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2019年3月22日星期五

地產區塊鏈



讀者老散説對地産區塊鏈有興趣,我在第二本著作「財富潛藏區塊鏈金融革命」約略討論過,但並不詳細。有見新世界將於4月一個新樓盤推出應用區塊鏈技術的買樓平台,筆者分析一下去中心化和香港現時應用於地産的區塊鏈的分別,與及評估在兩種新技術下誰是贏家誰是輸家。


去中心化的地産區塊鏈主要以智慧合約執行指令,智慧合約有如你在銀行設定的自動轉帳或自動繳費,在指定日期自動執行一些任務。在技術上,去中心化的區塊鏈和智慧合約將買賣合約轉化成程式源碼,雙方只要在智慧合約協議交易時間和規定,當有關規定完全履行之後,一切便會按照智慧合約自動執行,並在指定的交易日期以相等於協議價的加密貨幣過數,那麼,地產交易記錄便自動寫在區塊鏈上及由世界各地的節點確認,交易資料不能篡改。如果涉及的産業門鎖也是以區塊鏈控制,當交易完成後,買家便會獲得開門鎖的私鑰(private key),由於信任繫於區塊鏈技術和加密學,冗長的密碼代表了用戶身分,因此全程交易可以無需買賣雙方見面。

交易記錄在區塊鏈是真實及不可逆轉,然而業權要得到法律承認,在出現爭議時需要法庭承認區塊鏈上的交易,這是去中心化地産區塊鏈的不足之處。在瑞士的Swissrealestate 加密貨幣便是得到瑞士地產協會承認和合作,地産交易可以透過區塊鏈進行。

去中心化的地産區塊鏈肯定淘汰所有中間人,以地產代理首當其衝,由於以加密貨幣進行交易及確認,銀行清算和律師也無需要,當然,如果買家需要按揭貸款,這是另當別論。

香港現時亦有一些企業開發地産應用的區塊鏈。新世界發展(017)早前宣佈與中銀香港(2388)及應科院合作,於4月開賣的新樓盤首次應用區塊鏈買樓平台。

據HK01報道,該平台使用區塊鏈技術,將數據和交易記錄加密,這樣減省一手樓買賣交易過程中,與銀行及律師樓之間的溝通,方便按揭資料搜查和按揭格價,與及減省申請按揭的填寫文件工作。

這樣,平台主要的效益便在於減省買家、銀行和律師之間的文件往來、傳遞和買家周圍頻撲,逐家銀行格價和詢問申請按揭,因此而為整個產業鏈節省時間。

當中並未提及摒棄地產代理,然而,這只是暫時未做到,地産商其實可以新技術直接與買方交易,完全摒棄地產代理角色,慳回來的經紀佣金以給予客戶折扣,在未來的發展,這是完全有可能的,也是順理成章,地產代理在買賣一手樓中的角色,必須重新尋找定位。

在這情況下,一手樓和二手樓的優勢差距更加遠。由於一手樓有新技術支援,加上規模經濟效益(economic of scale)下,定價的競爭力增強,二手樓業主只出售一間物業,各種中間人的費用開支都無法避免,例如地產代理、律師費、到銀行申請按揭等等,二手樓業主賣樓時將會較為輸蝕。

再推演下去,當信貸資料庫也上鏈,加上AI人工智能梳理資料並且審核,銀行按揭審批經理的角色也可以取代,成為新技術下的輸家。

總的而言,新技術發展可減省一些程序,從而減省時間和成本,一些職業及職位無可避免地成為輸家。

後記:事物總有兩面,互聯網減低世界屏障,資訊流通,為生活帶來便利、效率,改善我們的生活,但同時讓不良資訊、假新聞、網絡欺凌流通,科技就像一把刀,可以殺人,也可以用來切東西,為生活帶來便利,所以,怎樣用才是最重要,用得其所,生活便能夠改進。

提一提大家,筆者的「財富潛藏區塊鏈金融革命」以基礎分析加密貨幤的技術,是市面上唯一以開發者經營者角度去分析它們價值之所在,是非一般的資料,著作現於以下指定商務印書店進行推廣。





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2019年3月17日星期日

2011年的post

Facebook 提醒我2011年我有這個post, 讓我記起一些事情🤗
 
有實力的東西是給有實力的人看:


究竟有幾多人知我是背後跳舞的人?這片用了motion capture


2019年3月16日星期六

加強監管IPO會否揍效

證監會昨日宣布向四家保薦人外資大行,包括瑞銀(UBS)、渣打證券、摩根士丹利及美林追究失職責任。罰款合共接近8億元。 



涉事公司上市至出事停牌都很短時間,中國森林於2009年12月3日上市,2011年1月停牌及之後清盤,天合化工則於2014年6月上市,於2015年3月停牌。證明過去的監管是十分之不足。

證監今次嚴厲懲罰保薦銀行會否更有效監管IPO ?首先保薦人工作是協助公司申請上市及確保IPO公司符合所有上市條件、法規,與及披露充足等。但保薦人與IPO公司的關係是充滿著利益衝突。保薦銀行一方面收IPO 公司款項作為顧問費及確保上市公司資料真確性,另一方面向企業投資者銷售IPO公司股票,試問這種利益關係如何可以令保薦銀行公正地執行上市公司規範?

另外,保薦銀行負責包銷的IPO 股票佔總比例的百分之八十,其餘百分之二十才給予散戶認購,只是當散戶認購超額很多倍才有部份回撥,企業客戶和大戶在貨源歸邊之下佔優勢,散戶抽新股的時候,由公開給散戶認購至closing的時間大概只有一星期至十日讓散戶閱讀上市公司招股書,因此很多抽新股的散戶都不會看招股書,我認為這如同去買大細一樣。




股價在貨源歸邊之下是必然被挾上,企業出貨也有優勢。根據美國一項調查,上市公司IPO之後一年,持貨一年以上的,七成都是散戶,是散戶被挾著走不了,還是散戶忠誠度較大就不得而知。

證監會嚴厲懲罰保薦人未有盡責做好due diligence,罰款以億元計,除了打擊保薦人,也將會打擊保薦IPO 活動,渣打將會關閉股權資本市場活動業務,這包括上市保薦人活動。相信其他做開保薦IPO 的銀行也會減少保薦人活動。

值得留意是,市傳其他專業人士如會計師等也將會是調查對象。如果同樣被追究,我相信上市公司IPO 活動將會受到影響。誠然,一間公司若要做數,是否那麼容易監察?

另外,如我之前在另一篇文章「割侯式的生意模式」,有些生意模式是割侯式平靚正,根本難以長期持續,尤其現在還有同股不同權的公司可以沒有盈利上市,又或者獲得風險或天使基金投資數以億元計的公司,其實是否一定要做出盈利才可上市?答案是未必!讓我們計計㪤,上市規定要有持續三年每年三千萬元盈利及繳交公司利得稅,加起來大概一億,單以風險或天使基金的投資資金做出符合上市規定的盈利和交稅,上了市吸水幾十億元便有足夠資金可以回饋風險或天使基金的投資,不需要真的做出盈利,這樣會很容易令監察失效,保薦人和會計師除時上身被罰,也可能令他們卻歩,其實上市的程序是千瘡百孔,很多漏洞!

2019年3月10日星期日

擾民兼沒有多大經濟效益的Formula-E


Formula E電動方程式錦標賽香港站剛於今日星期日3月10日舉行一天,賽道於中環至金鐘,是一項只以電動車參賽的方程式賽車賽事。





這項世界賽事在香港只舉辦一天,但封路三天,由周六開始直至星期一早上五時半,行車封路範圍包括中環海濱一帶、灣仔繞道致政府大樓「門常開」對開,而行人路更是在兩星期前已經起了圍板封晒,行人要繞道而行。





Formula E電動方程式錦標賽是一項國際賽事,不過就沒幾多香港人參與。首先是宣傳不多,因此沒幾多香港人知道星期六中環封路而中伏,攪到中區至西環、西區隧道、中環灣仔繞道大塞車!


然後,究竟幾多香港人買到入場票去現場感受一下國際賽車的氣氛?單從觀眾席座位數量看應該不多。












這麼小數座位,究竟甚麼人可以買到這些有限的入場票?估計很多是企業票、俾面票。

賣飛唔多,香港人想看可以怎樣?路過行人天橋可以看到嗎?答案是「不可以」,整條天橋都被海報包到上頂。





以我觀察,行人天橋的人都直行直過。最多人的觀看地點是IFC的蘋果旗艦店。





想睇就只有睇Viu TV, 上午英文台,下午中文台現場直播,點解只有Viu TV可以睇?那是因為電訊盈科的HKT是贊助商。


星期日因改道措施,巴士都塞埋一堆:









霸佔中環金鐘最貴重地方,數公里行車道路封路三日、行人路封了兩星期以上,設立圍板、計分板、大電視及有關基建,涉資數以千萬元計,卻只舉辦「一天」的賽事。觀看席座位好少、行人天橋唔可以觀看,無幾多香港人可以看到及參與到,無乜宣傳、完全好似唔關香港人事,旅客也沒有因賽事來港。另由於香港沒有電動車產業,舉辦電動方程式賽事也不涉及推動産業發展,完全看不到舉辦賽事有甚麼經濟效益,但就非常擾民!

一方面以發展「高科技」電動車為名攪無牌駕駛電動車比賽,另一方面對市民踩電動滑板車進行大力打擊!

話說去年底警方在大埔及天水圍進行打擊無牌電動車輛行動,一名33歲姓覃男子於吐露港單車徑及另一名姓蕭男子於一行人路上駕駛電動滑板車被截查,經調查後被控五項罪名:罪名包括(一)涉嫌駕駛未有登記車輛、(二)駕駛時沒有駕駛執照、(三)沒有第三者保險而使用車輛、(四)駕駛時沒有戴上認可防護頭盔及(五)沒有遵從交通標誌被捕。

普通市民駕駛電動滑板車被控五項罪名,但攪特權無牌駕駛電動車比賽就屬於高科技電動車,都幾好笑!

我想,等我到六十五歲退休後坐電動輪椅時,必定將之改裝至可以參加特權電動車Formula-E大賽,哈哈!