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2013年4月29日星期一

思考多面睇


我經常跟讀者說,看事物必須從多角度去看,今天先給大家一條思考題目:

我們自小便學習 1+1=2,
為何1+1不可以等於3,4?
當你用更多角度去看,
一個男加一個女便可以等3,等於4吧!
若然應用在無性繁殖的生物,例如一條阿米巴蟲加另一條阿米巴蟲,更可以等於6,7,8呢!!
更如果應用在細胞上,當細胞分解的時候,一個細胞加一個細胞,可以是無限數!!!
換句話說,1+1不一定等於2,
其實1+1=2,只是基於一個狹窄的基礎,那就是一件死物加一件死物,才會等於二。

這種多角度思考方法,應多應用在日常我們吸取媒體資訊的時候。


近日有個關於「傳媒是否濫用言論自由」的民意調查,結果是53%的受訪者認為傳媒是濫用言論自由,而47%的人認為傳媒善用言論自由,而一些媒體便以此結果標題為「兩極化」!

依我記得,另一個有關應否填海供地的民調,得出的結果也跟以上民調相約,讚成填海的市民約42%,不讚成填海的有46%,而一些媒體便說「調查發現市民多不讚成填海」!!!

哈哈!自己不喜歡的民調結果,便標題為「兩極」,自己喜歡的結果,便放大那部份!

更搞笑的,深入看內文,那個「傳媒是否濫用言論自由」的民意調查指41%受訪者認為媒體的言論自由在過去5年有倒退,只有29%人認為有增加。言論自由可以善用又可以濫用,那即是媒體的言論自由無問題吧!怎麼又會是倒退?奇怪!!

因此,閱讀報章、網上媒體資訊的時候,標題與內容可以不乎,深入閱讀內文的時候也要多思考!

近日碼頭罷工鬧到滿城風雨,本來不想評論,但有見近日太多似是而非的論調,實在看不過眼。一些網上媒體、傳媒都一面倒說罷工工人被剝削,生活慘不忍睹,但很少人提到,這個發起罷工的職工盟,根本沒有先經過加薪談判程序,而是一跳入去,便叫人罷工。為何不先進行談判?這令人想到另一種講法,就是政黨要政治化問題。

趁今次事件,職工盟不斷歸咎外判制度只是用來剝削工人,矛頭直指政府是最大僱用外判商的僱主,但有否想過為何當初政府要將一些部門外判?除了是當時經濟收縮,政府開支龐大需要削赤外,最大原因是政府架構太臃腫,太多臃員,效率也很低。例如一個掃街的清道夫都是鐵飯碗,做又36,唔做又36,做得不好,又請多幾個,然後管理層也要多幾個。

嚴格來說,地產商和政府之間的關係也是一種外判制,既然政府擁有所有土地,為何政府不完全自己建所有房屋、所有商業樓宇?所有賣樓收入,政府自己袋不更簡單嗎?

職工盟認為外判商無法加薪20%給工人,原因是外判商都是價低者得,因此近日便不斷迫長實李+x出來對話。每個人做每一件事都會預期一個效果,外判商加不到工人要求的薪酬,你去找李+x,效果是要李氏指令外判商加20%給工人?但外判商在投標合約時已計好數,外判商與HIT相方接受的開支和收入而達成的合約,這樣去迫李+x指令HIT迫外判商減收利潤以接受加薪幅度?然後外判商可以加薪給工人?這等同追捧一種為求達到目的,可以妄顧法治和合約精神的文化?What if 外判商不滿自己的盈利追不到通脹,又或者加了薪酬給工人後,外判商賺少了,是否就可迫政府指令李+x調整HIT與外判商合約價?在下實在不懂了!



2013年4月27日星期六

通脹的真相

昨天分析過通脹的數據,內裏的數據項目: 衣物、鞋履、耐用品、雜項物品等與市民自用有關的物品價格下跌顯示市民在節衣縮食,食品價格亦呈下跌趨勢,帶動通脹的只有房屋租金和外出用膳。

我們可以從食肆收入的數據看到更多外出用膳的通脹情況。

從圖一所見,2012年整體食肆收入的價值指數較2011年上升5%,不同的食肆類別均錄得正增長。

圖(一)


不過從圖(二)所見,撇除價值後的數量指數,除了快餐店錄得3.4%的按年增長和其他飲食場所錄得2.4%增長外,其餘中式餐廳、非中式餐廳和酒吧的均較去年下跌。

圖(二)



食肆收入的價升量跌,其實顯示食肆加價,市民減少外出用膳的情況,也是顯示市民正在節衣縮食,這數據正好反映通脹數據內的外出用膳。

外出用膳只有價升量不升,原因可能是食材價格、或是租金、或是人工上升,但觀從通脹內的數據,租金應該是解釋外出用膳價升的原因。

兩組數據在在顯示租金是唯一頂著通脹和食肆價格上升,這種經濟現像並不健康;租金的升幅擠壓著各個經濟環節的發展,但倘若租金下跌,市民消費不濟的真相將呈現眼前,而我們看到的將會是通縮。

2013年4月26日星期五

通脹似有若無


前兩天,政府公佈截止2013年3月的消費物價指數數據,我在2012年4月26日的「細看通脹」巳經指出,當時的私人房屋租金和食品(不包括外出用膳) 是主要帶動通脹的來源。一年之後的通脹情況又如何?

圖(一)




2013年3月,食品和住屋開支佔市民的總開支59%,比率較2012年1月時的61%比率下降。

這一年的變化如何?整體食品價格的按年增長率呈現下跌趨勢(圖二),外出用膳的價格升幅較食品不包括外出用膳高,顯示外出用膳是帶動整體食品價格上升的來源。

圖(二)

另方面,綜合消費物價指數內的房屋租金的按年增長率亦是下降趨勢,而且自2012年8月增長率平穩地維持在5%水平。

圖(三)



從圖四所見,甲類消費物價指數內房屋租金的按年增長率自2012年8月一直高於乙和丙類消費物價指數內的房屋租金,2013年1月至3月甲類消費物價指數內房屋租金的按年增長率為6.1%至6.3%之間,而乙和丙類消費物價指數內房屋租金的按年增長率只為4.6%至4.9%之間。三類指數中,甲類消費物價指數所涵蓋住戶的每月平均開支5,000元至20,500元,是為中低收入的一群,亦即是說「越窮越見鬼」。


圖(四)



綜合消費物價指數內其他項目的按年變動也是呈下降趨勢(見圖五),市民節衣縮食的情況很明顯。

圖(五)




從這些趨勢來看,香港通脹的主要來源是住屋租金,而這項目也呈下跌趨勢,似乎香港的通脹走勢並非如很多人預期的凌厲。

2013年4月23日星期二

炒家行為

筆者在上文提到政府將添馬艦軍營對開的海濱規劃為軍事用地惹來反對,昨日發展局陳茂波在事件一週後才施施然出文反駁。不過,只要有多點打仗常識的人都會想到,軍營跟軍事碼頭是不應分割的,否則打起仗來很容易被人圍剿吧!

那個徐家慎還說:「歡迎解放軍訪港時使用碼頭...」,語氣好像歡迎美軍訪港去灣仔飲酒消費!徐大叔!若這些註港軍隊真要使用碼頭的時候,隨時是要打仗的了!

香港人實在安穩得太久,已經忘了日本佔領香港三年零八個月,也沒有想想日本如何從釣魚島管理權,演變成今天買島佔據。

若有朝一日真的 touch wood要打仗,那些人跟風迫政府將軍事碼頭跟軍營分隔,就如自我綁手綁腳等待劫匪來打劫自己!

不過,我認為又怪不得跟風的人,因為保護海港協會在諮詢期最後兩天才大肆提出反對,沒有清楚解釋理據,政府又未能及時回應,然後網上媒體將事情簡單化為「解放軍要佔領海港」,並派發劃一反對表讓人不需用腦反對,很容易便號召了一大班人跟風行動。

這種快刀斬亂麻,短時間急召你行動,免卻思考作出決定,很多時是炒家用上的手法,而政府反應慢,更令炒家容易在事件未弄清楚之前從中取利,這種情況在市場上舉目皆是。

簡單例子如一些機構說要送給你禮品,但優惠期只剩下三分鐘,要求你立即click入網站登記或購買產品,你怕失去優惠便不加思索地行動,而click入網站可能令你洩漏你的個人資料。又例如早前一名炒家在電視上說希臘快要破產脫離歐元,這些炒家可能一早己沽空歐元,群眾聽了他的說話,擔心歐元解體,害怕蝕底便恐慌地沽售歐元,而歐洲央行仍在爭論救希臘的方案時,歐元己被沽低,炒家從中獲利,然後反手又買歐元升,當救助希臘方案一出,歐元回升,又再獲利一次,而跟風的人不知內裡胡盧,往往是高買低賣的一群。而最近一次,上週傳A股快將被納入MSCI指數,人們還未弄清若真成事,對股市的影響有多大,但驚怕走失入市良機,二話不說便追價入市,但這只可能是曇花一現的升市,當市況逆轉,跟風的人又會走避不及。我們這些人對於炒家行為,實在司空見慣,政治炒作難不到我們的。


2013年4月21日星期日

全民爭地


上週看完港台的鏗鏘集都覺得好笑,這一集開始時提到浸會大學校長自2005年至現在一直跟政府爭取旁邊的前李惠利工業學院一半地皮建中醫醫院不果,最近政府規劃建住宅引起全校師生奮起抗爭。但事件的另一版本卻沒有被道出,政府方面指出浸大未有正式申請和即使申請也要經過正常招標程序,後來浸大拗不過政府而變招為只反對該地建成豪宅,頓將抗爭擴大至學生、市民與政府之爭。筆者對此地皮是否應建成住宅並沒多大興趣,但倒想指出這種全民政治化的抗爭手法。

節目中 亦提到愛琴海灣鄰近的一塊0.88公頃地,政府納入賣地計劃受到居民反對,屯門一間學校鄰近三幅地納入賣地表又遭到區議員反對,節目中的土地專家認為應發展爭議少的棕土,而這涉及收地,上篇文章己指出,這些棕土很多都是發展商的囤積地。而節目尾段便提出一個精要,就是曾蔭權年代的發展摸式是跟地產商共同發展土地。

自梁振英上任以來,不斷出現全民政治化的抗爭場面。之前新界東北發展,受影響的農地租戶只為1000個持份者,經過政治包裝後頓成全港市民都是持份者。後來梁振英將原先向發展商收地計劃改為共同發展,抗爭聲音隨之大減。

繼而是填海計劃,填海可帶來大量土地,政府的土地儲備增加,即使未有規劃用途,即時的好處是改變市民對土地供應不足的預期,肯定對地產商不利多於對市民不利,但經過包裝為政府不可信和只給地產商貨如輪轉的機會,竟然又可引起全民抗爭。筆者都想問,地產商建住宅若不貨如輪轉,難道囤積才是好事?奇怪!

最近政府計劃將添馬艦軍營對出海濱劃為軍事用地,撥給解放軍。在諮詢最後幾天,保護海港協會忽然出來反對,並聲明會收集10萬名市民聯署反對。一些網上媒體將之解說為原本「間歇性軍事碼頭用地」變成「永久性軍事用地」。但事實卻是巳有城規會文件指出94年時英國政府與中國政府就香港未來軍事用地達成協議,協議中決定於中環、灣仔填海區預留一幅位於解放軍駐港總部北面的用地,用作興建150米長的軍事碼頭。

先至聲明筆者亦希望可用海濱休憩用地,不過主客要分明,筆者估計添馬艦軍營對出的海本身巳是軍事用地,只是由於填海工程而未有正式規劃,筆者認為既然如此,司法覆核亦為解決爭議的好方法。Again,今次地皮規劃爭議又被提升至全民抗爭。

這些事件在在顯露了一些人希望透過發動全民抗爭來癱瘓政府施政。

投資除了要計算回報率,經濟前景也是考慮之列,而經濟與政治往往是不可分割,若政治不穩或政治爭拗不斷,何來會有良好的經濟發展環境?文化大革命的10年期間,不斷的政治批鬥,全民政治運動,結果是10年經濟停滯,香港現時的全民政治化抗爭,實在很值得關注!

2013年4月18日星期四

棕土的迷思


近日有些媒體和一些facebook專頁幫傳媒大力宣傳「香港大把閒置土地」未有做好規劃,並以此理由阻止填海。我在「閒人免搏的土地迷思(一)」 http://luan-invest.blogspot.hk/2013/03/blog-post_30.html 中巳經質疑過那800公頃棕土是什麼地?昨日經濟日報地產版新聞就有其中200公頃的用途,現正進行諮詢。不過我更有興趣想知道當中70%土地是屬於誰!!哈哈! 阻填海究竟為乜?好好閱讀經濟日報這篇文章,筆者還有話要說,下篇再談。

轉載: 經濟日報(2013年4月17日)
元朗南規劃 擬公私營合作發展
無意大規模收地 首階段諮詢展開


元朗南房屋發展研究首階段諮詢昨天展開,政府為加快供應,暫不考慮大規模徵收區內170公頃私人土地,並會研究放寬發展密度至不多於5倍,以增加住宅供應及興建公營房屋,首階段諮詢期將於6月16日結束。

85%私地 收地料遇困難

發展局發言人表示,元朗南具房屋發展潛力區有85%私人土地,所以將來在收地時會遇到一定困難,暫時不會考慮以發展新市鎮模式,進行大規模收地,不排除會以公私營合作模式發展。

不過,發展局發言人補充,將來仍有可能會向私人業主徵收土地,用作興建基建及公營房屋等,強調會平衡公私營房屋供應,現正研究放寬區內的發展密度,由約0.4倍放寬至不多於5倍。

元朗南具房屋發展潛力區位於元朗公路、公庵路及大欖效野公園之間,佔地約200公頃(2,152.8萬平方呎),規模接近11個維多利亞公園。
假設最少三分之一土地適合用作住宅發展,以平均地積比率3倍計算,將來的總可建樓面面積約2,131萬平方呎,以平均單位面積700平方呎計算,預計可以興建約3.04萬伙單位,大概可以容納逾8.5萬名人口居住。

潛力區70%地 作工場倉庫等

但據規劃署資料顯示,元朗南具房屋發展潛力區現時有70%土地,只用作露天貯物場、工場、倉庫及荒地,合共涉及140公頃(1,507萬平方呎)土地,不少由單一的發展商持有。
其中包括由恒地(00012)或相關人士持有的欖堤西路多幅用地,現時用作露天貯物及廢物回收工場等用途,地盤面積合共近61萬平方呎。若將來獲改劃作住宅用地,以地積比率3倍計算,已可以興建約183萬平方呎住宅樓面面積。

不過,高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出,即使有關土地獲政府改劃住宅用途,發展商將來仍要繳交補地價,所以土地最終能否轉化為實際的住宅供應仍有變數。

張翹楚建議,政府可以跟私人業主簽署公私營合作發展條款,提供免補地價優惠,以加快區內的轉型,但同時亦要求發展商保留一定比例的土地,用作興建公屋及居屋等公營房屋,避免惹來官商勾地的批評。

撰文:古廣榮

2013年4月16日星期二

金價插水的弦外之音

又是時間出來認叻!筆者自去年10月巳不斷提醒讀者注意商品價格走勢尤其金價,以下三篇文章都是大同小異說金價下跌趨勢巳成:

http://luan-invest.blogspot.hk/2012/10/qe3_22.html
http://luan-invest.blogspot.hk/2012/11/qe-last-call.html
http://luan-invest.blogspot.hk/2013/02/blog-post_21.html


講過看我這個blog要用腦,我不會叫人買叫人沽,只會分析形勢。去年10月金價是1720美元,大把時間走貨,今日金價:






金價跌到pk,之前話黃金價1500美元「指日可待」竟然都高估了。

話說金價大插水是由於塞浦路斯賣金還債,其實各國央行早巳動觸先機,一面大印鈔,另一方面金價仍然弱勢都知黃金巳經不再是避險工具。

說回塞浦路斯賣金還債,亦有弦外之音。如果歐洲人認為黃金是保值,鈔票長遠是冥強,便不會輕易放棄黃金,看來歐洲人是看好自己的貨幣多於黃金!即是說歐債問題快將解決,歐州經濟極可能如歐洲央行行長預期在下半年開始呈現復甦。sell 金還債將會陸續有來!

另一邊廂的美國,一些市政府卻增持黃金儲備,顯露對美元不信任?這方面有待觀察,暫不作評論。

黃金插水,骨牌效應,商品價格也同樣趨勢,這種效應不難理解,因為之前全都是抄出來,不過值得關注的是,若果骨牌效應持續,可能連累股市。

觀從金價下跌趨勢及美元上升趨勢,筆者仍然相信「水尾」的結論。香港樓市即使沒有政府的辣招干預,其實也易跌難升,原因只有一個,就是各國(除了日本)放水巳到水尾階段!

2013年4月15日星期一

佔領中環的必知事項

早前行街經過一街市排檔,排當的收音機聲浪很大的說:「今晩我們請來陳雲跟我們探討一國兩制....」我心想:「陳雲講一國兩制?搞笑嗎?」

有看過陳雲在Yahoo的專欄都知這位人兄的反共立場,哈!他談的是什麼一國兩制可想而知,這些電台節目的目的也不言而喻!

近日媒體熱烈討論戴耀庭教授策動的「佔領中環」爭普選,看過一些評論如何「騙箭」,然後又有教協製作有關「佔領中環」的教材。

戴耀庭一開始便指出由於行動可能涉及違法,故希望未滿18歲人士不要參加,然而他卻跟年齡只得十四、五歲的學生組織「學民思潮」會面,讓他們了解行動細節,又希望學民將去年反國教的經驗,帶到佔領中環行動.......,而學民對未滿18歲人士不要參加佔領中環的建議有保留。大學生組織學聯已表明會參加。

另方面,最近一批自稱90後(聽聞是學民思潮)開了一個媒體網頁叫「破折號」,加緊教育中學生思考政治。在下看過一篇由黃同學寫的文章,批評通識題目必須提出正反兩面,是為中立而中立。事實卻是:正反兩面思維方式是訓練擴濶思維,作為學生,應開放腦袋,先以吸收多方面的知識和多方向思考為學習目標,如今卻竟然由學生教學生如何思考......真可怕!

在下不想評論這些媒體宣傳及向學生進行政治教育等行為,如何跟共產黨的所作所為如出一轍,這些公義的朋友一味向學生埋手,「騙箭」一萬,應該不成問題。

早兩天在電視新聞看到戴教授說:「我們並不暴力,你們只需要拉我們就可以了」這些人以為人多勢眾一同犯法,警方拉都拉到手軟,什至癱瘓拘留室,更如果拉的都是十四、五歲的學生,可以閧動國際,成為國際頭條新聞,行動便會非常成功!

媒體的宣傳美化「佔領中環」的祟高理想,卻鮮有人想到,發動萬人以癱瘓中環,癱瘓警力為目標來達致自己的政治目的,卻忽略同時間可能在另一處發生的搶劫、強姦、偷竊案得不到及時處理,這些受害人是否要為「佔領中環」付出代價?

又有幾多媒體認真分析,犯法被拉,後果是終身揹著一項犯罪記錄,日後找尋工作時,競爭者同等學歷、同等背景,一個有犯罪記錄,一個沒有,僱主會如何選擇?見工時大條道理說出自己如何偉大為社會公義?但很多時不是見工的經理作最後背景審批,而是人事部!

那些教協教材有沒有提醒學生,有了犯罪記錄,除了可以做議員之外,所有政府機構也不會請你工作,連當一個圖書管理員也不勝任!競爭做議員的機會有幾大?相信除了幾個為人所熟悉的學民思潮令頭人機會最大之外,其他追隨者也只是為人作嫁衣裳。

還有,有了犯罪記錄,拿不到良民証,連移民資格也沒有!

戴教授發動萬人違法,原本會被控教唆或誘使他人犯法,但他已事先聲明要求參與者簽一份責任自負的協議文件,哈!哈!律師又怎會死錯人!

2013年4月12日星期五

資金大逃亡




兩單看似無關係的新聞,顯露了意大利的一些情況:

201345:
意大利警方在和瑞士接壤的邊境,截獲一批總值四百五十萬歐元的黃金。該批黃金,在一部由瑞士入境到意大利的私家車上找到。車上乘客來自一個在瑞士居住的家庭,包括53歲男司機,他的太太和三名年幼子女。

2013410:
最少10名手持AK47步槍的劫匪,在意大利米蘭市通往瑞士的高速公路上,利用4輛巨型貨車充當「路障」,截停兩架解款車。然後開槍射擊並施放煙霧彈,迫使解款車上的警衛撤離。匪徒其後以鐵鏟破開解款車,盜取巨款和黃金。匪徒作案後分乘3輛房車逃去,除了放火燒毁攔路的貨車,又在公路上撒下鐵釘以阻慢警方追捕。

自塞浦路斯向富人銀行存戶徵收存款重稅,歐豬富人的資金凍過水,以上兩單新聞可能是顯露意大利黑社會Mafia,富人等等的資金大逃亡潮,意大利極有可能是下一鑊「大大鑊」的歐債危機!

日本央行新行長黑田東彥一上任即如市場預期公佈海量量化寬鬆(QE)政策,每年向市場中注入的流動性高達60萬億~70萬億日元,即每個月740億美元,直至達到2%通脹目標。

這令很多人想起90年代,日本地產泡沫爆破後亦曾大規模量化寬鬆,有人便以此推論亞洲貨幣會爭相貶值及亞洲資產泡沬。筆者質疑歷史會否重演,亞洲在經歷美國自2009年四輪QE之後,亞洲對游資加以防犯,可能以加息及收緊貨幣政策來應對,因此未必跟隨日圓貶值。另方面,亞洲資產巳經上升了很多,再上升的空間有限,觀從日、歐、美股市近日迅速上升,反映資金比較看好日、歐、美資產的升幅可帶來更可觀的回報,可見97歷史未必重演。

反而值得關注的是,大規模量化寬鬆推低日本國債的收益率,現時日本國債都由日本本國人民持有,過低的收益率令日債不再吸引,反引起本國人民拋售,最終令日本國債崩潰。

2013年4月9日星期二

港人心裏一個大問號

在電視機前看見李鵬飛在談論當年彭定康如何為香港爭取主權換管治權,但沒有交代當年英國將香港交還中國是自願性質!

正藉戴卓爾夫人離世,一個曾經在香港前途問題起關鍵性改變的人物,筆者想問讀者一個問題,相信也是千千萬個香港人心裏的問題:

「界限街以北的新界是租借地,租期完結是97年6月30日,英國要交還中國的,其實只需要是界限街以北,為何當年英國要連香港及界限街以南的九龍,也一拼交回中國?」

Don't forget, 香港是割讓的,在法理上是無需交還。還有一點83年英國出兵福克蘭島,把島搶回來,為何英國沒有用同樣手段搶香港?而是自願將香港交還中國?這是很藉得香港人深思的問題,兩國政治交往,往往只談利益,明白過中原因,大家便不會那麼懷念英國人的統治,也解答了為何香港冇可能獨立,若真有一天被人搞到獨立,最終都只有搞來搞去,得個亂字!

請大家踴躍俾答案,沒有對錯的,大家試下答!無需login, 匿名也可!

後記:國家與國家之間政治較量,向來都如一盤局棋,在下推介阿叔的「大旗局」,http://blog.yahoo.com/_H5BYMNIRFKFCSTD2JIZNGPAIWE/articles/1019683雖然多粗口,但分析全面,思想細膩,頭腦簡單的年青人唔該開放腦袋,讀好書先去教人談政治,多看不同角度的思考和分析,「不是為中立而中立」呀!

2013年4月6日星期六

沒有建設性的矛盾

上三篇文章加起來大概應該都過三千字,寫完之後猶有餘悸,在臉書亦見到一些人,又是說話如土地政策專家,但這些所謂專家,一開口便將政府放在敵我位置,在此跟大家分享一下:

FU: 香港不是没有土地供应,而是政府故意捂地抬高地价。李家城(香港)的花岗岩土地(非常适合建筑的地形)至今开发的只有20%左右,而李家坡(新加坡)是85%以上。制定这个政策的公务员队伍一直享受着高薪和宽敞的宿舍。但一般香港市民,花在居住上的费用达一生总收入的5成到7成,人均居住面积只有令人羞耻的不到14平方米——这还是被新界区乡村丁屋拉高后的数据,市区居民的居住面积,只有7.1平方米。或许只有让公务员的薪水和宿舍面积和香港市民的收入中位数和居住面积中位数挂钩,这帮家伙才会老实为市民利益服务。第二,汇率挂钩,等于货币政策授于人手。美国没有任何义务为香港的利益制定经济政策。结果,90年代初的高通胀,到现在由于量化宽松的大幅贬值,香港长期没法控制自己的货币政策。往往是经济需要降温的时候火上加油,需要升温的时候通缩,结果就是90到97年的高通胀,98到03年的通缩,08到现在的0利率鼓动房价疯涨。这个联系汇率政策成了慢性毒药。===这两个政策基本就是香港社会问题的根源。

我說: 開發85%花剛岩土地即究竟可為香港帶來幾多土地?(我心諗:100平方米的85%是85平,100,000平方米的85%是85,000平,差好遠架老友,提供總數啦,等我睇係咪好多?)

FU: 開發85%花剛岩地可為香港帶來的土地足以香港人人均36平米,达到大陆的评价水平,新加坡土地比香港还少,新加坡的房地产问题,解决得非常好

我問: 有幾多係平地,幾多係郊野公園地,每幅有幾大,可以開發一個沙田出來嗎?

FU答: 不是平地,可以移山填海,深圳的蛇口就是移山出来的。香港的城市面积实在是太小。不知道究竟在干嘛

我說: So,即是都要移山填海………………(心諗你鬧乜鬼?)

關於聯系匯率那部份,我沒有comment,一直有讀這個blog的人都知我的立場,那些有Guts的年青人,如果真的很有guts,就拿出你的Guts,為自己的言論負責任,日日靜坐政府總部,迫令政府改變聯系匯率,港元被大鱷追撃也不要退縮啊!Talk as a man, Act as a man, 香港人會世世代代多謝你們!

講番之前與臉書網友對話,好明顯,前半段FU挑起對公務員的仇恨是不必要,因為說到底,他的方案原來都是要移山!!!我實在不明白,為何人們總喜歡第一時間陰謀論他人做的事,來突顯自己的偉大觀點?其實無需那麼多陰謀論,只需看做的事情,方向是否正確!

填海可能引起污染問題,並不是什麼也不做的藉口,有心解決問題,就應做好監察和評估工作,減少汚染問題,事事都一大堆理論拖著後腳,只會令香港繼續停滯不前,而香港停滯,最大贏家只有那些坐定定等升值的人。

我對於填海並非全無底線,個人認為長洲、南丫島有著很重的小島特色文化,如果填海將之與市區連繫起來,都市化發展便會擾亂島上的人的生活和文化,一些島上特色小食、小本生意也會消失,填海的大前題應以盡量保留海洋生態和不擾亂離島人的文化和生活。

2013年4月2日星期二

閒人免搏的土地迷思(三)

事實上,土地多(ample), 總好過僅僅夠(adequate),不是說要海量供應來應對海量印鈔,而是一方以政策壓抑需求、另一方調控預期,雙方挾擊來調控樓市!2009年金融海嘯之後,全球量化寬鬆印鈔,游資追逐高回報資產,同時間遇上土地供應減少,導致樓價急升。雖然BSD、SSD加強版把炒家、長線投資者、境外投資者拒於門外,但由於樓宇供應仍然短缺,人們還是預期樓價只升不跌,令調控樓市更困難,要扭轉人們的預期,便需要令人看到未來供應可以隨時增加,排列了多項填海計劃,便可以給人看到未來不乏土地供應,無需今天搶定給孫兒。

你們在計政府還有幾多地,即是政府的土地有數得計,你們識計,地產商比你更識計算。地產商自己有土地數據,一早計出政府缺地,稀有的資源當然貴重,他們近年都在建豪宅,是要在珍貴的資源賺取最高利潤,這是市場行為,正所謂物以罕為貴,近年豪宅林立巳經是政府缺地的現象。你去跟人槍戰,拿著AK47總比曲尺手槍好,曲尺手槍八發子彈,發出一顆,人家計你還剩多少。同樣道理,政府收地來增加土地供應,收一塊,賣一塊,地產商好計數。現在地產商手上的土地比政府多,供應的主導權在地產商手上,要地產商積極地貨如輪轉,政府手上的土地不可少。

那本土地迷思的書在在都說要求政府增加土地決策的透明度和市民參與!

在我繼續分析之前,首先說個故事,聽說是真人真事:

事件發生在內地文革時期之後,紅衛兵的青年人每事都要參與話事,一地方政府要興建一棟高樓大廈作住房用途,青年們要參與,政府怕了他們,就讓他們全權話事,最後樓宇建成,人們都搬進去,才發現一家住戶如廁拉屎,整棟大廈都臭紛天,原因是渠的設計全部是直的,沒有轉彎位,沒有U型隔氣,一人拉屎,氣味直達各層!

現時實在太多人不是專業,卻寫書教人做專業的事情。

這些人口口聲聲說,香港先要好好利用閒置土地,卻另一方面鬧香港 沒有做好規劃!我都想問,一個舊城市,如何去改規劃?每一個區有幾多住戶人口,需要幾多學校、醫院、休憩設施、消防、道路,全部都要計數的!不是見到有閒置土地,就說: 「那裡有塊地,夠你建公屋喇!」區內人口增加,對現有的學校、醫院、消防設施都帶來負荷,即是說那塊地夠你建公屋,那麼學校呢?醫院呢?街市呢?

要改善規劃,在一塊全新土地做總比左修右補好,成個區一拼規劃幾多人口,幾多住宅,需要幾多商業、學校、醫院、休憩設施、消防、道路等等。

再者,土地決策增加透明度,越有錢的人越得益,為什麼?窮人有錢落釘嗎?市民可以參與決策,你可有見過伯南克印鈔之前先問美國人民?因為預先通知的話,人民必先行一步沽空美元獲利,人之常情!

這本書一大堆的數字支持不填海的論據,大部份市民聽了都直覺言之有理,又或者無從辯駁,究竟有幾多人有如此土地專業知識,跟這些人理論?相信不多!

現在的人只要是反政府,有理無理的都吸引傳媒眼球,真是反政府有錢搵,但填海供地涉及下一代能否安居樂業和經濟能否持續發展,請別將之壓在抗爭上,因為他們將要為我們今天的決定而付出代價!