果要用同等月供$3700元供樓，你要供36年才供完。只是遲了一年半買樓，卻要多付出16年青春供樓！有冇搞錯！
• 有否想過為何97年香港樓價會大跌，而且要調整12年才返回實際所值？為何日本樓價跌20年，QEn次方也冇法翻生？為何美國樓價會跌？那都是因為價超所值！
• 又有否想過，過去30年樓市之所以拾級而上(全世界都是這樣)，是因為戰後嬰兒潮進入結婚生仔人生消費高峯期所支持呢？換句話說：「過往30年的表現並不代表未來的表現」，樓市長遠是升的說法已經過時！

用家供樓20至30年有冇問題？

• 如果樓價在現水平再穩步升多20-30年，現時買樓當然買得過！
• 又如果樓價是跟隨通脹和用家收入一齊上升，用家供樓20至30年當然冇問題，哪一個用家買樓不想樓價長遠是升值的？問題是現時的情況有如碌信用咭，未來的通脹和人工收入已過度反影！

20-30年的機會成本

• 供樓供二十幾、三十年平手離場，真是一件悲哀的事情，如果你二十幾、三十年前用置業的錢買恆生(11)、匯豐(5)，今時今日隨時可以用cash買幾層樓！
• 你真的有20至30年供樓嗎？20至30年後你還住在香港嗎？你的工作進升後會否被調派往外地工作？高追買樓後，過幾年變成負資產，不知好彩還是不好彩，如果碰着被調派往外地工作便要補水離場，或是不能離開繼續供樓！
• 全世界都有樓買，有錢你慌無樓你買，為何一定要高追買香港樓？預留資金供囝囝、囡囡到海外升學，讀完中学讀大学，讀完大学讀碩士，讀哈佛、劍橋都有錢供，為何要用上一半以上的人工來供貴價樓？

總括而言，用家可攤開十幾年選擇最佳入市時間，最重要是不應讓自己終生負重債！

無獨有偶，今天經濟日報石老師的文章也很應境，其中說到「買股不合時，喜悅只短暫」，買樓也是一樣，要睇位入市！

下一個金融危機前瞻

上文說過97年亞洲金融風暴的因由和背境，各位讀者有否感到今天亞洲新興國與及香港和中國的處境很相似？大家或會不其然地想到下一輪金融風暴將再次捲至亞洲。
首先讓我們重温製作大鱷點心的主要原素：

1)錯選掛鈎對象
2)高通脹壓力出現
3)以出口帶動經濟，但出口競爭力下降
4)經常帳赤字增加
5)經濟增長動力主要來自資產價格上升(炒賣股樓)
6)外債上升


中國資本帳一日未開放，大鱷一日難吃大點

QE2後，資金向東流，亞洲泡沬疑雲再現，亞洲各國巳先後加息升值防泡沫，我們當然最關心的是香港和中國的情況。可以比較肯定地說：「中國不太可能成為大鱷的點心！」原因是中國資本帳並未開放，人民幣與一籃子貨幣掛鈎，貨幣自主調控能力較大，10月以來，中國加息四分一厘，並預期陸續有來，存款準備金率已加了兩次，多項行政措施打壓房產泡沬，加上容許人民幣升值，經濟去泡沫化難度雖高，但相信中國最終能夠軟着陸，在資本帳仍未開放下，中國必定能再次避開下一輪金融風暴。


香港作為熱錢開放港口，大有機會成為大鱷點心

然而，香港卻是另一回事。QE2熱錢洪潮湧現，香港仍然以大市場主導，熱錢來去自如，又不能加息升值防範泡沫，在掛錯鈎的情況下，資產價格將會繼績泡沬化並繼續成為經濟增長動力的主要來源。港元跟隨美元貶值，香港將會不斷輸入通脹，高通脹也必會出現，在進口貨值大於出口貨值，經常帳赤字也會逐漸出現，可以斷言製作大鱷點心的主要原素將會在香港浮現！雖然曾蔭權說香港不是下一輪金融風暴的風眼，但我個人卻相信香港作為熱錢開放港口，在亞洲各国設防而香港不設防的情況下，香港絕對有條件成為新一輪亞洲金融風暴的風眼。


金融危機的觸發點

但觸發點並不昰97年的亞洲鬥貶值潮(competitive devaluation)，今次的觸發點將極有可能是香港突然出現流動性緊縮所引發！為何會這樣說？在之前多篇文章中，我已經說過，現時九成香港人買樓均是以HIBOR做按揭，以每月一萬宗成交計算，H計劃實行了約一年，涉及人數約十幾至二十萬人。那么多人以短息借長債，在市場環境一旦逆轉，金融機搆便會變得脆弱。
現時低息環境下，長期存款在銀行是蝕利息的，令定期存户減少，而HIBOR市場是銀行同業拆借短錢的市場，現時HIBOR利率低企的主要原因是熱錢充裕，當熱錢快速流走時，HIBOR便會急升，在長期存款欠缺下，銀行那裏有錢拆出呢？HIBOR市場也大有可能缺資！這情況就是我所說的流動性突然收縮。另一方面，銀行擁有大量以短期息率借出的長債，地產市道因短息揪升而逆轉，銀行資產質素即時惡化，那一間銀行擁有最少存户而又做得最多H按揭的，將會是最需要到HIBOR市場借錢，而這些壞孩子將是最容易成為狙擊目標！情況就如英國的Northern Rock，有興趣想知道Northern Rock如何倒閉的讀者，可看Alex Brummer寫的"The Crunch"一書。

香港金融機構的弱點雖然明顯，但不昰經濟體系的weakest link(最弱的一環)，weakest link是什么？上文說過優化的聯系匯率內的基礎貨幣套戥和利率套戥機制，設計上如同有兩項活動旋轉門，在資金流走時，可減低息率大幅揪升，但能否招架以上所說的金融危機呢？下次再談！

聯系匯率優化後的實力評估

香港在經歷過97亞洲金融風暴後，金管局立即優化貨幣發行局的運作，俗稱「任七招」。
讓我們先看這七招是什麼，然後决定今時今日的聯系匯率有幾多實力。

聯匯是貨幣局制度的一種。貨幣局保證用作結算的基礎貨幣，有百分之百的外匯保證，並可按固定匯率兌換成外幣。基礎貨幣從傳統現鈔結算改革為通過存款貨幣結算，而兌換保證也包括銀行在貨幣局的結算戶口。貨幣局依靠自動套戥而非中央銀行的酌情干預來穩定匯率。在貨幣局制下，經濟一定要有淨資金流入才能增加貨幣供應。

「任七招」:

1. 加入7.75強方兌換保證
2. 金管局向持牌銀行作出保證，可於固定匯率（七點七五港元兌一美元）利用結算戶口中的基礎貨幣兌換美元，使基礎貨幣套戥可以順利進行。
3. 通過貼現窗， 在持牌銀行結算戶口「乾塘」的情況下，可以向金管局借貸應急，解決結算餘額太小的問題。貼現窗的利率， 則參考市場利率釐定。
4. 未償還外匯基金票據及債券也被納入為貨幣基礎
5. 當弱方保證移位，由7.8轉為7.85。金管局在兩個保證匯率間可隨時入市干預。強方保證並不能化解熱錢流入導致銀行結餘膨脹，此時金管局可發行票據吸納過剩資金。
6. 金管局為硬幣也引入了7.8匯率的安排。發行及回收流通硬幣也要像銀行發鈔一樣，按1美元兌7.8港元的固定匯率以美元結算。此舉將硬幣也被納入作貨幣基礎。
7. 同期新增的還有外匯基金票據及債券的利息部分。容許未償還票據及債券總額可隨有關利息而增加，此舉亦令貨幣基礎進一步擴大。

任七招優化聯系匯率後，貨幣局便可透過兩個套戥機制來固定匯率：基礎貨幣套戥和利率套戥。

在港元被狙擊而偏弱時，有人便會以美元購買港元，並以港元基礎貨幣，使用保證匯率兌換美元，賺取差價，從而使港元匯率轉強，這便是基礎貨幣套戥。基礎貨幣套戥會做成部外匯儲備流失，使香港貨幣供應收縮，利率因此上升，吸引資金流入，這便是利率套戥。換言之，狙擊的震盪部份被外匯儲備流失吸收，部份被利率上升吸引的資金流入吸收。兩個套戥機制同時派上用場來固定匯率。

優化後的聯系匯率可以說是比以前穩健，干預市場的工具也非單靠利率，即是說98年打擊大鱷挾息300厘的場面應該不會再出現！不過在真實匯率大幅偏離名義利率、泡沫經濟形成和香港基本經濟因素不佳的情況下，港元仍有可能被狙擊，屆時利率仍會上升。而熱錢流走的速度和市民對聯匯的信心便是關鍵所在。

在現今社會，金融危機浪接浪，原因是熱錢太多，我們都生活在泡沫與危機間，2008金融海嘯後，國際社會瘋狂印鈔，下次金融風暴的來臨幾乎是可以肯定的，我們最關心的當然是下次金融風暴來臨時，香港會否再成狙擊目標，而優化的聯系匯率又可否抵禦衝擊？下次再談！Chao！

97金融危機大事回顧

上回說到1998年港府入市買股票打大鱷的情境，有80後讀者希望了解97亞洲金融危機的因由，我今天嘗試拆解吧！

背境：

1990-95年間，中國經濟開放政策深化，出口蓬勃，形成亞洲發展中國家出口競爭激烈。日本經歷89/90泡沬爆破後，經濟一值復甦乏力，並於1995年，採取量化寬鬆政策，大印銀紙並大幅將息率降至接近零，這個環境製造了大量熱錢湧入亞洲國家如印尼，馬來西亞，泰國，韓國，菲律賓。而這些國家貨幣均與美元掛鈎，有別於港元的硬性掛鈎制度，印尼，馬來西亞，泰國，菲律賓採取的是管理浮動匯率制度，即是設匯率變動上下區間，容許滙率在上下限以內浮動。然而，這些國家的最大貿易伙伴卻是日本而不是美國，正所為掛錯鈎，會甩拖！不過冇咁快！

這些國家經歷了約一年半的熱錢湧入，期間，由於貨幣與美元掛鈎而無法升值，導致這些國家貸幣大幅偏離真實價值，結果股樓大幅升值，股樓大升的背後是大量的借貸，熱錢湧入時跟金融機構兌換美元成泰幣，金融機構為對沖美元下跌風險而要買入美元遠期合約，此等合約便成為日後危機埋下伏線。另一方面，金融機構盈利過份依賴地產也令他們在市況急轉時變得脆弱。熱錢湧入也導致美元儲備大增，强勁的經濟增長和豐厚的儲備，其實是泡沬製造出來的假象，令潛在的問題難於預見！


甩拖的環境出現：

亞洲金融危機的起點是泰國首先出現問題，於1996年中，泰國的通脹由1995年1月 4.8%升至1996年1月9.8%，對外借貸水平在95至97年間上升40%以上，1996年尾，泰幣的真實滙率高於名義匯率20%。

高通脹迫使泰國央行調高借貸利率。為阻止短期炒賣的游資流入，泰國央行透過擴闊滙率上下限，即容許升值，來增加炒家持有泰幣的風險。這些舉動令人相信泰幣有可能脫鈎！提高利率令出口惡化，出口由1995年上升20%大幅下降至1996年中只增長7%。提升利率也令股市泡沬收縮，經濟惡化令高企的樓價看來估值過高！息升令樓市泡沬爆破，金融機構資產惡化，游資流走，買回之前的對冲美元合約時，美元上升，令金融機構受雙重打擊，經濟更差。


國際炒家的部儲：

由於泰幣與美元掛鈎，炒家在平穩的匯率時期以低息從銀行、私人機構或市場借入大量泰幣，也買入遠期賣美元買泰幣的掉期合約和買入多張不同時段的泰幣認沽期權(long put option)，表面看來是對冲滙率。

然後熱炒股市，先賺一筆，由於看中泰國經濟的弱點，出口一但惡化，平穩的匯率將無法維持，泰幣要維持競爭以及提升出口便必須要貶值，當通脹升温，央行加息，出口下跌等有利因素出現，就是大鱷收成期，這時炒家同時沽空股票和泰幣，股市下挫，資金流走，泰幣下跌，美匯上升，炒家行使掉期，高價賣美元，低價買入更多泰幣。然後多次重複這過程追擊泰幣。

政府的對策：

泰國政府大幅加隔夜拆息懲罰炒家，但炒家無懼高息，因為炒家從之前的部署，拆借或掉期取得泰幣，加上從股票市場也賺取泰幣，泰幣供應源源不絕。大幅加息只令經濟、出口、股市惡化，使脫鈎機會大大增加。泰國政府擴闊匯率變動上下區間，以為提高炒家風險，但結果泰幣被越沽越低，匯率變動上下區間越擴越闊，炒家在不同時段賣出long put option獲利，之後又再捲土重來直至泰幣脫鈎大賺打為止，泰幣終於在1997年7月2日脫鈎並大幅貶值，資金大量流走，之前的豐厚儲備也即時大幅縮水。

由於印尼、馬來西亞、菲律賓、情況類同，而這些國家是互相競爭對手，泰幣下挫，令國際炒家預期他們將會競相貶值，因此也成為狙擊目標直至脫鈎。

簡而言之，這些國家都有共通弱點：
1)與美元掛鈎
2)高通脹壓力出現
3)出口競爭力下降
4)經濟增長動力主要來自資產價格上升(炒賣股樓)
5)外債上升
這些弱點為炒家製造狙擊的有利環境，因此不可說成是大鱷刻意推塌亞洲貨幣，捲走亞洲人的錢。

在亞洲金融風暴中，香港也有同上(隨第五項)的弱點，結果也成為狙擊目標。(詳細被狙擊過程可看11月10日經濟日報石老師的文章，在此不再詳述。

但我個人相信香港能避過一劫，最大原因有此下:

1. 沒有龎大外債
2. 美元與港元的掛鈎是硬性掛鈎(Hard currency peg)可擴闊的空間很小
3. 外匯儲備龎大
4. 和曾蔭權的運氣，即有Hedge fund在俄羅斯損手

在亞洲金融風暴中，中國並沒有受影響，原因是當時的中國嚴格管制資本流向(managed capital flow)，資本帳也沒有開放。

香港再次擁抱泡沬，結局也可能跟97年一樣

95-96年做經濟司的時侯，多次建議港府，港元與美元脫鈎的最佳時機是香港經濟基調比美國好，當年香港經濟增長是由出口帶動，港元比美元强，港元與美元脫鈎令香港可加息及升值來控制通脹，(當時也是强港元弱美元，大量熱錢流入，高通脹負利率導致資產價急升)，當時曾蔭權是財政司，大概政府內沒人想孭黑鑊，結果什麼也沒有做，眼巴巴看着資產泡沬吹大，最後便出現了政府動用千億港元買股票，入市打大鱷的震撼場面。

2010年，同樣情況再度出現，大量熱錢湧入，做成97泡沬的環境再現，但今次不是脫鈎的好時機，原因很簡單，今時今日的香港金融業和地產業均是靠熱錢揾食。

請你看看股票市場IPO揪的水是泵水後的游資，IPO揪了水，不是用來發展生意，因為各大國無需求，IPO揪的水回流地產買樓、買豪宅、等升值，游資令股票市場興旺，港人從中賺了錢也是回流地產市場，等升值。游資浸低息率，港人一厘息借錢買樓，樓價升值後加按回流股票市場，買股、買IPO，游資循環再用，生生不息，當中的利潤流入飲食、零售，以倍計帶動經濟增長，所以說今時今日的香港經濟是靠游資維持生計，港府是不可以做什么對付熱錢的，香港只能繼續擁抱這些熱錢並製造泡沬。

常說到香港是一小型開放經濟，匯率自由浮動會令香港市場好波動，新加坡不也是一樣嗎？為何新加坡可匯率自主，香港就不能呢？說到尾，香港沒有guts改變，香港的思維一直不改，但環境已在不斷改變，今時不同97往日，脫鈎也幫不了香港，大概在兩年後，曾蔭權退休前，可能要再一次跟大鱷對戰，而對戰的人也可能是同一個，但今次能否如上一次般幸運，真是不知道！

後記：說起曾蔭權打大鱷那天，真是我畢生難忘的一天！當日在他宣佈入市時，天色突然变得好黑，好像是夜晚黑，我心想：「好似好邪！」原來是黑色暴雨，跟着整個下午，我都在望着bloomberg機，政府在買貨，整個市場在沽貨，市場傳聞滿天飛，很多朋來電叫沽港元，在bloomberg機螢幕上也突然有兩三秒鐘，見到圖表直綫插水，看似沒有人接貨，跟着再直綫上升。接近收市時，有消息傳出有hedge fund在俄羅斯high嘢，市場陸續出現買盤，不是政府單一買盤，而黑雨也停了，還在灰雲間見到陽光，幾神奇！而那一吓圖表直綫插水，聽聞是接貨的人舉手要去洗手間。試想想如果不是luck，有hedge fund在那刻 high 嘢，港府接貨接多一天香港便要破產，希望有生之年也不要再見到這種事情發生！對呀！這是一個很不愉快的經歷！

陳德霖口術治樓：調整必來 議員學者齊轟 「只防君子 不防小人」(2010年11月2日)

銀行按揭利息低至１厘，扣除通脹2.6%，等於送給你1.6厘去炒樓，唔炒真係對唔住銀行！出口術說什麼隨時爆煲都要有理據令人相信，現實係香港跟美元掛鈎，美國加息無期即香港都加息無期，熱錢浸街，當然係趁勢博咗先算，為何要量力而為？這就是泡沬大時代一般人的想法，陳總真係好out！

1997做蟹可鬆綁，2010做蟹可求神庇祐 (2010年11月1日)

上文提到2009/10的樓價建基於短息借長債，沒有經濟實體支持，是為超級泡沫。

有人會說現時樓價只是走在未來實體經濟之前，未來經濟發展會追上來。這個說法很牽强，說到未來遠境可能開會令你更恐懼！！

首先說說香港最依賴的中國經濟，在第十二個五年國家經濟規劃中，中國預期末來五年平均經濟增長為百分之七，即是說國家預料未來五年經濟會收縮，當然了，國家現正進行經濟結構改革呀！

地方政府的徵稅也從依賴高價賣地轉移到其他稅收，你沒有看見嗎？最近邊境對旅客帶貨品入境嚴格徵稅嗎？香港人不要再發夢了！田北俊還說要了解一吓！想清楚吧！他們已經無法在土地上徵稅，你們還想怎樣呢？

在我之前有關深圳前海發展的文章中，你大概也領會到中國經濟在未來十年會有很多機遇，而香港的經濟機遇也在中國，即是融合是必然的發展，融合之後香港的優勢如何，你們自己猜想！

再說遠境些吧！1997年買貴樓，13年蟹貨仍然可以鬆綁，那是因為現時適婚人口比例佔總人口比例45%(看下表)，他們都在人生消費的高峰期，也是高樓價的支柱，而退休人口比例只佔42.7%。然而，2010年買貴樓，10年後，現時的低出生率令未來適婚人口比例佔總人口比例下降至40.2%，戰後嬰兒潮人口老化，他們陸續介退休年齡或準備退休令退休人口比例上升至46.7%，準備退休或退休人士當然以儲錢減消費為目標，因為預計醫療開資將會上升。換句話說，2010年的蟹貨將沒有人口增長支持，不過你或可寄望人工升幅抵消人口下降，你認為可以嗎？多向上天祈禱或者可以，或者等史無再史無前例的世紀性量化寬鬆再出現也可！這樣的寄望大概也要交給神來安排。

都是那句話，現時泡沫當道，能夠快速走貨的，玩泡是無妨的。但我玩泡時會比較靠近門口，預備隨時走佬，泡沬塌下可免濕身。即是說我會較喜歡靈活性大的投資。泡沬大時代買樓投資，一定不是我杯茶！

香港人口年齡分佈佔總人口比例表：

             2009年中                                                    2019年     
    人口年齡分佈佔總人口比例         預測人口年齡分佈佔總人口比例
          (根據政府統計)    
0-14歲         12%                                                         -
15-24歲       12.8%(a)                                              12 %(c)
25-34歲       15.4%(a)                                             12.8%(c)
35-44歲       16.8%(a)                                             15.4%(c)
45-54歲       18.3%(b)                                             16.8%(d)
55-64歲       11.6%(b)                                             18.3%(d)
65歲以上     12.8%(b)                                            11.6%(d)

(a)假設15-44歲為適婚年齡，2009年適婚人口佔總人口比例：
   12.8%+15.4%+16.8%=45%

(b)假設45-65歲為準備退休及介退休年齡，2009年準備退休人口佔總人口比例：
    18.3%+11.6%+12.8%=42.7%

(c)2019年適婚人口佔總人口比例：
   12%+12.8%+15.4%=40.2%

(d)2019年準備退休人口佔總人口比例：
    16.8%+18.3%+11.6%=46.7%

為何2010年的樓價要比1997年平？地產勇士果然是名不虛傳 (2010年10月29日)

昨天有一個幾搞笑的現象，代表政府的曾梭華一邊在立法會說香港樓價在金融海嘯後急升四成七，情況令人憂慮，另一邊97投地勇士黃志祥在記者會上反問為何香港樓價要平過97年？那么香港市民何去何從？官方說樓價有問題，地產勇士說樓價冇問題，究竟現時樓價有冇問題？

社會為何認定97年的樓價是泡沫？當時經濟增長從1996-97年都是正增長

1996 第一季 2.5%
第二季 3.6%
第三季 4.7%
第四季 5.9%

1997 第一季 5.8%
第二季 7.2%
第三季 6.1%
第四季 1.4%

1997年的樓市高峰期約在第二、三季出現，而97年第二季國內生產總值(簡稱GDP)從1996年第二季實質增長3.6%之上再增長7.2%，97年第三季GDP從96年第三季的實質增長4.7%之上再增長6.1%，即使在亞洲金融風暴後，97年第四季的GDP也從96年第四季的實質增長5.9%之上再增長1.4%。97年經濟是增長上的增長。1997年人均生產總值實質上升4.2%，是真正的實體經濟支持樓價，當時的按揭利率達高13厘。

2009年全年GDP實質下跌2.8%，2010年第一季GDP實質增長8.0%，第二季GDP實質增長6.5%，經濟增長看來強勁，但看看2009年第一季及第二季的GDP卻是分別實質下跌7.7%及3.8%，2010年的經濟增長是2009年的低基數下獲得的强勁增長。而2009年人均生產總值實質下跌3.1%。家庭中位數每月收入從97年平均HK$18,709下跌至2009年平均HK$17,900。

兩個年代的經濟數據高下立見，2009年至2010年的數價升幅是否有實質支持不言而喻。而唯一支持現時樓價是低至一厘的按揭利率，現時多達七成人是用隔夜拆息(HIBOR:0.26厘+0.68厘)做按揭，如果認定97年的樓價是泡沫，那麼2009/10年之樓價更可說是超級泡沫。而樓價高企建基於高達七成新買樓或轉按人士使用隔夜拆息做按揭，更如建樓於流沙上，埋下巨大金融危機。試想想一但游資短時間游走，拆息必定揪升，即使只升上2.8厘(cap-rate)，按揭付款已差不多上升50%。這樣的樓市會平穩發展嗎？Don't be naive。

再論美國QE2量如矮仔度高 (2010年10月28日)

真係口臭，呢頭在10月26日「世界加息新潮流由中國興起」一文中論QE2在5000億美元以內，那頭「華爾街日報」也在翌日唱QE2大幅遜預期，令美國、香港股市大跌，先聲明我沒有意圖唱淡，但我個人絕對相信自己的想法，中國加息後，亞洲跟隨，歐洲在中國加息兩次後跟隨，英國在中國加息三次後也會跟隨，由其英國第三季GDP年率升2.8%,顯示復甦勢頭，再經過兩至三季的減債滅赤，如無意外將會步上歐洲退市之路。

在此大環境下，美國實在無需自貶得那麼慘，這個故事就如矮仔度高，中國做「姚明」，美國也不需自貶至侏儒那么麼矮，只需做到「森美」或什致做「小儀」也可！

那么，世界加息潮是否意味股市牛市已經完結？現時股市不是用來投資的，有得炒當然應該繼續勇往直前，炒咗先算，不如說等中國加息兩至三次後，大概在明年第一季之後，你才考慮去意吧！

世界加息新潮流由中國興起 (2010年10月26日)

休息一星期，充電後回來心情特別好。正如我之前說過，中國在六月結束緊盯美元政策並容許人民幣升值，是為加息鋪路。在10月20日中國人民銀行終於宣佈加息1/4厘，加息幅度雖細，但加息趨勢巳成，而且這不單是亞洲潮流，也會是歐美潮流。

首先，中國是亞洲龍頭大哥，整個亞洲都在睇中國做頭，亞州各國都是以出口維持生計，大家都是競爭對手，貨幣升值會損害自家出口利益，但不升值，貶值又不夠美國貶，熱錢湧入，通脹升温，等於自殘自己未來。現在，中國肯加息，整個亞洲就更放心加息了，貨幣升貶是一相對論，你升我升，你加我加，大家無蝕底！大家齊齊加，防範熱錢。

歐美又如何？你估歐美知道服食類固醇之禍害嗎？其實十個有九個濫藥青年都知濫藥的禍害，歐州早己洞釋歐豬債務問題非類固醇可解决，服食過量類固醇，只會令歐豬蒙混過關，日後禍及兄弟，因此只是小量服食以震興體質，借錢始終要還，長遠仍以減債滅赤，對正下藥之方法解决問題。對上一季的經濟表現初見成效。歐州己準備退市，但由於美國中期選舉前，美國傳以海量來量化寬鬆，導至歐羅兌美元升穿1.4，初見成效的經濟增長，隨時被美國的海量寬鬆淹沒，因此暫時退市無望。換句話說，歐州是準備好回復正常息率，只是未能行動。

而美國當然也知道服食類固醇之禍害，上次吃一劑full course，效用都不大，只是令金融炒業旺盛，但炒業利潤卻沒有回歸大眾，令美國人民繼續冇工開，經濟也沒有真正的復甦。再吃大劑量就可能overdose，到時大劑量的通脹反咬自己，被迫大幅度加息，就真係大劑！

其實美國經常以海量寬鬆掛於口唇邊，大概只是恐嚇中國及亞洲各國加快升值的技倆，就如一個奮世青年要脅濫藥來引起世人的關注，以求盡快達致自己目的，在美國來說是結束通縮。

由於美國從中國及亞洲各國進口貨品及食品，中國及亞洲各國加快升值是會令美國輸入通脹，有了通脹預期，便可解決通縮，樓價便可企穩，人們便會加快消費，這大概就是美國的算盤，這個如意算盤响不响就不得而知了！不過，中國加息後，美國或可有機會加息，正如我之前說過，貨幣升貶是一相對論，人民幣加了息、兌美元升值了，美國也不需貶得那么多，大家息率保持距離，齊升齊跌，大家都有着數，美國能夠加息，便繼續有通脹預期。

結論是：中國開始加息，亞洲會跟隨，美國的QE2也未必如傳聞般一萬億美元，因為大劑量的類固醇隨時會overdose以致通脹失控，是美國的一大禁忌！中國人民幣又升值又加息，美元可貶少啲，QE2可能只在五千億以內，並要看通脹分階段而出。在中國加息三致四次後，美國也可相對地加翻啲息，時间約在明年年中，等退休人仕有息收，並安心消費。美國不再海量寬鬆印銀紙，歐洲也可正式退市！

日本？日本就唔知會點？因為日元已經病入膏肓，經濟低迷加量化寬鬆加零息率，日元仍然是反行其道，繼續升，都怪日本多年來持續服食類固醇(印銀紙加零息率)之禍！

世界加息新潮流由中國興起 (2010年10月26日)

休息一星期，充電後回來心情特別好。正如我之前說過，中國在六月結束緊盯美元政策並容許人民幣升值，是為加息鋪路。在10月20日中國人民銀行終於宣佈加息1/4厘，加息幅度雖細，但加息趨勢巳成，而且這不單是亞洲潮流，也會是歐美潮流。

首先，中國是亞洲龍頭大哥，整個亞洲都在睇中國做頭，亞州各國都是以出口維持生計，大家都是競爭對手，貨幣升值會損害自家出口利益，但不升值，貶值又不夠美國貶，熱錢湧入，通脹升温，等於自殘自己未來。現在，中國肯加息，整個亞洲就更放心加息了，貨幣升貶是一相對論，你升我升，你加我加，大家無蝕底！大家齊齊加，防範熱錢。

歐美又如何？你估歐美知道服食類固醇之禍害嗎？其實十個有九個濫藥青年都知濫藥的禍害，歐州早己洞釋歐豬債務問題非類固醇可解决，服食過量類固醇，只會令歐豬蒙混過關，日後禍及兄弟，因此只是小量服食以震興體質，借錢始終要還，長遠仍以減債滅赤，對正下藥之方法解决問題。對上一季的經濟表現初見成效。歐州己準備退市，但由於美國中期選舉前，美國傳以海量來量化寬鬆，導至歐羅兌美元升穿1.4，初見成效的經濟增長，隨時被美國的海量寬鬆淹沒，因此暫時退市無望。換句話說，歐州是準備好回復正常息率，只是未能行動。

而美國當然也知道服食類固醇之禍害，上次吃一劑full course，效用都不大，只是令金融炒業旺盛，但炒業利潤卻沒有回歸大眾，令美國人民繼續冇工開，經濟也沒有真正的復甦。再吃大劑量就可能overdose，到時大劑量的通脹反咬自己，被迫大幅度加息，就真係大劑！

其實美國經常以海量寬鬆掛於口唇邊，大概只是恐嚇中國及亞洲各國加快升值的技倆，就如一個奮世青年要脅濫藥來引起世人的關注，以求盡快達致自己目的，在美國來說是結束通縮。

由於美國從中國及亞洲各國進口貨品及食品，中國及亞洲各國加快升值是會令美國輸入通脹，有了通脹預期，便可解決通縮，樓價便可企穩，人們便會加快消費，這大概就是美國的算盤，這個如意算盤响不响就不得而知了！不過，中國加息後，美國或可有機會加息，正如我之前說過，貨幣升貶是一相對論，人民幣加了息、兌美元升值了，美國也不需貶得那么多，大家息率保持距離，齊升齊跌，大家都有着數，美國能夠加息，便繼續有通脹預期。

結論是：中國開始加息，亞洲會跟隨，美國的QE2也未必如傳聞般一萬億美元，因為大劑量的類固醇隨時會overdose以致通脹失控，是美國的一大禁忌！中國人民幣又升值又加息，美元可貶少啲，QE2可能只在五千億以內，並要看通脹分階段而出。在中國加息三致四次後，美國也可相對地加翻啲息，時间約在明年年中，等退休人仕有息收，並安心消費。美國不再海量寬鬆印銀紙，歐洲也可正式退市！

日本？日本就唔知會點？因為日元已經病入膏肓，經濟低迷加量化寬鬆加零息率，日元仍然是反行其道，繼續升，都怪日本多年來持續服食類固醇(印銀紙加零息率)之禍！

美國收樓風波，可能是龐仕騙案加長版？(2010年10月18日)

上星期六看過信報內克魯名的文章，文章指出有美國銀行資助的按揭服務公司大規模進行强制收樓，但有些人什至在沒有銀行按揭借貸或沒有違約賴債情況下被收樓，這些公司竟然沒有有效業權文件進行强制收樓，看來這些並非個別少數事件，顯示了銀行的借貨文件出了問題。奧巴馬的反應是好聲好氣地叫銀行檢點，呼籥銀行暫緩收樓直至部分問題得到解決為止。而右派評論者包括「華爾街日報」竟然認為缺乏有效文件只是小問題，言下之意是說若銀行說擁有你的物業，便應該信銀行。作者認為事件駭人聽聞！

為何銀行會沒有有效業權文件收樓？我的猜測(强調只是猜測)在樓市泡沬白熱化時，為求快速多做按揭，美國的銀行聘用了按揭代理轉介按揭，按揭代理只是中间人轉介按揭，然後賺取佣金，卻沒有責任核實文件，而銀行只顧增加按揭借貸，然後包裝成按揭抵押證券或次按產品，過中快速批核導致跳過一些審核程序，可能有人找出漏洞而騙取按揭，搞出有人無借錢變成有借錢，有借錢變成唔知邊個借咗錢！如果猜測屬實，美國的銀行現時擁有的不是有毒資產，是大吉資產？？哈！只是猜測！猜測！不要認真！且看事情的發展！但各位讀者必須注意事件所帶來的風險。小心！小心！

遠水真的不能救近火？那又未必！(2010年10月16日)

施政報告出了後，傳媒一律說港府的遏樓市泡沫政策遠水不能救近火、無用等等，我認為那又未必，只是效果浮現得慢，有點像温水煮蛙，不是即時喝停炒樓之類的效應而己。

首先，置安心政策是一項長遠減需求的政策，在投資角度來說，置安心政策實是會令中細價樓的租客減少，而長綫投資者會考慮將來中細價樓租客的餅細了，單位會較難租出，連同考慮到遲些會加息，租金不能補貼利息，長綫收租並不化算，加上預期未來供應量多，遲賣樓會因供應多而較難賣樓，長綫投資者會在租約完結後賣樓。由於現時投資渠道多，買人債收息加升值回報高，又少煩惱，賣樓後的資金會轉投其他方面。

此項政策不會令長綫投資者一煱蜂出貨，原因首先是現時利息還低，持貨成本低，其次是置安心樓要到2013至2014年才有，威脅不是即時，無需急於出貨，樓價不會即時塌下來，短期內也可以高企不下，但這一兩年內，長綫投資者會慢慢減持，中細價樓是會慢慢下調。

另一方面，預期每年20,000個私人住宅供應量，市建局建實用樓和執番正新樓建築標準，也令用家憧憬遲些買樓會有較多較實際的樓買，即時的效應是令用家不追價買不實際的樓(包括新樓舊樓)，可以等下的用家需求會減少。

加上我之前所說將投資地產剔出投資移民項目是減少唔知價嘅人爭買樓，減少製造高價成交指標，而這些人是有實需求和不惜代價的，因為需求不只是住還有護照需求！那么只承下投資需求的投資者，但他們會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報，而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。

這些政策效用不是即時，用家和長綫投資者會在計數時考慮的問題。雖然政策沒有針對短炒，但這一邊少了投資者，那一邊少了實際用家，短炒的逃生門會細了。這就是温水煮蛙的效果。

2010/11施政報告內有關樓市政策的成效？(2010年10月14日)

今日很多人都會談論2010/11施政報告內有關樓市政策的成效。有很評論認為政策無法遏抑熾熱的樓市，讓我也來熱鬧一番！

施政報告內有關穩樓價措施的三大要點:

a) 2014年建成5000個"置安心"可租可買房協單位給中產人士，家庭收入限制$23,000至$39,000
b) 未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地
c) 投資移民計劃今日起剔除房地產項目

作者認為長遠是有效的，且聽聽我的看法：

2014年建成5000個罝安心"可租可買房協單位給中產人士:

入息$23,000至$39,000的中產家庭，假設四分一收入用來交租，大概可付約$6,000至$10,000的市場租金，對他們來說，五年不變的租金可算是一種保障，相信計劃會受歡迎的。但計劃的背後是叫人避開風高浪急的時世追價買樓，還假設了五年後樓價比現在低？信不信由你！不過，未夠錢置業的人士可buy time儲錢，遲些買好些買大些、實用些的樓，也不是一件壞事。但你便要接受五年後樓價比現在低的假設。五年後的事誰會知道？

計劃的另一問題是落成時間是2014年，如果我沒猜錯，2014年，印銀紙熱浪己過，或香港股市、樓市泡沬己爆、或是美元、美債爆煲、商品、黄金爆煲，問題是現時世界經濟很多不穩定的因素存在，這兩年內，爆煲問題隨時陸續有來，2014的五年後即2019年會否是泡沬再起時也說不定，真的很難估！此政策又是突顯遠水的缺點！唉！

實際會發生的是租私人中細價樓的人會少了，買中細價樓收租的投資者可能會想：「買樓收不到租買來幹嗎？」，投資中細價樓的人可能少了，中細價樓有下調壓力，不過房協要爭生意，都要等到2014年，短期內冇影嚮，但持此等貨式收租的投資者要小心了。

未來10年每年會提供可建約20,000個私人住宅單位土地：

很好！給有意置業者一個預期，不過仍然無法短期內改變人們對樓價持續上升的預期，有大把供應末必等同樓價會回調，假若外資熱錢繼續托高樓價，即使全香港的人覺得樓價太高無法買了，只要有一個外資熱錢高價成交，那仍然是成交指標和樓價指標，那么，樓價仍然可以高企不下。

投資移民計劃今日起剔除房地產項目

以上論據，「只要有一個外資以高價成交，那仍然是成交指標和樓價指標，樓價仍然可以高企不下！」少個唔知價嘅戊俚爭買樓，便少個人製造高價成交指標，好事呀！不過成效應該不大，因為仲有千千萬萬個唔知定的海外戊俚補上！但投資者會比較住宅、商鋪、廠厦、人民幣、人債、日元、澳元、歐羅、黄金、白金、港股、美股等投資回報，而現時高價追買私樓肯定不是最佳回報的投資。

施政報告內前海發展 (2010年10月13日)

在2010/11施政報告內有關前海發展，隨隨一小段，點出香港應以專業優勢及國際經驗去協助前海發展。就正正是作者在(九)經濟的部署為配合香港貨幣改革文章內所指出的發展。


2010/11施政報告內:「前海發展 」

國務院在今年八月為前海發展訂立了清晰的目標及方向。特區政府會積極配合深圳當局，鼓勵香港業界把握前海發展帶來的商機，在擴大香港服務業腹地的同時，憑藉他們的優勢及國際經驗，配合國家優化產業結構，為國家下一個三十年的改革開放作出貢獻。」

讓我再簡單點說出港府和中央思維下香港和前海的分工：

香港負責人民幣國際市場前期開發，就如試管嬰兒的前期發展，成熟期將返回母體即中國內地的一個指定地方發展，而這個指定地方將受保稅區管理方式接受管理。

香港：主理Marketing，retail 以國際金融中心的市場地位及金融產品吸納海外資金。

前海：主理人民幣業務，以境外人民幣離岸中心和境外金融中心發展人民幣市場、自由兌換的市場定價、金融同業借貸市場、和回流國內資金的金融產品的監管等。換句話說是人民幣的Core Business所在地。Why? 之前的文章已說過，人民銀行會有分支機構在前海緊盯嗎！

各位香港人，請多注意前海發展，並裝備自己以配合未來香港金融中心發展的角式轉變！

(十)深圳政治改革來配合與香港經濟共融 (2010年10月11日)

上文提到香港與深圳前海經濟和金融中心將會融合，但政治的改革不在香港，而是深圳會進行政治改革來跟上香港開放程度。嘩！真lucky！

8月25日深圳特區成立30周年紀念日，温家寶總理在深圳視察時除支持深圳發展高端服務業和加快總部經濟發展外，也指出深圳要推進政治體制改革，行政改革方面應參考香港立法機關對政府監察作用的經驗，市人大機構就如香港立法會，立法需要經過諮詢和三讀程序，同時對政府預算要認真審查，計劃外支出必須經人大批准。市人大要設立專職人大代表，充分諮詢民意和代表民意，增加民眾申訴和議政渠道。反貪污機構要真正學習香港廉政公署的經驗，做好反貪工作。選舉制度上，深圳將在區人大代表試行直選，再到市人大代表和區長直選。

See!深圳的政治改革也開始邁向直選，但這是經濟和金融改革開放必經之路，香港也要努力了！

(九)經濟的部署為配合香港貨幣改革 (2010年10月7日)

事實上，人民幣透過香港人民幣離岸中心，發展人民幣國際化，從而逐漸發展成為在港「先行先試」自由兌換，是很自然的事，「港元邊緣化」只是附屬發展，但發展歷程中，是有很多困難和風險，這包括香港人能否多使用人民幣？如何監察外資利用香港市場熱炒人民幣？如何監控香港人民幣市場？這都需要經濟、政治改變來配合，作者說過這些改變已經在進行中，是什麼改變？今天首先拆解香港經濟如何改變來配合這些發展。

8月26日，在深圳經濟特區成立30周年前夕，國務院正式批覆深圳市<前海深港現代服務業合作區總體發展規劃>，與此同時，深圳市草擬了<建設前海深港現代服務業合作區成為我國重要離岸金融中心的專項研究報告>。

這項規劃和報告其實對香港發展影響深遠，卻被人忽略和很少人討論。簡單而言，國家是撥出深圳的一個地方叫「前海」，於末來10年內(2010至2020年)，深圳和香港共同開發、發展離岸金融中心和高端產業聚集區。

前海將銳意發展成為「珠三角的曼克頓」，未來市場覆蓋5000萬人口，以至逾4億人口的泛珠三角地區。報告提出深圳前海可建設離岸金融中心，與香港及全球金融市場接軌，資金流動完全自由，但發展和管理模式類似金融保稅區，即該區域雖在中國境內，但採用境外方法管理，央行可在前海設立分支機構，對其實施「保稅區」式管理模式，並設立一個專有結算中心帳戶，前海所有的結算均封閉進行，以此控制跨境資金流動，規避人民幣自由兌換風險。未來深港將在前海進行人民幣國際化和資本項目開放試點。(全文可在香港經濟日報的投資理財周刋26.9.2010找到)

如此類推，香港將不會獨享發展人民幣離岸中心，而香港的金融中心可能透過10年慢慢與深圳前海離岸金融中心融合，共同發展人民幣業務和人民幣國際化，繼而共同成為人民幣自由兌換試點。在地理上，前海位於粵港澳「1小時生活圈」的核心，日後可於10分鐘內抵達深港兩地機場，半小時內抵達香港中環，對兩地經濟共融發展佔盡地理上的優勢。

有人會問為何香港要跟前海融合？以下兩點是我們必須考慮的：

(一)要人民幣在香港普遍流通以至自由兌換，香港人必須是用家，但港人慣常在港使用港元(即使港元貶值)，為何要轉用人民幣？因此香港必須與國內一個地方建立緊密經濟聯繫，與深圳前海共同發展金融中心便成為港人使用人民幣的誘因。

(二)香港發展人民幣離岸中心及自由兌換，是有其風險，中央必然親自監控，絕不容許炒家將人民幣炒至翻天覆地，中央不能插手香港經濟事務，這是得到「基本法」保障的，但將人民幣離岸中心和人民幣國際化以至資本項目開放試點擴展至深圳前海，中央便可管理和監控跨境資金，從而減低自由兌換風險。

那麽香港的基建有否為這發展作出準備？港深西部快速軌道與穗莞深城際鐵路連接便是答案，洪水橋新發展區擬建西鐵車站，並成為過境口岸，港深西部快速軌道也會擬建前海站和深圳機場站，由香港機場經前海至深圳機場只需23分鐘，洪水橋至前海站只需15分鐘，洪水橋站至深圳機場站只需24分鐘。

除了金融中心可與前海融合，香港地產也將會有重大影響。首先前海提供15平方公里的面積讓香港擴展，而洪水橋新發展區加上原本預留作擴展土地共700公頃。屆時，香港邊境將會擴大，香港將會不差地！

雖然這樣的發展是順理成章，但很多人會覺得危言聳聽，因此中國和香港政府在現階段都不會承認這樣的發展。但想深一層：在97前，香港的經濟規劃只限於香港，可以說是發展前景有限，限制就是香港這麽一個小地方。現在及未來，香港將是國家級的經濟規劃內，這是香港從來沒有的身份和地位，其實不是一件壞事！試想想，香港這麽一個細小地方，獨自發展會有將來嗎？

有關經濟部署來配合香港貨幣改革，我己經全部講完。下一集，我將會交代香港和深圳如何在政制上改革來配合這方面的發展，敬請留意！Chao！

高盛認為美國經濟前景頗差 (2010年10月6日)

證券行高盛認為，美國經濟在未來六至九個月，表現將會是「幾差」或「非常差」。

又想唱低個市揾食！係人都知美國经濟唔掂並要長期低位橫行，並要實施QE2，市場想炒高就話QE2令熱錢氾濫，有利金融賭業！市場想炒低，就話QE2已經在預期之內，所以冇刺激作用。咁多嘢講，聽佢講等揸兜，都係靠自己睇圖表！

日本經濟需要再次服食類固醇 (2010年10月5日)

日本央行宣佈將指標利率從0.1厘調低至0-0.1厘，並用四千萬億日元買債(即大印銀紙)，利率長期處於似有若無0.1厘水平，下調至零，對日本來說，意義根本不大。0.1厘都無法令企業借錢擴展生意，令GDP有意義地增長，現在降至零真都不知有何用處。看來都只是希望奪回carry trade宝座。日本二十年來都是靠低息和印銀紙渡過，我叫這為服食類固醇，類固醇服食得多，身體有咗免疫力或習慣了，效用會越來越細！看看上次日本央行半個月前才真金白銀掉錢入海干預日元，都只能短暫推美元兌日元至85，然後又再升上83，今次宣佈的QE大計，就只能推低日元至84，也只是輕輕觸及84，今天又再升上至83.11，問你死味？

換言之，日本央行已經耗盡彈藥！街貨多得濟，已經達到妹仔大過主人婆的地部，Good News!! 即日元只會升，買入已再無風險！分分鐘可升至60！

但歐美日持續大印溪錢、陰私紙，對香港的影響是什么？印銀紙後果當然是製造大量熱錢，既然是熱錢，當然是快來快走的吹泡錢，比起樓市泡沬來說，股市其實是大落後。

為樓價泡沫長存，請業主們、炒家們支持申辦亞運 (2010年10月5日)

最近政府倡議申辦亞運，但各個政黨不支持，說起來真的沒有幾多香港人支持，香港不像廣州，香港地方峽細，搞這么大型的運動會，遊客湧致不在話下，屆時天天塞車，真的多得佢唔少！還有一些講法，「又話無地建公屋、居屋、中小型住宅，搞到公、私型土地資源爭奪戰，連住的地都冇，仲講大型建設亞運會？」我諗這是大部份香港人的諗法！但大家諗深一層後，便會認同支持申辦亞運。

現時香港樓價名列之最，平均呎價1,373美元，排名世界第五，美國紐約排名第四，平均呎價1,384美元 (資料來源:China Real Estate News 2010/8/20的調查)。

但除了旅遊及被旅遊帶動的零售業和地產業，其他的經濟領域都有收縮趨勢，包括貨物出(見表一)。

因此各位業主和炒家們應該大力支持申辦亞運，讓現在的樓市泡沬可有借口支持，並繼續漲大！

(表一):

經濟活動			2004	2005	2006	2007	2008 r
農產業和捕魚業			0.1	0.1	0.1	0.1	0.1
採礦及採石業			0.0	0.0	0.0	0.0	0.0
製造業			3.6	3.4	3.2	2.5	2.5
電力、燃氣及水務業			3.2	3.0	2.8	2.6	2.5
建造業			3.2	2.9	2.7	2.6	3.1
服務業			89.9	90.6	91.2	92.3	92.0
	批發、零售、進口與出口貿易、飲食及酒店業		27.7	29.0	27.9	26.9	28.2
		批發及零售業	3.6	3.6	3.6	3.4	3.9
		進口與出口貿易業	21.5	22.7	21.4	20.4	21.0
		飲食及酒店業	2.7	2.7	2.9	3.1	3.4
	運輸、倉庫及通訊業		10.2	10.1	9.6	9.1	7.7
		運輸及倉庫業	8.4	8.3	7.9	7.5	6.1
		通訊業	1.8	1.8	1.8	1.6	1.6
	金融、保險、地產及商用服務業		21.4	22.1	25.0	29.1	26.7
		金融及保險業	12.3	12.8	15.9	19.5	16.1
		地產業	4.2	4.5	4.4	4.6	5.4
		商用服務業	4.9	4.8	4.7	5.0	5.3
	社區、社會及個人服務業		20.7	19.0	18.0	17.1	17.9
	樓宇業權		9.9	10.4	10.6	10.1	11

2009年服務輸出按年下跌6.7%，貨物出口下跌12.3%。

資料來源：

政府統計處國民收入統計組

(八)邊緣化港元後，人民幣對香港的影響 (2010年10月4日)

香港先行先試進行人民幣自由兌換，但額道的範圍便是人民幣在港的存款，致年底估計達2,000億。「邊緣化港元」後，港人多持有人民幣，社會也多了人民幣流通量，結果是人民幣對香港經濟的影響力大於美元，那么中國加息，人民幣升值都會對香港經濟有直接影響，最後，香港通脹、資產泡沫可以受控。各位讀者不要大安旨意以為美國長期不加息，香港泡沬可以無限漲大。不過，筆者仍然是那一句，香港資產(股、樓)短炒無防，最重要是能夠轉身轉得快！至於80後的用家，請旨意中國及亞洲各國加息潮，因為潮流將會扯走資金，你要安居便要有耐性！

(七)人民幣自由兌換Are We There Yet (Part 2) (2010年9月29日)

說了這么多天關於人民幣開放資本項的先決條件和人民幣近期發展，今天嘗試討論中國是否準備好開放資本帳項！即Are We There Yet？今天分解。

自1978行改革開放，中國的金融法規是在不斷更新和完善的。監管保險的有1995年的《中華人民共和國保險法》，監管銀行的有<中華人民共和國外資銀行管理條例>，<中華人民共和國銀行业監督管理法>、<中華人民共和國商业銀行法>、<中華人民共和國中國人民銀行次>、監管証券行的有<中華人民共和國証券法>。

近期的發展：

2008年10月開始試行由國家外匯管理局制定的中資金融機構按月報送外匯資產負債统計報表制度，以進一步加强對中資金融機構資產負債情況進行監測。監測範圍包括銀行、保險公司、証券公司、期貨公司、基金管理公司、財务公司、信托投資公司、全國社会保障基金理事会和中國投資有限責任公司。

2010年8月發佈<關於在部份地區開展口收入存放境外政策試點通知>，决定自2010年10月１日起，在北京、廣東(含深圳)、山東(含青島)、江蘇四個省(市)開展出口收入存放境外政策試點，試點期限為一年。

自由兌換，中國準備好了沒有？

以上發展均說明中國正不斷完善法規來規範金融和企業行為，邁向市場操作。然而在制度上，銀行業仍然是以國有商業銀行為主，截止2009年第四季，四大國有商業銀行總資產仍然佔銀行業總資產50.9%，對比2005年，四大國有商業銀行總資產佔銀行業總資產55%，比例是有所下降，但壟斷地位依然。

金融海嘯爆發前，2007年以來中央銀行四次上調金融機構的存款準備金率高達兩個百分點來抑制境內貸款，另外財政部透過發行國債來回收流動性，中央銀行在這次百年一遇的危機中便展現了其警覺性和應便危機的威信，令中國金融機構安然渡過危機。因此，中國政府在執行財政政策上的威信是絕對的。

而中國財政狀況亦由赤字預算轉為盈餘。2009年全國財政收入為66230億元，全國財政支出為76235億元，赤字為10005億元，2008年赤字為10005億元，2009年赤字為2300億元。2010年1-8月累计，全國財政收入為56752.32億元，全國財政支出為46035.92億元，財政轉赤為盈10716.4億元。

Are We There Yet - 最後答案

中央在國內資產上漲過快問題上，中央宏觀調控落實方面出現矛盾，這次宏調是否能夠成功，是中央落實政策威信的考驗，仍然有待觀察。

加上人民幣公開市場剛在香港起步，人民幣回流也未發展，人民幣匯率未有市場指標，可以說人民幣仍然是管理浮動，要市場成熟也需時。在中國，金融業未完全開放、金融法規仍在更新改善、中央調控政策的威信仍然受到地方挑戰，人民幣自由兌換可能還要多等幾年，Sorry, we are not there yet。

但我曾說過人民幣自由兌換兩年內可實現？我指的是在香港自由兌換啊！We Are There Ready to Go！香港銀行監管成熟，市場法規也因97年大打金融大鱷後加强和成熟，所以人民幣在香港先行先試自由兌換是最佳進程，而且香港與陰私紙(即美元)掛鈎，日後通脹嚇人時，資產價格失控時，人民幣市場已在港發展了一段時间，屆時只要多豉勵港人持有及在港使用人民幣，便可解决問題，一舉兩得，我相信這就是中央和香港政府暗地裏盤算着的plan b了！

從劉皇發持貨情況窺看政府遏樓價措施 (2010年9月29日)

上文說看劉皇發仲持有21伙三、四百萬Yoho Midtown，就知政府遏樓價措施不涉三、四百萬中細價樓，仲有得跟。Sorry！我錯！應該係冇得跟！因為呢21伙Yoho Midtown倘未成交！二月買下，至現在九月尾都未成交，摸貨又摸唔出，然後政府截止摸貨，幾星期內摸24伙的確有難度，但又唔成交，看來都係跟佢觀望吧！

行政會議成員都炒樓，難怪香港政府無心遏樓價 (2010年9月29日)

劉皇發涉嫌違反行會利益申報的指引，未有向行政會議申報買樓，另外，其家族成員擁有的泰極資產管理有限公司摸售三個單位的時間，都先於港府出手打擊樓市炒風，尤其七月三十日成功轉售單位的兩星期後，財政司司長曾俊華便宣布禁止新樓盤「摸貨」及拍賣三幅小型地皮，金管局亦收緊一千二百萬元或以上豪宅的按揭至六成。

傳媒的焦点都放在劉皇發是否真漏報利益和有否涉利益沖突。但我卻認為重點應該是行會成員及其家族成員炒樓炒得比一般人兇，難怪港府一直都以花權秀招來處理樓市泡沫，我一直認為去年樓市急升的原因除了是游資和低息支持，便沒有什么實質支持，所以是泡沫，去年十月施政報告，很多香港人己經說樓價升勢不尋常，律師醫生都難買，希望政府遏樓價，然而政府卻以花權秀招來回應，直至今年七月，樓價由海嘯低位急升了五成，政府才有一些像樣的措施出台。原來背後原因是政府內訂立政策的人也炒樓炒得咁兇，此等人為因素，真係睇漏眼，什么分析都是多餘！！

計我話無需看什么经濟環境了，叫班行會議員每日披露持貨情況，有他們開路，香港人照跟便可。唔使驚！仲有得跟，因為佢仲持有21伙三、四百萬的Yoho Midtown，即未來政府遏樓價措施是將不涉三、四百萬的中小型樓價單位！

其實漏報遲報有何相干？看劉皇發持倉情況都知有利益冲突！金管局收緊的是一千二百萬元或以上豪宅的按揭至六成，持倉三间七百萬加州花園，炒上的空间是七百萬至一千二百萬元，所以金管局政策不影嚮他，由於政府遏樓價措施來來去去都只針對豪宅，所以持有大量三、四百萬的Yoho Midtown都最安全。

行政會議成員都炒樓，難怪香港政府無心遏樓價 (2010年9月29日)

劉皇發涉嫌違反行會利益申報的指引，未有向行政會議申報買樓，另外，其家族成員擁有的泰極資產管理有限公司摸售三個單位的時間，都先於港府出手打擊樓市炒風，尤其七月三十日成功轉售單位的兩星期後，財政司司長曾俊華便宣布禁止新樓盤「摸貨」及拍賣三幅小型地皮，金管局亦收緊一千二百萬元或以上豪宅的按揭至六成。

傳媒的焦点都放在劉皇發是否真漏報利益和有否涉利益沖突。但我卻認為重點應該是行會成員及其家族成員炒樓炒得比一般人兇，難怪港府一直都以花權秀招來處理樓市泡沫，我一直認為去年樓市急升的原因除了是游資和低息支持，便沒有什么實質支持，所以是泡沫，去年十月施政報告，很多香港人己經說樓價升勢不尋常，律師醫生都難買，希望政府遏樓價，然而政府卻以花權秀招來回應，直至今年七月，樓價由海嘯低位急升了五成，政府才有一些像樣的措施出台。原來背後原因是政府內訂立政策的人也炒樓炒得咁兇，此等人為因素，真係睇漏眼，什么分析都是多餘！！

計我話無需看什么经濟環境了，叫班行會議員每日披露持貨情況，有他們開路，香港人照跟便可。唔使驚！仲有得跟，因為佢仲持有21伙三、四百萬的Yoho Midtown，即未來政府遏樓價措施是將不涉三、四百萬的中小型樓價單位！

其實漏報遲報有何相干？看劉皇發持倉情況都知有利益冲突！金管局收緊的是一千二百萬元或以上豪宅的按揭至六成，持倉三间七百萬加州花園，炒上的空间是七百萬至一千二百萬元，所以金管局政策不影嚮他，由於政府遏樓價措施來來去去都只針對豪宅，所以持有大量三、四百萬的Yoho Midtown都最安全。

(六)人民幣自由兌換Are We There Yet (Part 1)? (2010年9月27日)

上文說到要開放經常帳項，中國先要進行一些經濟及金融改革，才不會一開便亂，國際經濟學者對開放步驟也有一些共識，我們先看看是那些步驟(我嘗試簡化複雜的理論)，然後再談「Are We There Yet?」

步驟(一): 調控政策必須裝備妥當

首先要建立財政政策的信譽。要投資者長期投放資金在中國，他們對中國政府的財政政策必須要有信心，不致在經常帳開放後，一有事便揪走資金，他們會衡量中國政府調控經濟的能力、執行經濟調控的能力等等，而信心是靠長期可信性的建立，並非一朝一夕能做到。在遇到資金流出時，調控經濟工具是否足夠？換句話說，不致在開放經常帳後又再關上大門！調控政策必須裝備妥當。

步驟(二): 改革內地金融業

開放經常帳前，必須開放金融業，但在此之前，必須有完善的政策監管金融業。2007-2008年源自美國的金融海嘯便大大說明了金融業監管的重要性，而寬鬆的監管導致道德淪亡(moral harzard)，是金融危機的源頭之一。

以美國為例, 1999年11月，克林頓總充更改對商業銀行的監管，導致商業銀行走進投機性極濃的投資銀行業，1997年格林斯潘取消監管衍生產品的場外交易，導致日後次按產品豪賭，價值大大高於用來抵押的按揭，2004年美國証監放寬投資銀行負債水平。另外，容許金融機構大融合成哥斯拉(Godzilla)，倒下時隨時壓死全世界。所以爆煲後由政府買起，賠償存户也由政府的存款保臉負責。林林總總的寬鬆監管原本以為可令金融業繁榮，卻釀成金融危機。

因此，要避免金融業道德淪亡，監管金融業的政策必須妥善，大大減低開放金融業後出現金融危機的風險。

然後是調整國有銀行的資產結構。例如透過注資國有銀行來減低呆壞帳。

步驟(三): 開放金融業

引入股份制、外資銀行及証券行，多元化的金融業帶來競爭，並跟隨市場需求調節，利率自由浮動，增加盈利。

步驟(四): 開放經常帳項

最後才開放經常帳項。

開放經常帳項之前的三個步驟，中國又做到了沒有？即Are We There Yet? 下回再分解！

(五）人民幣距離自由兌換還要走多遠 (2010年9月23日)

讀者提出一個很值得深思的問題：「人民幣未自由兌換，何時可取代港元？」何時？會不會是五十年之後的事？我上次對他的回應是極可能在五年內，經過這幾天的深思和尋找資料後，我現在卻認為可能在這兩年內發生，即2012年！

 

首先說說有關人民幣的發展及未來路向，了解過後，我們才會知道人民幣距離自由兌換還要走多遠。

 

近期發展葺錄如下：

 

人民幣走出去 - 境外人民幣的市場發展：

 

2月- 香港金管局發出題為「香港人民幣業務的監管原則及操作安棑的詮釋」文件，為香港人民幣業務的全面發展鋪路

 

3月- 允許內地個人及企業在香港以人民幣進行直接投資

 

6月- 跨境人民幣貿易結算試點範圍從原來5個城市，擴大到20個省市

 

7月- 人行跟人民幣業務清算行中國銀行(香港)有限公司，簽署新修訂的<香港銀行人民幣業務的清算協議>，目標是讓境外人民幣持有者可透過香港市場作投資、保值、增值

 

9月- 大馬央行購入人民幣債券作為其外滙儲備

 

最新建議：2010年9月21日港交所行政總裁李小加在港交所網頁撰文提倡人民幣「注資」方案：

 

資金池建議

 

• 設立臨時性定額管控人民幣「流動性支持池」(簡稱資金池)
• 由人民幣離岸參與設立，經境內銀行間拆借市場或其他途徑獲取人民幣資金
• 境外投資者可以外幣，以參與某人民幣產品的投資、交易
• 投資者賣出產品後，只能以外幣形式撤出「資金池」，以維持「資金池」規模
• 其他向離岸市民輸出人民幣的方案
• 允許境外企業通過中國或其他國家、地區貨幣互換協議獲得人民幣，投資在港產品
• 允許內地商業銀行配合貿易需要，開展離岸人民幣貸款業務
• 允許獲准的內地企業以人民幣對外投資
• 允許內地保險或基金公司以個案方式申請將人民幣調往香港，專門用於申請某個投資產品(如人民幣計算股票)
• 允許QDII以人民幣參與境外發行與交易
• 人民幣走回來

自08年12月以來，人行與其他國家(地區)的中央銀行及貨幣局簽署貨幣互換協議，已有8個國家(地區)參與，包括香港、南韓、馬來西亞、白俄羅斯、印尼、阿根廷、冰島及新加坡

2010年8月，中央銀行，港澳人民幣業務結算行銀行及跨境人民幣貿易結算的參加銀行，所持有的人民幣可以投資內地的銀行間債券市場 (建議中)

 

「小QFII」(境外人民幣透過港中資證券及基金公司，投資於內地市場(產品須包括公司債券、股票、期貸及利率衍生品等，將發行所得的人民幣資金)，以外商直接投資(Foreign Direct Investment, FDI)方式返回境內

以上資料來源：葺錄自經濟日報

 

看了這么多，今年人民幣的發展特別熱鬧，但始終資本帳項仍未開放，貨幣邁向自由兌換，開放資本帳項通常是最後一步！經濟學上，開放資本帳是有其步驟和金融要求，必須要經歷一系列的金融改革，才不會一開便亂，如亞洲金融風暴。那么，那一系列的改革是甚麼？中國又做了幾多？那就是自由兌換的時間表了！下一集再談！中秋節快樂！

(四)為何香港要擁抱人民幣？(2010年9月17月)

作為經濟日報的忠實讀者，當然有看過石老師提出的「中元」，即行走中國香港澳門的錢幣，很有理想的想法，但實際上實踐有難度。首先，成立一隻新貨幣 需要立法才有法定地位，中、港、澳的法律制度完全不同，能否充一立法是一大難關。再者，直至現時，港元在國際上的地位仍然高於人民幣和澳門紙幣，新的貨幣「中元」能否被港人接納及在港流通也是很大的疑問。

事實上現時港元貶到飛起，除了買衫、買食物、買日用品及一般消費外，沒有幾多人想揸港元，借港元做carry trade 的人就很多。而正當人民幣向着世界出發，末來幾年升值3%-5%，人人(包括香港人，美國人，日本人等等)爭着揸人民幣 、買人債等收息，加上港交所積極推動証券行以人民幣結算，香港銀行又增加人民幣結算投資產品，未來幾年人民幣在港存款及投資額必然上升，發展人民幣在港流通量和使用量是較重新訂立新貨幣容易，我們不會捨易取難吧！

美國經濟能否真正復甦是一大疑問，會否如日本般迷失二十年也是未知之素，若果港元繼續追隨美元貶值和持續低息，最大的後果是通脹嚇人，通脹如洪水猛獸，屆時窮人連吃的都沒有，分分鐘暴動；持續低息，沒有人會想在銀行存放港元，結果銀行要在同業市場拆借，搶高成本，按揭市場成為雞肋，銀行長時間沒有盈利，銀行業便要等爆煲了！莫說發展成為國際金融中心！因此，香港和中央政府是不會、也不能坐視的！！

另一方面，中國是一個大國，不可像香港般使用掛鈎方案，中國對自身的貸幣也必須要有自住權，才可用宏觀調控措施來調節經濟，未來經濟才可穩定發展，要成為經濟大國，人民幣也必須像美元、歐元般國際化，而香港作為國際大都會是最佳的實現地點。隨着港元跟美元衰落，港人多存人民幣是大勢所趨，遲些人民幣加息及繼續升值，港人的財富也受惠，並有助舒緩香港資產泡沫，何樂而不為？因此港府及中央政府是有很大誘因在港發展人民幣市場，人民幣國際化之餘也可惠及人民幣在港流通量，可說是搭人民幣國際化順風車，是一項一舉兩得的方案，而邊緣化後的港元，便由得它自生自滅。

給你多一個貼士，遲些你們或可選擇以人民幣或港元出糧。恆生銀行己正在發展人民幣出糧户口，這大概會成為趨勢。各位讀者，請觀看你身邊的發展，然後擁抱人民幣吧！

(三)邊緣化港元！(2010年9月16日)

跟美元分手真的很難，政治風險很高，以香港那樣開放型經濟，一分開港元便升值，升值幾多是沒法控制的，分手那么困難不分也吧，邊緣化港元便可。當人民幣市場在港發展成熟，(如存貸，銀行同業拆借，拆息等發展成熟)，香港有大量人民幣流通，而人民幣普遍被國際接受了，港元邊緣化是絕對可行。情況就如我們在澳门使用港元一樣。我們到澳門玩時，很多時直接使港紙，對方也有大量港元找續。介時，人們在港可用人民幣，由於人民幣較港元强，店舖也樂於接收人民幣，儲存起來收息也不錯，結果人民幣在港的市場强大起來，什至發展至市場所譬如的歐洲美元(Eurodollar)，但發展至此，香港的經濟及政治便必須有所改變，like it or not。

香港經濟及政治如何改變？依我所見，已在改變中！下回繼續分解，continue to hang in there!

(二)部署與美元分手 (2010年9月14日)

由於港元與美元掛錯鈎，香港資產泡沬經常不受控地漲大縮細，窒礙香港經濟發展，最重要是潛在政治風險與泡沫同步，但脫鈎又會引發金融危機，政治风險更大，香港政府與中央政府都看在眼內。

今時今日中國是香港最大貿易伙伴，97年回歸中國後，中港經貿關係更密切，港元實應跟人民幣掛鈎，但港元必須先跟美元分手才可跟人民幣掛鈎。另一方面，人民幣也並未自由兌換。

分手不是話分就分的，交纏達二十多年的關係錯綜複雜，是要部署的。人民幣也必須先國際化。2004年起，人民銀行委任中銀(香港)為香港人民幣業務清算行，並簽訂<清算協議>定明工作範疇及營運準則。參與人民幣業務的銀行也需與清算銀行簽訂協議方可從事人民幣業務，而範圍只限於存款，兌換、滙款及人民幣卡，發展可說有限。2007年起香港發展人民幣債券市場，有存款也有借貸市場，但金額仍然很細，2009年止，存款只約800億元人民幣，債劵總額只達400億人民幣。

2010年7月19日，重大變化出現。中國人民銀行跟香港人民幣清算銀行中銀香港簽訂新修訂的<清算協議>，消除人民幣帳户資金跨銀行轉帳，個人及企業間的跨行轉帳亦可。此舉讓業界發展不同的人民幣產品，包括保險及基金，同業拆借市場。全方位地在港發展人民幣市場，一方面加快香港發展成為人民幣離岸中心，另一方面加快人民幣國際化。

這一糸列的改變將令香港多吸納人民幣存款，建立人民幣在港借貸市場，銀行間拆借市場，從而發展自身的人民幣滙率、利率、及資本市場，各位心水清的讀者大概也看出香港正在發展一個完善的人民幣市場。當這個市場發展成熟之時，便是港元與美元分手之時？又未必！下回繼續分解！！Keep Hang In!

(一)跟美元愛恨交纏的日子(2010年9月13日)

在我文:「即使美債泡沬爆破，祖國也未必輸大錢」中，我曾提過對於香港經常被美國拖累，祖國及香港政府是不會坐視的，依我觀察，中方及港府均巳有對策，並正進行中，那是什么？今日分解！

聯匯令香港沒法調控經濟，1997至2003經濟實體吸納匯率調整

在港元與美元掛鈎的前題下，香港便失去貨幣自主權，也沒有宏觀政策來調控經濟，經濟經常失調。 就如１９９０年代（１９９０﹣９７），香港的經濟受惠於 內地經濟開放及起飛而優勝於美國， 但碰着美國經濟差而減息致1.5% ，原本經濟過熱的香港需要加息的，卻因港元與美元掛鈎而跟着減息，結果導致高通脹及負實質利率達8%-9%，土地供應又受中英聯合聲明限制於每年１００公頃，１９９７樓市泡沫形成。又如 １９９７年後，亞洲貨幣相繼貶值，港元也有很大的貶值壓力，但由於港元與美元掛鈎，無法透過減息來調節壓力，结果香港要透過調節内部價格（即樓價下跌及减人工）來代替貶值，香港因此走入通缩漩渦。直至２００３年，政府無法再忍受樓價下跌帶來的政治不穩，決心減供應，向内地移民招手等措施來托市，樓價得以回穩。

2005年起，香港受內地升值潮影響

2005年起，內地進入升值潮，港元也有升值壓力卻無法升值，結果資產泡沫又再澎漲，2008年美國樓市泡沫懪破，美國息率減致半厘，香港息率亦然， 負實質利率現為2%-3% ，2008年金融海潚後，美國和大陸大幅泵水導致游資湧入香港， 加上港府之前為托樓市而停頓土地供應，資產泡沫又再一次如1997年般火上加油。 觀乎這些歷史，香港資產泡沫結局如何，大家心知肚明。

不應再與美元掛鈎

香港之所以與美元掛鈎，是因為中國經濟改革開放前，美國是香港最大的貿易伙伴，很多時要用美元結算。但時移世易，香港今時今日最大的貿易伙伴是中國，正所謂掛錯鈎。香港經濟經常與美國有差異，資產泡沫不受控的漲大縮細，與美元脫鈎風險更大，相信沒有人會冒此政治風險，與美元欲斷難斷的關係如何是好？下回分解，明天再續。

港府在樓市熾熱時推出置業貸款助人置業，是明知山有虎，偏向虎山行 (2010年9月13日)

今天經濟日報頭條:「港府決定拍板恢復資助置業」，從文中所指，資助置業很大可能是指資助置業貸款。觀從政府諮詢網頁、專家評論，各政黨意見，依我記憶中，根本沒有幾多人贊同政府在樓市熾熱時推出置業貸款助人置業，大部份的評論均認為樓市熾熱時推出置業貸款是會火上加油，如果是真有其事，即香港政府是明知山有虎，偏向虎山行。

作者估計曾特首可能在十月的施政報告或會有認真的遏抑樓市措施出台，又或者政府也不大看好未來經濟，加上要順應民意大量推出土地供應，擔怕負上推塌樓市烏名，所以提早推出置業貸款來托樓市，但又怕資助「邊緣住戶」勉強上車，樓市逆轉時，拖塌樓市，所以資助對象會是有能力供樓的夾心階層。又是搵用家墊煲底的政策，各位心急置业的讀者，請小心觀察形勢才好接受資助！計我話只要政策壓抑炒樓例如土地增值稅又或者加重樓房轉讓稅、公司轉讓時資產增值稅，總之炒樓的必須與政府對分利潤，同時政府脫離高地價政策，市民便可安居樂業，無需什么資助置業了

按揭證券公司購港銀行內地房貸，涉高風險投資 (2010年9月11日)

今日信報一則頭條：「按證購港銀行內地房貸」，我心第一念頭：「想翻叮房利美、房地美沉倫毒資產記嗎？」

大家不防簡短地回顧一吓房利美、房地美沉倫毒資產過程。房利美、房地美的主要業務是提供補充抵押貸款，並進行貸款擔保, 讓購房者能夠獲得資金支援，房利美與房地美通過在二級市場買入按揭抵押貸款，並包裝成證券，稱之為"按揭抵押証券”（Mortgage Back Securities），然後在公開市場上轉賣給投資者。2008年9月，美國樓市爆煲，兩房資產變成毒資產，其債券評級從AAA1跌致BBB級，股價從70美元跌至1美元。

2003年香港政府為搞活香港房地產市場而成立香港按揭証劵公司，各位觀衆，兩房成立的目的、業務範圍和背景，跟香港按揭証劵公司是何其相似？唯一不同之處是兩房是紐約的上市公司，可被人質低至一文不值，但香港按揭証劵公司至今仍然是政府全資擁有。

那么，這類按揭証劵公司究竟在樓市泡沫爆破時，扮演着什么角色？觀乎美國案例，當然是私債國有化。超低息年代，人人都想買樓，間間銀行想借錢，一些人財力不夠，只能付5%至10%首期，銀行借樓價的七成，按揭証劵公司便作出擔保，銀行借出剩餘20%至25%的貸款，借貸人需交保費。按揭証劵公司從銀行買入按揭抵押貸款，並包裝成"按揭抵押債券”賣給投資者，銀行的貸款上限便能維持在七成。但問題在於樓市上升時，沒有幾多人理會下跌風險，不負責任的人比比皆是，借貸人只想着買了樓，身家便升值，銀行只顧市場佔有率，樓市有升冇跌，只要有錢賺，投資者也懶理買的是優債還是劣債。在樓市泡沫爆破時，如果借貸人一鍋蜂賴債，按揭証劵公司買入的按揭抵押貸款便变成負資產，全港納稅人切切分担這些劣債。

但香港的樓市泡沫說細不細，說大也不算大，樓價從金融海瀟低位急升約五成，即使返回原形，借貸人賴債，銀行和按揭証劵公司各分其跌幅，按揭証劵公司也不算太傷，但內地房地產的泡沫之大，眾人皆知，樓價從金融海瀟低位急升約九成以上，泡沫爆煲返回原形實屬正常，購買港銀行內地房貸，實是買硬負資產。

Paul Krugman 曾經這樣評論兩房的背景:

The case against Fannie and Freddie begins with their peculiar status: although they’re private companies with stockholders and profits, they’re “government-sponsored enterprises” established by federal law, which means that they receive special privileges. The most important of these privileges is implicit: it’s the belief of investors that if Fannie and Freddie are threatened with failure, the federal government will come to their rescue.
This implicit guarantee means that profits are privatized but losses are socialized. If Fannie and Freddie do well, their stockholders reap the benefits, but if things go badly, Washington picks up the tab. Heads they win, tails we lose.
Such one-way bets can encourage the taking of bad risks, because the downside is someone else’s problem.

金融海嘯後，美国大印銀紙救金融，全球吃興奮劑過後滯賬多於通賬 (2010年9月8日)

地產經紀門前大大隻字貼上「通賬在即，早買早賺」，當然了，地產經紀經常叫人快D買，唔買就冇之類的說話！這是他們的責任，他們也是人，也要揾食。正如証券大行經紀或分析員都會在股市上升到35,000時說上望38,000，四叔也曾在2007年說過股市會升上致45,000，理由是大陸大把資金南下，結果股市從來沒有升上45,000己經掉不來，上升時說升，下跌時說跌，最緊要是政治正確，他們都要揾食，又或者是他們食完輪到你食，信不信都是你們個人的决定。

話說回來，大印銀紙會否引發通脹？從兩個層面看，在美國方面，經濟不景氣將會持續，這是不爭的事實，經濟不景卻又大印銀紙，引發的通脹叫「滯脹」，70年代曾經發生，是由石油危機引發，結果美國要大幅加息來解决。在亞洲方面，受美、日、歐經濟不景所影嚮，也會出現類似情況，即「滯脹」，美國大幅加息將令亞洲的泡沬爆破，所以地產經紀說「通賬在即，早買早賺」，並不騙人，他們的意思可能是「通賬來臨前，早買，早賣，就會早賺！」

不過，我個人更相信美國的經濟不景氣將會像日本般出現通縮漩渦(Deflationary Spiral)，因為美國金融體內的有毒資產一日未清除，經濟是無法有動力的，印銀紙是解决不了問題，只是拖延時間，表面風光，印銀紙效力過後，又會返回原形，因此未必會有通脹。但亞洲的情況則相反，美國經濟不景氣及持續通縮，即低息持續，這將令亞洲泡沫擴大，但世界經濟不景氣是亞洲資產泡沫的大限，美國國債泡沫爆破可能導致息口上升也是大限，歐洲債務危机可能導致銀行间同業拆息上升什至高企，也是亞洲資產泡沫的大限，所以說現時的最佳投資法是短炒，因為人們的幻想仍多，炒作机會也很多，但到2011年，當事實逐漸浮現時，逃生的机會將會越來越少。

不要怕日後更難買樓，一切都是假象來的，不要真的以為經濟會一下子便能復甦。這個世界上沒有人會跟你說世界經濟正走向不景氣，即使是Bernarke也不會，因為你們會提早不消費，結果經濟大消條會提早來臨。

即使美債泡沬爆破，祖國也未必輸大錢 (2010年9月3日)

上文提到美債泡沫爆破在即，祖國是美債最大持有人，有讀者說為咗唔想攬住一切死，祖國是會繼續買。我就唔認同這說法，因為美國不斷印銀紙，今天的美債價值不等於明天的價值，誰會想買不斷貶值的投資，而且中國又不能控制美國的政策，巳控制不了美國再印銀紙谷經濟。不過買了那么多美債，也不能坐响到等貶值，任其對自己做成損失。其實，只要對冲便可減低損失，並緩緩減持，方法：買少少，沽多多，那便不致大幅影响市場。由於貨幣升貶是相對的，對沖方法可以是買Euro bonds、韓國債、日本債，還有CDS-違約掉期等等。如果美國经济繼續下滑，即沒還錢能力，減持將會是大眾的方向。

作者用那么多編幅寫美國經濟，是因為港元與美元掛釣，是導致香港現時持續低息的原因，那么，美國的經濟情況及走勢是看香港利息走勢的重要因素，因此，不要單純地以為美國經济差便無法加息，而忽略其他影响美息的因素，一句到尾：注意風險，香港末必長期不能加息的！總之現時投資方法是短炒不長揸。

其實對於香港經常被美國拖累，祖國及香港政府是不會坐視的，依作者觀察，中方及港府均巳有對策，並正進行中，是什么？下期分解！

剛剛剝了牙，智慧多得濟，真痛得要命，休息幾天，下星期再續！Hang in there!

樓市泡沬懪破的觸發点，不需等加息 (2010年8月23日)

這個星期發生很多事，政府一边出4招冷卻樓市，另一边賣地超預期，又再利好樓市，樓市極為波動，這就叫做「政府左右大市」，但作者仍然認為樓市泡沬已形成，什么泡沬預防措施都不會有真正的影嚮，除非即時加息或即時变出三至四萬個住屋單位供應。樓市泡沬必將繼續，97年泡泡價也並非頂部，泡沬漲致爆破才會停。

泡沬最終的結局只是懪破，但懪破的觸發点會是什么？作者認為不需等加息，敬請大家留意世界經濟復甦無力，並緩慢地走向衰退。

由於美國大泵水後，受益人不是美國普羅大眾，美國消費將越來越弱，倒頭來又會損害美國公司盈利，最終失業率上升，消費又再更疲弱，循環地互相影响，結果是Deflationary Spiral, 泵水不會解決美國現時問題，唯一解決問題是back to basic, 好好地還錢，因此美國衰退必然在2011年更明顯。

歐洲選擇back to basic, 努力還今生債，繼續過緊日子。美國、歐洲、英國將繼續海軍鬥水兵，而日本繼續被他們拖累至更慘淡地步，世界經濟如此不濟，試問中國如何會好境？比例說：你以前的大客幫你買LV手袋，現在他們都沒錢了，LV不能賣，轉戰其他市場(即東南亞)，但他們買的只是PU手袋，而他們也在賣PU手袋，市場細了，競爭大了，貨物價值小了，正所為今非昔比，別回望過去，不如趁大家衰鬥衰時候進行經濟大改革，沒必要死撑。這最小將是中国未來一年的大方向。Again, 世界經濟如此不濟，香港的經濟可會承托現時的樓價嗎？泵水及低息令事物出現很多假象，不過，人始終必須要面對現實，假象過後便是泡沬完結篇，不用真正等加息！！！

另一個必須留意的現象，是港人對長期零息率和持續貶值的港元感到壓煩，而對港元失信心，導致港人博命借港元，而有銀的轉揸人民幣或人民幣產品，導致銀行的港元存款減少，最後要加息吸港元，這也是大家必須關心的發展大方向。