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2019年2月12日星期二

加拿大加密貨幣交易所QuadrigaCX倒閉之啟示





加拿大最大加密貨幣交易所之一QuadrigaCX的創辦人GerryCotten 在印度離世,由於他是唯一掌握交易所冷儲存的私人鑰,他的死亡導致存放於交易所的加密貨幣無法動用,因此完全無法應對用戶的提款請求,該批加密貨幣估計價值 1.47 億美元,Quadriga網站現已關閉,並負債1.9億美元。

對於是次創辦人死亡事件,加密貨幣圈提出多項質疑:

1)據報道,Cotton 於 2018 年 12 月初在印度死於克羅恩病。克羅恩病是一種長期反復發作的慢性病,所以是不可能沒有足夠時間將私人鑰和密碼種子交予其他人

2)對於一個成熟的加密貨幣交易所來說,採用多重簽名技術是常識,例如三人分別擁有私鑰,在突發情況或其中一人遺失私鑰情況時可以應變,更遑論讓患慢性病的 CEO 一人掌握私鑰而沒有應變方案。

3)加拿大人,在加拿大有良好免費醫療,卻走到印度醫病及死亡

4)該交易所在2018年已多次出現提取加密貨幣困難或買幣資金不知所蹤。令人質疑交易所早已有資金困難。

5)加拿大帝國商業銀行CIBC去年凍結為數二千一百萬加元的資金,涉及五個戶口,原因是交易所無法將該筆資金聯繋賬戶擁有人

是次事件令加密貨幣交易所的監管問題再次成為焦點,溫哥華證券事務監察委員會認為那不屬於其監管範圍,因此不予理會。但安大略省券事務監察委員會表示現正著手調查有沒有欺詐成份。


由Mt. Gox事件到今次QuadrigaCX事件,交易所出事前都是有跡可尋,也是在大跌市之後出現資金問題,這與實體世界的經濟和金融市場泡沫爆破問題差不多。由於交易所涉及很多資金往來,我還是認為交易所是必須受監管的。

筆者在第一本書已經指出,交易所的保安、管理及管理層的個人誠信問題,都是受關注的。一言以蔽之,錢還是應該放在自己荷包較安全,第二是匯款時分多幾間交易所處理。


後記,本來,Volitium 平台並未正式運作,但由於Facebook 威脅停止這專頁,我唯有把blog的貼文放在Volitium Platform 。不過,Volitium 的Blockchain 應該會按計劃完成,所以如果你們有興趣follow這個fanPage,  可以先like 同 follow:

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2019年2月8日星期五

發展土地模式斷定了樓貴的宿命


筆者的拙文「香港樓市跌七成的場景在哪兒?」中,筆者估樓價有機會跌五成,Dr. Ng Bond Desk估樓價可以跌七成,假期前有篇報導指林鄭月娥認為供樓負擔比率要跌至四成才算合理,有分析估計這情況下,樓價要跌四成四,有讀者因此問樓價是否會跌四成?

無論是四成四、五成或七成,我們都有個共通點,就是認定香港樓價太高,下跌的空間比上升的空間大,這只是中短期的波幅。我曾經說過,樓市很難估,原因是有些事情或無形之手是大眾弄不清楚,而這些都造成了樓市的宿命。例如政治鬥爭,建制與泛民在議會拉鋸戰,導致各種工程延遲,又例如各種司法覆核、環評、又是導致工程延遲,發展商見樓價跌而減慢建樓,還有政府政策思維埋下供應不足的伏筆,全都令香港樓價難跌的原因。


早前土地供應專責小組發表報告時提出發展原則:「創造容量,基建先行」,以運輸基建規劃先行,先創造環境容量,然後推動土地供應和發展項目。以發展運輸基建先行,土地供應為後的發展模式就是我所指造成樓貴宿命的先天因素,你可說是先天缺陷,也可說是先天條件,悉隨尊便,總之,不改變供地邏輯,樓貴是宿命!

如果注意多一點,香港的發展邏輯其實在九七之後,不知不覺地改變了,九七年以前發展沙田的時候,先發展土地房屋,人們先行入住,只需興建道路,有巴士接駁,交通不便,用於交通的時間較長,開荒牛的代價是有便宜樓買,人口逐漸增多,才興建大型運輸基建,樓價隨著交通基建改善而上升,樓價包含了發展的溢價。

同樣的發展邏輯也可見於天水圍、元朗,記得著名博客「脫苦海」在一講座中提到第一次買樓是天水圍嘉湖山莊,當時交通極之不便,只有巴士接駁,初期樓價只是百來萬,開荒牛以交通不便換取較便宜的上車樓價。西鐵建成後,現在交通便利,樓價加入了已發展的溢價。

在九七之後,這種發展邏輯在不知不覺間改變了,將軍澳與第一個地鐵站寶林站落成時間差不多。九龍站與上蓋物業一起落成,還已預先加入了西九文化中心和高鐵總站概念,樓價怎會便宜給你?

看看啟德郵輪碼頭,先發展了碼頭旅遊區、商場,但現時泊岸郵輪旅客一到步便直接坐車出市區,商場拍烏蠅,那不就是一個大白象嗎?當然不是,只是土地價值未完全釋放!你要知道的是:「為何旅客不停留在那𥚃?」

以尖沙嘴海運碼頭與海運中心為例,也是郵輪客運碼頭,遊客落船後有得食有得玩,食肆戲院、吃喝玩樂一應俱全,那完全是因為先有住在這裏的香港人帶動及帶旺,合理吧!遊客只在假期來玩幾日,斷估也不可能只為遊客而建一個大商場和食肆。

話說回啟德發展區,先有啟德郵輪碼頭、公園、商場,現在暫時拍烏蠅,但當公屋和私樓樓宇陸續落成後,人們搬進去,對食肆、商場的需求增加,吃喝玩樂需求由此而來,到時泊岸旅客便不會一落地便坐車走。然而,先基建後供樓,人們買的樓已經包括了旅遊區發展的溢價,樓價怎會便宜賣給你?

基建先行,供應土地在後,也是造成土地供應長期不足的先天缺陷。試想想,基建先行,興建運輸基建大大話話以十年計,然後興建樓宇由平整土地、打地基、到建成樓宇,又要起碼四至五年,兩者加起來,起碼要十幾年才有樓供應。期間供應不足仍然無法改變,劏房需求仍然殷切!樓價貴是宿命,因為發展模式早已定斷!