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2013年1月30日星期三

2013年香港樓市預測(一) :水尾


根據差餉物業估價處的樓價指數,自2008年金融海嘯至2012年11月,由全球印鈔與及低息效應下,香港樓價巳上升了114%,如果以樓市循環計,升浪由2003年的谷底至現在,撇除2008年第三及四季的短暫調整,這一浪升了9年,樓價上升了286%。儘管樓價已普遍升至$8000至$10,000一呎,如果以實用價計更是冠絕全球。未來樓市走向,還看全球印鈔與及低息制造的大水力量能否持續支持香港樓市。

歐債危機一如筆者所料「無料到」,而且接近尾聲,上週五歐洲央行公佈,523家當初借入首輪LTRO貸款的銀行中,共有278家銀行提早償還共1372億歐元的LTRO貸款,還款額顯著高於預期,佔兩輪LTRO總貸款額1萬億歐元的14%。1月30日之後,銀行還可以分周繼續償還額外資金,央行將在每週最後一天公佈當週的還款額。看來LTRO快將功成身退,市場大致認為此項消息與及每週公佈還款額是歐洲央行退市的先兆。

美國的量寬也呈水尾的跡象。筆者一直指出美國經濟其實自去年已呈現復甦:


圖一: 美國實質本地生產總值增長



事實上,自2010年開始,經濟復甦未曾離開過美國,失業率正在緩慢下跌,已由2009年尾的10%改善至2012年11月、12月連續兩個月企穩在7.8%(圖二)。筆者甚至質疑第四季的第三輪量寛(QE3)的目的是政治大於經濟需要,更始料不及的是兩個月之後,聯儲局急忙推出QE3.5,令無限印鈔加碼至每月800億美元,當然圖表分析不能預計政治介入,客觀的事實是通脹仍然低企,的確容許再量寛,然而印鈔還是有死線,聯儲局定為與通脹和失業率掛勾。


圖二:美國失業率



觀乎ISM非製造業採購經理指數趨勢向上,並持續企穩在擴張性50點之上,可以預期失業率應可繼續改善,市場更預期年底可跌至7%。

通脹方面,聯儲局伯老主要看私人消費支出(Personal Consumption Expenditure /PCE) ,單看此數據(見圖三)似乎未見有嚴重通脹,但正如我在「印鈔機收功之日」指出,從環球商品食物和原材料價格趨勢看,通脹正在席捲,美日印鈔開始審慎。

:私人消費支出增長率




去年底美國宣佈無限印鈔後,黃金價格不升反跌,既無法重回1800美元歷史高位,什至跌穿1700美元也無法重回此水平,現徘徊在1600至1650美元。另外美元見底轉強(圖四)、及美國十年期政府債券息率呈現上升趨勢(圖五) 均顯示美國印鈔與及低息巳近水尾!

圖四:美元轉強



圖五:美國十年期政府債券息率



印鈔與及低息接近尾聲,預期退市影響會在下半年會更為明顯。

另方面,香港樓市瘋升亂升,也呈現升市接近尾聲的現象,根據經濟日報報導,淺水灣華景園高層,實用面積1,123呎(建築1,463呎),以約2,728萬元成交,實用呎價2.43萬元(建築呎價1.86萬元)。薄扶林寶翠園一中層實用面積1,133呎的單位,成交實用呎價也為2萬元(建築呎價1.57萬元)。而九龍塘瑰麗新村一中層實用面積858呎的單位,成交的實用呎價也近1.6萬元(建築呎價1.15萬元)。預期2013年前半年樓仍然上升,但後半年會因預期央行退市而呈現下跌,但香港樓價會從此大跌嗎?沒有那麼簡單,下篇再談!




2013年1月26日星期六

微軟怎可跟蘋果比?


近日霸佔各大報章頭條,莫過於dream bear爆料事件,筆者只想補充一點,連核數司都跳船,事件怎會是政治迫害,或什麼雞蛋裡面挑骨頭?http://hk.news.yahoo.com/%E6%9D%B1%E6%96%B9%E6%98%8E%E7%8F%A0%E7%9F%B3%E6%B2%B9%E5%85%AC%E5%B8%83%E6%A0%B8%E6%95%B8%E5%B8%AB%E8%BE%AD%E4%BB%BB-140100069--sector.html

今天明報有詳盡分析東方明珠石油為何被廉記查 http://hk.news.yahoo.com/%E8%B3%BC%E6%B0%A3%E7%94%B0%E4%BC%B0%E5%80%BC%E8%BF%85%E9%A3%882-4%E5%80%8D-%E5%BB%89%E7%BD%B2%E7%96%91%E6%9D%B1%E6%96%B9%E6%98%8E%E7%8F%A0%E8%A1%8C%E8%B3%84-211110534.html,對事件作出批判之前,是否應該先看多一些資料?

由於篇幅和時間有限,又要工作、又要玩,保衛戰當然留待給自己最關心的題目,就是我的致愛產品蘋果的股價近日被人質到US$439!Anyway,筆者去年八月,股價在US$660的時候已經話你知太責了吧!http://luan-invest.blogspot.hk/2012/08/blog-post_22.html?m=0

蘋果在週五公報2012年第四季業績,收入按年升18%至545億美元,iPhone銷售亦創新高,按年升29%至4,778.9萬部,只是遜於預期的5,000萬部,年年增長雙位數,年年賺,還要年年預期收入增長三、四成,是否預期過高?不過值得關注的是毛利率由45%急跌至39%,顯示行內競爭激烈,毛利受壓。如果蘋果的毛利率都壓成這樣子,三星更不在話下。過去已在多篇文章比較過蘋果和三星的盈利模式的分別,不再多講。致於蘋果現時的股價是否合理,遲些有機會再談,今次只想分析微軟和蘋果的分別。

有分析將微軟和蘋果的市值及盈利作比較,而事實上,如果懂得兩間公司的商業模式,便不會直接將兩者比較!

首先蘋果的盈利是來自售賣電腦、智能手機、iPad, iPod等硬件,作業系統(OS)是免費跟機。用家買機之後很多時候都可免費更新OS, OS提升之後便可使用新工能和Apps, 售賣Apps的數目不斷增加, 廣告的滲透率也更廣闊並得到提升。簡而言之,蘋果賺錢是透過流動裝置的平台給商人售賣產品、歌曲、遊戲、電影或出租電影,產品種類越多蘋果越得益,消費者在蘋果的智能手機按一個掣已可消費,而且每次消費只是九毫九美元至三數美元,消費容易及銀碼細令消費頻率增加,蘋果從中賺取的利潤也增加。

微軟的盈利是透過售賣軟件(主要是Windows OS和Offices) 和 Xbox遊戲機,用家在買電腦時,頭一次的Windows版是免費跟機,但之後的更新便要付費,因此微軟用家更新Windows OS的意欲下降,用家很多時要等到換電腦才去更換新版本Windows和相關的軟件。微軟現時已出到Windows 8, 但很多人仍然沿用Windows 7,  即使Windows 7已經出台多時,仍然沿用Windows XP的還大有人在。

提升OS其實對盈利能力很重要,微軟用家不熱衷更新OS,是導至使用Windows的產品及廣告商的滲透率低的原因!舉個簡單例子,如你的地圖只能顯示中環置地廣場,若你不更新地圖功能令你可以看到銅鑼灣,你的吃喝消費只會停留在置地廣場,但當你更新地圖功能後,原來發現銅鑼灣有更多吃喝玩樂的地方,可消費的地方便由置地廣場伸延至銅鑼灣,消費額亦因此增加!同樣道理,微軟用家停留在Windows 7 或 XP, 不去升級至Windows 8, 新的流動裝置的消費模式便恐怕打不響,銷售的渠道因而受到限制,Apps的滲透率亦無法提升!因此微軟的盈利是受制於用家更新Windows的頻率。

另一個供獻微軟盈利的Xbox遊戲機,由於近期日本Sony及任天堂的Wii沒有新產品,相信Xbox可從中得益,Xbox暫時是遊戲市場一枝獨秀!

但總的來說,微軟的賺錢模式是落後的,蘋果的賺錢模式是借助其他商人的能力去令自己賺錢能力增加,商人越多、賣的產品種類越多,商人貨如輪轉,蘋果便財源滾滾來,而且長做長有。而微軟賺錢要透過售賣Windows軟件,但今時今日很多軟件已是免費或很便宜已可買到,因此銷售不及當年勇,賺錢模式可算巳經過時。

2013年1月24日星期四

印鈔機收工之日

在日本首相安倍晉三持續施壓下,日本央行終在昨日宣布推出「無限」貨幣寬鬆(QE)政策,並將通脹目標由1%上調至2%,每月購入 130萬億日元國債。但這個仿美的「無限量無限期」的QE竟要待2014年才會實施,現階段只會維持量寬規模於101萬億日圓不變,即是政策未有變動。有人猜測是央行行長白川方明對安倍表達不滿而只作出口頭敷衍。筆者另有看法,等一會再解釋。

另一個龐大的QE,是聯儲局於2012年9月推出了無底線QE3,每月購買400億美元抵押證券的行動沒有設定總額和期限,正當第三輪量化寬鬆措施的效應還在發酵之際,至12月又再急急加碼推出QE3.5版本,每月買進450億美元國庫債券,以接替2012年底屆滿的扭曲操作。兩項QE合共買債850億美元,但聯儲局沒有再提「超低息水平將延長至2015年中」的字句,反而首次明言以失業率不再高於6.5%及通脹預期不超過2.5%,作為改變超低息政策的量化目標。有分析認為這表示聯儲局有可能提早結束超低息政策。

美國兩個超級「無限」QE,加上此段期間歐英日各自的QE,巳令亞洲股市、樓市都出現抗奮情況,而香港金管局自去年十月中已經二十次入市,沽出超過七百一十六億港元,港股成交由去年中每天平均400至500億成交,上升至近期800億,巳顯示各國的超級「無限」QE政策令游資四圍流竄,而且正在複製2009年全球印鈔的通脹景象!

食物價格和工業原料價格的升勢巳是肯定的了,看圖一和圖二。


圖一:商品食物價格




圖二:商品工業原材料價格



布欄特油價格似在高居不下,看圖三。


圖三:布蘭特油價格



黃金價的走勢自去年約第三季呈下跌趨勢,最近似有反彈,但回復上升趨勢暫時未明顯,見圖四。

圖四:黃金價格




然而歷史並非次次倒模的發生,由於金融海嘯火頭並非在亞洲,2009年的全球大印鈔救市只導致亞洲高通脹,而當時歐美經濟正瀕臨崩潰邊緣,去槓桿化令歐美沒有通脹,但歐美經濟環境巳今非昔比,尤其美國經過扭曲操作之後,海外資金回巢,製造業、樓市以致整體經濟正在復甦,環球食品及工業原材料價格通脹必定禍延歐美,致於金價未必重蹈2009年覆轍,原因是美元有可能不再弱勢,我看日本央行行長白川方明可能巳看到,全球通脹在2014年前大有機會殺到埋身!亦可能因此美日央行行長同時審慎起來。






2013年1月23日星期三

民生大事

民生無小事,真係要睇睇點搞,全世界都已經限購,香港都應該諗諗佢,預期通脹嚴重,金沙可以唔食,但BB冇奶粉好大件事!也是政府搶分的時候!


轉載:經濟日報(2013年1月23日)


奶粉荒再現 港媽囤積40罐

內地客搶購 藥房「海鮮價」貴6成




本港奶粉入口量年年升,仍無助紓緩內地客搶購造成的供應緊張,幼子家庭近日再度陷入「奶粉荒」,有現貨奶粉的藥房乘勢索「海鮮價」,較公價標貴2至6成也不愁客路,一罐只夠吃一周的幼兒奶粉售逾300元。
有港媽憂缺貨,近日囤積40罐大仔奶粉防愛女「斷奶」,剛懷第二胎未出世,又要計劃第二輪「囤奶戰」。
根據統計處數字顯示,本港去年首11個月入口奶粉量高達3,790萬公斤(已扣除轉口量),較2011年同期上升33.8%。然而,隨着農曆年將近,奶粉荒近日愈來愈熾。
本報記者向北角3間藥房查詢細仔奶粉美贊臣A+1及美素佳兒1號存貨,僅一間表示有現貨,惟零售價竟比奶粉商媽媽會的公價,分別貴22.4%及13.1%,分別索價360元及320元,而公價分別僅需為294元及283元。其餘兩間藥房則表示沒有現貨,其中一間稱不知何時有貨,故不設訂貨。
「變保值品」 親友助撲貨
亦有媽媽在討論區內稱,屯門一間藥房的大仔奶粉美贊臣A+3,若只買一、兩罐,每罐索價380元,被炒貴6成,媽媽會公價只需237元。
剛懷第二胎的陳小姐每日都忙於為剛懷孕的「細B」,及16個月大的長女撲奶粉,近日已囤積了逾40罐大仔奶粉。
她稱,由於長女兩、三個月大時,開始由人奶轉為全奶粉,曾試過買不到奶粉幾乎「斷奶」,當時要出動所有親友撲奶粉,昔日徬徨無助之感歷歷在目,故對奶粉存貨不敢怠慢,惟細仔奶粉愈來愈貴,她連日來向多間藥房查詢,均表示沒存貨。
水客高價搶 貨到即售罄
陳笑言嬰兒奶粉已變成保值品,2011年6、7月美贊臣細仔A+1只需258元,現時公價294元,若經奶粉商媽媽會訂購,有時會較藥房貴,但現時已經「有錢都買不到」,有藥房職員稱若想不斷奶,可轉飲用非內地客目標的奶粉,例如雅培、雪印及惠氏,她打算「細B」,會先試餵人奶。
媽媽最擔心BB無奶粉,祝太亦飽受撲奶粉之苦,5個月大的兒子正飲用內地熱搶品牌奶粉,幾乎全城缺貨,要發動所有親友齊齊撲奶粉,有貨便會用盡限額入貨。
她表示雖可經奶粉商的媽媽會訂貨,但手續繁複,熱綫又「長響」無人接聽,留言久久不覆,近日有傳聞奶粉會加價,不少媽媽加緊搶奶粉,她現時囤積了6罐存貨。
藥房奶粉商稱 供應穩
本港再現「奶粉荒」,但藥房及奶粉商仍堅稱供應穩定,無缺貨情況。
藥房總商會理事長劉愛國稱,最近奶粉貨源供應正常,每個品牌每店每周分配5至10箱奶粉,一箱12罐,包括大仔及細仔奶粉,不過貨到不久便很快售罄,亦有水貨客向藥房出高20元買奶粉,部分藥房於超市買奶粉轉售,故令價格被抬高,但他強調仍有良心藥房,僅售予港媽或限額購買。
奶粉商美素佳兒發言人表示沒有出現貨量緊張情況。
美贊臣稱會與業界定時檢討供應量,雅培則指有足夠存貨。惠氏指有獨立人員監察貨量,雀巢表示已增加供應量。
至於美素佳兒、美贊臣、雅培、惠氏、雀巢均表示未有加價計劃。

撰文:何詩韻
 

2013年1月21日星期一

大戰(7):對付乾坤大挪移的加辣招


上回講到梁振英以買家印花稅(BSD)與地產商較勁,其中BSD最主要的功能不是壓樓價,而是要妨礙mark價及在地產商賣樓過程中分一杯羹,這是以防地產商聯手不投地政府收入減。

今回梁振英擬再向地產商出招,有報道指一手樓空置率達三成,發展局局長陳茂波向傳媒指出政府或會考慮開徵一手樓空置稅。一眾專家們的即時反應是效果不顯,或說商人會鑽空子避稅。筆者反而認為一手樓空置稅並非那麼一無是處,而且可能是加辣招。

施政報告中承諾的私樓供應能否達標,很大程度依賴地產商會否在建成單位後如期推出市場。過往我們亦見不少一手樓空置多年也不賣的貨尾單位,上水名都、奧運站浪澄灣便是一例。

事實上,地產商只需高價賣出一些特色單位和高層單位,在收回成本後,賣樓壓力大減。這就是為何我們見到一些地產商只賣出一部份單位(見下表),其餘的可能一部份作長線收租,另一部份如唧牙膏般慢慢放售。
資料來源:明報

BSD出台後,這情況或會變本加厲,以內地和公司客為主要買家的一手樓成交減少,一方面可能是BSD稅項窒礙這類買家入市,亦可能是地產商不願減價出貨,售樓意欲下降。以現時低息環境下,囤積成本低,他們大可以乾坤大挪移轉為坐貨待價而沽。過去一些公司坐貨十幾年才出售剩餘單位,相信坐貨三、五年待梁振英下台後推翻BSD才出貨,亦未為不可!然而一手樓空置稅卻可堵塞BSD所導至的坐貨漏洞。

在徵收方面,由政府批出入伙紙計,要掌握一手樓空置情況並不困難,收空置稅會比二手樓容易得多,若地產商再使出乾坤大挪移轉售給自己的空殼公司來囤貨,便需繳交15%BSD。即是說,無論如何,地產商必須正常地賣樓,賣給內地和公司客要付15%BSD,內地和公司客不肯付BSD,便要減價或送優惠,不賣轉為囤積要付一手樓空置稅,兩者以外還可選擇賣給本地買家,若本地人買不起,便惟有減價,所以說這是加辣招。另方面迫令地產商加快賣樓,其實亦對地產經紀有利,舒緩現時SSD加BSD對經紀行業的影響。

似乎梁振英汲取了董建華的教訓,董建華在未保稅收之前便公報大量增加供應,結果地產商聯手不投地,導至庫房陰乾,後來要縮減社會福利及政府開支,結果得罪公務員和社會各階層,豎敵太多,是董建華致命的一擊。今次梁振英先保稅收,福利及政府開支有了基本保證,才慢慢調控供應,看來梁振英今次有機會成功。

事實上,任何一個範疇獨大,都會構成問題,一是大到不能倒,一是大到影響政權,所以社會應該要平衡發展。


2013年1月18日星期五

樓市的Untouchables


梁振英發表了第一份施政報告後,電台、電視台充斥著不滿的控訴,大部份矛頭指向沒有比曾蔭權所提出的供應有所增加。然而,另一邊廂的港大民調卻顯示,3成半市民表示「滿意」施政報告,3成4人「持平」,只有2成4表示「不滿」,評分為56.4,而且民望上升了3.3分,對比之前大龍鳳遊行撩起的不滿情緒還只令民望下調了0.2分,你會更明白市民腦裏在想什麼!總的而言,這項民調結果顯示梁的施政報告穩穩陣陣,起碼沒有得罪更多人。

傳媒以對比董建華及曾蔭權的第一份施政報告的評分來作評論,其實是沒有意思的,老曾第一份施政報告評分如何高,結果是七年下來才發現他沒有開功,土地房屋政策交白券。不同年代不同經濟背景,此一時彼一時,老曾上任時正藉經濟開始復甦,市民經歷樓價大跌之後,停建公屋、私樓及居屋,托市政策大得民心。另外,老董上任時,正藉樓價創歷史高位,手中有地,能在施政報告大刀闊斧豪拋每年建屋量85000揭樓價,當時亦大得市民歡心,結果証明大量建樓揭樓價又死,大量唔建樓托樓價都死,而且為害深遠。至現在梁振英年代,樓價再創歷史新高,但手中無地,外圍經濟印鈔成風,可做的實在不多。

社會上一種很大的聲音迫梁振英拍心口加大建屋目標,無論實際可不可行,或希望迫出85000災難重現。但從民調所見,所聽到的跟普羅市民所想的是背道而馳,反影的是雖然很多人在鬧樓價高企,但現實是有更多人不希望政府推冧樓市,而梁選擇避免得罪後者,原因好簡單,經驗所得,樓市大冧之時,大叫樓價貴的仍然翹首以待,但推冧樓市,百業肅條肯定成為千古罪人!現實是既得利益者不單只是地產商,還有很多有樓的市民,他們是不可得罪的。

值得一提的是,一條黑社會撐梁遊行收$250的youtube短片,不知有幾多人相信,但我一貫的看法是,當事物太明顯的時候,通常不是真正的事實,歐債危機如此,美國財政懸崖也一樣,這種想法很少有錯。電視劇集也看不少,現實亦時有所聞,看你不順眼,找個人放些毒品在你車上搞你,一個專業人士竟然跟黑社會扯上關係,警告訊息清晰不過,這令人連想起多年前香港電影業暢旺的年代,也見黑勢力涉足其中。當然吧!食物豐富的地方總會吸引很多蛇蟲鼠蟻!樓市既得利益者不單只有地產商和有樓的市民.........還有........the untouchables! 不難理解為何香港樓市是untouchable!

後記:我開始明白為何曾蔭權的年代治安也特別好,你們明唔明?




2013年1月17日星期四

揭示土地真相

昨日梁振英宣佈他任內第一份施政報告,列出了短中期公私營房屋供應和長遠增加土地供應方案,未來5年平均房屋供應量如下:



簡單說,短期而言,公屋供應無法增加,那預期的7000個回收公屋,真正可能回收到的大概只得一半,即實質供應只約18,000,居屋供應更要到2016年才有望到位,私樓方面,如果加快重建步伐,和地產商正常賣樓,應該可以達標。

無論如何,真正的房屋供應量會在2014/15年增多,然而樓價飈升並非單一原因造成,增加供應速度怎麼也追不上別人印鈔速度。最近同業拆息不斷回落,1個月同業拆息最新報0.25714厘,H按隨時再次復甦。個人認為現時低息環境下,樓價一現調整,壓抑的需求又會湧出買樓。即是說,若沒有黑天鵝事件發生,樓價根本沒有條件下跌。

不過,這份施政報告可取之處是提供長遠土地供應藍圖,這是老董任內也沒有做到的,攤開來看未來供應將是源源不絕,應該起碼可以減少一些「買定俾個仔」的需求!

今天唐兄的分析為何重中之重仍然無法擠出更多供應,原因是沒有熟地。換句話說,踢走了梁振英,換了另一個,還是同一個方案!

轉載經濟日報:

沒有土地儲備 何來樓市調控

撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日中午,聽畢施政報告房屋土地部分,在經濟日報網站(hket.com)寫下即時評論,大意是這樣的:

要檢視特首梁振英首份施政報告的房屋政策,要從遏需求、增供應這個對樓價影響的基本因素作出評估,施政報告在遏抑短期需求方面有所欠缺。出現搶買急升的現象,政府還有一個2月份財政預算案出招的機會。

梁振英把供應設定為短中長期供應,分析亦可跟這個脈絡,換言之長期供應可撇開不談,最快的東北發展首批單位要在十年後登場。當然全力增加土儲,如發展新市鎮及填海值得支持,這是為未來要做的事。

短期增量乏力 中期不足應付

那接下來看中期供應,梁振英提出十項措施增土地供應,這些土地極大可能是2016年後5年登場的話,問題是私樓要地、公營樓亦要地,當中以各佔5成計算,6.7萬私樓單位土地以每年2萬新樓計,僅能滿足3年左右的需要。即使公屋亦要待2018年才能每年增加5,000單位至2萬個水平。

至於短期供應,沒有看到明顯增長,未來5年每年1.5萬伙公屋、1.7萬伙居屋,公屋似乎增量乏力。居屋更讓人擔心,其中要留意是未來4,000伙置安心轉居屋,是否在尋找居屋用地時不足,只能把置安心轉居屋,以力保1.7萬伙供應。換言之,是否又缺少了4,000伙置安心?至於私樓,未來3至4年是6.7萬伙,以3年計算是每年22,333伙私樓;若以4年計算則為16,750伙私樓。以2萬伙目標來說,只能說勉強達標,未有足夠創造延遲購買的誘因。

結論是政府要調控樓市,解決房屋問題,2013年的施政報告仍未看到這樣的契機。

更沉重的結論是,政府經歷多年開發落後,又要滿足公私營樓的土地需求,土地儲備捉襟見肘,即時面對龐大社會壓力,梁振英的首份施政報告,就是拿不出土地加建房屋,向市民說一年後我們增加3,000伙公屋、兩年後每年增加2,000伙居屋或者私人樓。

定期公布土儲 可讓市民安心

問題正正暴露政府仍未擁有土地儲備,是能隨時取出、可立刻使用、已做好基建的土地應付社會各類需要。當然,梁振英施政報告中掌握相關問題,但亦把今時「無地可用」的困局徹底曝光。不過問題揭出來亦非壞事;唐榮建議,除每季公布主動賣地外,若增加土儲是最重要施政目標,可考慮每半年公布一次土儲增長數據,一方面可以是政府自我鞭策的指標,另一方面亦可讓市民安心,確證可用土地在增加中。

附表是三任特首有關房屋目標,董建華有地在手可提出八萬五;曾蔭權是不管樓市變化,懶理有地沒地;梁振英較前人再多了一個目標,公屋、居屋、私樓都要土地。20年前到將軍澳,可看到一望無際尚未建屋的土地,讓市民知曉供應極為龐大,毋須急買搶高搶貴,梁振英5年任期內能否創造這樣光景?這才是能調控樓市的基礎。

2013年1月15日星期二

人脈的商業模式


早前華人置業(000127)主席兼行政總裁劉鑾雄涉及澳門貪污案,劉以患唐尿病為由沒有出席審訊。審訊事件隨即令股價下跌。事件其實反影這些以人為本的公司,當領頭人的主席發生事故,其個人建立的人脈關係而令公司獲益的環境變遷,公司未來的發展受到質疑,因此便出現股價下跌的情況。

中國人的企業,無論巿值多大,很多都仍然以家庭式管理為主,原因是信不過其他人,下一代承繼和接管問題,亦很多時與企業未來盛衰扯上關係。因為公司盈利能力建基於人脈關係,當這些有利經營的關係出現變化,盈利能力亦會有隱憂,這是炒股必須注意的!

同樣捲入貪污審訊的新鴻基地產(00016)亦有相似隂影。新鴻基兩個主席郭炳聯、郭炳江同時被捲入貪污案件,雙頭馬未有接班人,雖然案件暴光後,郭氏兄弟隨即向公眾介紹其兒子,然而兩子在公司日子和經驗尚淺,能否駕馭公司老臣子成一問題,過往郭氏建立的人脈關係,在案件暴光後,這些人脈會否因此畫清界線?關係以認人面為關鍵,即是說俾面你未必等同俾面你兒子,兒子能否延續這些俾面關係又是另一問題。

同屬地產股的長江實業(00001),其主席李嘉誠早已安頓承繼問題,長實由兒子李澤鉅掌管,李澤楷掌管媒體業務,各自畫清業務領域,不但不會河水井水互相侵犯,甚至可以互相扶持發展。大兒子李澤鉅跟隨父親掌管長實多年,對內,李澤鉅自己建立了威信,公司上下早已接納他為主席接班人。對外,李澤鉅亦已繼承父親的人脈關係,不會出現俾面關係不能延續的情況。

主席個人與政權建立人脈關係,但一朝天子一朝臣,政權轉換亦可能影響公司未來盛衰。例如曾蔭權政府(即唐營)受長實、新鴻基集團支持,過去的政策有利集團經營環境,換上梁振英之後,梁的土地、樓巿政策改變,經濟政策焦點轉移至建立實業,而新鴻基集團利潤主要來自香港地產,此種政策改變,亦可能不利集團未來盈利能力。對比長實的業務擴展至世界各地,業務風險分散,減少香港地產經營環境轉變對集團帶來影響,其商業模式似乎較聰明。同是地產股,兩者均以家庭式管理的商業模式,一個已安排人脈關係的延續,另一個因事出突然而措手不及,真可算同系不同命。

2013年1月11日星期五

真正的全民退休保障

繼梁國雄早前議會內拉布推全民退休保障(全退保),近日社會福利界再次提及全退保,社會上巳有很多就全退保作出硏究,在此不贅。

曾經在電視上見工黨議員解釋三方供款方案,並指出有說美國因全退保導致面臨破產,是騙人的講法,美國未有破產!在下倒想指出,美國沒有破產的原因,是有能力印銀紙把債務和退休金貶值!加拿大全退保成功的原因是高稅率和大量天然資源可以出賣!每個經濟體系特性不同,實施全退保的效果也不同。

另一個例子日本,下一代供養上一的全退保方案行不通,無人不曉,但筆者要舉的例子是日本企業,80年代日本企業生養死葬全方位照顧員工的文化,那時曾經是世界企業的典範,但今時今日卻成為彊屍企業,原因是企業背負著過多僱員福利及老人退休保障。參照美國福特汽車公司做法,如要解決這些沉重的福利和老人退休保障開支,必須先瀟灑倒閉一次,撇清所有舊福利合約,重新再出發!

然而,日本人以這些跨國企業為國家驕傲,日本經濟和就業亦很大程度依賴這些企業存活,結果是企業不能死,經濟也不能死,互相拖累之下,企業停滯,經濟亦浮浮沈沈二十年。本來一個人口老化的經濟體系大可擁抱通縮,也因為如此擁抱了通縮二十年,問題是企業在國際上完全失去競爭力,國力日益衰弱。

既然企業不能死,唯一解決方法是將這些老人福利債貶值,自安倍晉三上任後,印鈔政策巳成功將日圓貶值約10%,可以預見,老人的退休金也會逐漸萎縮。

各位看官,這就是全退保的經濟現實,一是如加國般高稅率和賣資源,"搞唔掂"的大部份均以印鈔來貶走老人退休金。全世界皆如此,即是說,長遠的未來都是通脹掛帥。香港沒有資源可賣,又不能夠印鈔,最佳的全退保是政府全民派樓!


2013年1月10日星期四

$100萬元的商業建議(脫苦海的分析)

無需太多陰謀論,其實商人思想很簡單,用建樓沙石補地價之餘,還可以有利潤,一物換一物之間取盈利,這點老爸也經常教,只是我的思維停留在分析員層面,還是脫兄分析最獨到。

除笨有精的商業建議(2013/01/08)
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/


後記:有時作為一個分析員,如果無法豁達地接受其他人的見解,和承認自己的不足,便無法在別人身上學得更多,自己的思維空間便無法擴闊,分析也不能改進!我知這裡除了一些分析員來閱讀外,也有很多是學生,這是我對學生們的忠告!



2013年1月8日星期二

有幾筍?



恒基主席李兆基建議政府將新界農地「環頭環尾」部分,即偏遠地方,以免補地價方式由發展商建成100萬元、300呎的上車盤。在香港現時鬧地荒的情況下,$100萬元樓價的樓絕跡,建議聽來好筍,但到落實政策,其實問題多多!

首先,筍價樓是私人發展商建的,發展商賣給公司,再轉賣,又可炒起。其次是建成的是什麼實用面積?如果8成實用面積,呎價便是$4200,6成實用,呎價是$5500,5成實用,呎價是$6600。

如果說成是為樓價封頂,那個頂封到那裏去?5成實用筍樓呎價$6600,只等同封到2012年中新界細價樓的平均樓價,即大概是現時市價,不太筍也!6成實用筍樓呎價$5500,封頂價只是回到2011年年頭水平,8成實用呎價$4200,即封頂價回到2009年金融海嘯後。事實上,以為政府有能力人為封頂,是不切實際,除非政府同時公報這些樓的未來供應量。倘若是無限量供應,封頂即時成為封底,如果建成時,兩年後,呎價穿底又如何?還會有人買這些樓嗎?或什至上了細車後永久只能楂細車?到時誰為這些樓埋單?

每個置業的人,即使不望長升長有,亦多多小小期望長遠可以保值,始終這都是儲蓄的一種,如果政策令到細價樓長期無運行,誰會最受害?大部份的市民認為現時樓價貴,都只希望緩緩下跌,調整至普遍可以負擔的水平,而非要樓市長期無運行!

記著!現時樓市需求增加,是低息、通脹環境刺激了過剩的投資需求,很多表面是自住,其實是投資需求,一但加息,需求過剩除時逆轉,小心衡量需求這個不確定數!



2013年1月6日星期日

老人科技開發



坊間對政府施政有很多意見,曾經有人指出可在新界東北土地建老人社區,讓市區的老人搬到偏遠的新界土地,騰空市區樓,可增加巿區樓宇供應。我初時亦覺得可行,但有一天問我老爸:「你願意搬去新界東北住嗎?」他回答:「你痴線架?我住在這區幾十年,建立了自己的網絡,樓下生果婆每天都跟我打招呼,得閒三、五知己約埋打麻雀,我為何要搬?」他說得頗有道理啊!

其實還有一點很重要,當一個社區過於集中在某一羣人口,總會很多社區問題,例如天水圍,由於公屋過於集中,很多家庭慘劇發生,因而成為悲情城市。學校集中的區份,多出現童黨問題,因為方便犯罪份子搵食,不難想像,當老人過於集中,便成為補藥黨、祈福黨搵食天下。

人口老化,不一定要增加老人院、老人幅利,老人經濟發展,巳成全世界關注的議題。香港在未來二、三十年,退休人口逐漸增加,很多人巳開始注意這是一個龐大的市場,今時今日已出現不少老人科技,例如一按的電動輪椅、電動異枝,老人醫療科技、智能家居等等發展,既然香港、大陸的市場也不細小,其實是有利老人科技開發。

1992年時,曾經有人跟我說,我們這一代人的平均壽命可達至100歲,下一代人的平均壽命可達至120歲!以現時的科技發展,這種推算並不無可能!一個朋友的老爸患了白內障,最近以手術將眼球內晶體換上人工晶片,手術不但醫好白內障,連近視也消失,這就是醫療科技。在可見的未來,機械手、機械腳,人工器官將應運而生,這些醫療科技可由私家醫院主導發展,不做雙非產子,可以出口醫療科技取代!老人經濟是很值得探討的議題,當中亦有不少商機有待開拓!

過去香港經濟過於集中地產、金融發展,使香港容易受金融危機衝擊,後來曾蔭權加强內地自由行來港,致力發展旅遊、零售,餅雖然是造大了,卻也帶來很多問題,商舖過於偏重有錢旅客消費,造成高檔商舖林立,本土人的消費被打壓,商舖租金昂貴等問題出現。另外,內地學生、內地移民、雙非來港,環顅四周都是說普通話的人,的確令人感覺被文化侵略,這是市民最直接的感覺,很難叫人體諒,任何過於偏重某一方向發展,都有問題,希望特首以此為鑒!

2013年1月4日星期五

鬼神現形


記得電影「Die Hard」第一集的故事中,講述一個恐怖份子在一座摩天大樓的頂部,劫持日本企業員工做人質,表面目的是要求釋放政治囚犯,真正目的其實只是要打劫企業內保險箱中的大量債券!

一月一日一場倒梁大龍鳳,傳媒拍到「派錢遊行」斷正等風風雨雨,最後真相終於出現!昨天商台安排唐英年大談僭建風波屈辱,陳方安生大談倒梁不切實際,最後出現的「真相」是施政報告要拿出「2017普選行政長官的方案」,一手拿著胡蘿蔔,一手拿著棍,潛台詞是「小心分餅!」

幕後推手,向來不用現身,你永遠看不到他們的蹤影,但只要聽到周圍都好嘈,經濟民生的焦點,忽然轉為民主自由最可貴,周街都忽然政治家,其實幕後推手正在發功!(跟炒股一樣,危機沒完沒了,壞消息不斷,沽空盤不斷湧現,街頭巷尾大談沽貨,股市低處未算低,升市亦然,市場抗奮,人人忽然投資專家,就是幕後推手正在發功。這裡不是叫你盲目樂觀,而是叫你自行分析!)

說回政治,在我看到的,這裡有四方勢力在較勁,一方是中聯辦、一方是地產、商人,即唐營,一方是美、台勢力,一方是從中搵食但冇份分餅的人(這個團體其實很有趣,遲些再講)。

有些人說中央要統治香港,中央沒有香港不行等等是言過其實,看中國跟英國直接商討在英設立人民幣離岸中心,日本直接用人民幣作為貿易對換,歐洲存有最多離岸人民幣,這些事實証明中國可直接跟其他國家協商人民幣國際化,希望香港人不要自視過高!

其實中央最怕只是香港添煩添亂,過去七年,地產黨弄至貧富差距太大,民怨沸騰,再讓他們搞下去,香港人真的會走上革命之路。因此中聯辦寄望梁以地產專業知識,平衡地產商與市民之間的利益。

四方勢力,其實唐營最強,但今次因過於老定而墮馬,美、台勢力雖然看不到,但感覺得到,他們只是要香港亂,美方希望透過香港影響大陸政治,台方要阻香港一國兩制成為成功的示範單位。從中搵食的一方,只是搞事遊行造勢,上綱上缐的爛頭卒,政治利益歸唐營也好、歸泛民也好,總之混亂中吸金。簡單來說,他們像是「Les Miserables」電影中,從混亂中搵食的兩公婆。

像「Les Miserables」電影中混亂中搵食的人是誰?學民思潮在1.1遊行中擺的街站,意見箱籌到$26萬元(1),唔知算唔算?十二月二十三日「撐梁」簽名行動沙田、旺角街站,旁邊也有「反梁」簽名枱,枱上有個意見箱,所用標誌跟「撐梁」的一模一樣,只是「齊心」標誌下面兩個細字中,「撐」變成「反」魚目混珠,連頭條日報都搞錯,不知有幾多人簽錯名「撐」梁變成「反」梁,又不知意見箱籌了多少撐梁捐款?還有網上很多經濟硏究facebook專頁,借經濟硏究報告上綱上線,專頁的一旁有一個戶口號碼吸捐款!

誰是誰非不重要,只要我們看清形勢,不要無呈呈30幾度炎夏推晒BB出街為人家免費賣力,也不隨便捐款給倒自己米的人!中間的炒作可免,到競選時為自己謀最大利益便是了!政治向來不是華盛頓唔講大話那麼簡單!

說到平衡利益,我有一點個人意見,很多人經常說要顧及商人利益,否則他們撤資,最後受害的是整體社會!個人想法是,只要政策不是打壓他們,商人是聰明人,一定找到方法搵錢,他們是不需要特別的眷顧。而社會上最需要照顧的,其實是最低下階層的人,他們能力有限,經濟環境一但轉變,他們便失去搵食的能力,亦不知為何生活越來越艱苦,倘若政府不聞不問,他們是最多苦難、最受迫害的一群。至於中產人士,對不起!去到世界任何一個地方也一樣,你還是最好靠自己!

為自己倒米的是什麼人?看以下片段,我不知他們的行為怎樣可以為香港爭取自由民主!香港失業率只得3.4%,經濟增長按年升1.2%,雖然預期通脹升溫,但現時只有3.7%,橫看豎看,香港都未需要以暴力爭取民主吧!我唯一想到的,是他們只是在倒米!



 

 

(1) 轉載:

經濟日報(2013年1月4日) 倒梁遊行 學民思潮最吸金

元旦倒梁遊行中,學民思潮擺放的「意見箱」被市民當成捐款箱,收到近26萬元捐款,比當日最「吸金」的政黨社民連更多。
近26萬 否認政黨提供資金
學民思潮話,會有義務核數師幫手核數,確保捐款「用之於民」,又否認獲政黨提供資金。
其實學民思潮於元旦遊行路綫設置街站,只擺放兩個意見箱,沒有籌款箱,但遊行市民就將賀年卡、心意卡和餅卡塞進去,還塞了逾25.7萬元現金,比遊行主辦單位社民連當日籌得的25萬元還要多,亦超越公民黨、民主黨和人民力量。
若以港大民意研究計劃推算倒梁遊行人數約為3.3萬計算,即平均每人捐了7.8元給學民思潮