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2012年3月31日星期六

樓價命運如同貴金屬和商品?

2009年4月至2010年美國兩次QE大量印鈔,美元下跌,導至貴金屬如黃金、白金、銀、等和商品價格出現泡沬,2011年6月第二次QE完結後,換上OT沽短債買長債,筆者說過OT是會令資金回流美國,並預期美元上升,自2011年下半年至今,美元上升趨勢果然形成,對上兩篇文章巳經指出,黃金、白金、銀、等貴金屬和商品均陸續呈現泡沫爆破的勢頭。

2009年4月至今,香港樓價同樣出現類似泡沬形態的急升,但泡沫爆破未有出現,而且近期還見勇往直前(見圖),未來走勢如何?會否跟貴金屬和商品同等命運?



筆者認為在貨幣貶值情況下,物業屬於黃金、白金、等保值類別,當美元回復上升軌道,理論上物業資產價格走勢是會跟貴金屬相同命運。現時價升量跌乾升情況,絕對不是健康發展,相信價跌情況會稍後出現,只是時辰未到!何時到?筆者認為影響價格還有利率和供應量,在上次「土地供應也回歸97」便指出,過去六、七年,土地供應嚴重停滯,2011年才見恢復正常,當利率也回復正常,調整會否如同貴金屬和商品?新任特首梁振英可會如老董,又再中伏?筆者拭目以待!

2012年3月29日星期四

泡沬怎麼樣來,便怎麼樣走!

隨著美元回復上升軌道,一些自2009年聯儲局印銀紙後導至游資四圍流竄而泡沫化的貴金屬和一些商品,紛紛出現泡沫爆破的勢頭,上次說過黃金,今次一次過看其他貴金屬和商品。


圖一:白銀價格2000至2012




圖二:白金價格1992至2012




圖三:銅價2000-2012


另外,。

圖四:咖啡豆價2000-2012



圖五:小麥價2000-2012


圖六:糖價2000-2012


再請大家重溫泡沬圖,以上六個圖,是否也很相似?


結論是「泡沬怎麼樣來,便怎麼樣走!」

2012年3月26日星期一

黃金牛市終結時?

近日還有很多人說買黃金避險,筆者認為觀從美元和黃金走勢來看,黃金牛市可能已經過去了。美元和黃金走勢背道而馳,美元趨勢明顯走強,那麼,是否應是黃金牛市終結時?

圖一: 美匯指數2007 至 2012年3月26日





美元在2011年4月見底並拾級而上,值得注意的是今次的升勢有好的經濟數據支持,有可能是一個中期升浪。

圖二:倫敦金價2000年至2012年3月26日


由2005年開始的大升浪,似乎在2011年8月約在每兩1,833美元見頂,現時約在1,657美元水平。

結論是美元升勢已成,因應美元黃金兩者背道而馳,黃金的趨勢也不用多說吧!

2012年3月22日星期四

商業用地未回歸97

連日來看唐英年沒有証據下,挾著傳媒大聲公,不斷用白色恐佈來恐嚇市民,簡值是疲勞轟炸,洗腦式輸入白色恐怖概念,最恐的是梁振英已經被他插旗插至五顏六色,先是紅、然後黑、現在又紅又白,乜都拿來插,但就是不見他推銷政綱,無他!因為他不是要對我們交代嘛!
筆者在寫「土地供應也回歸97」,只略談私人住宅土地供應在97前、老董年代、和煲呔年代的分別,當時已指出97年前私人住宅土地供應有50公頃限制,樓市巳經火燙,但煲呔年代沒有50公頃限制,經濟環境比老董年代好,賣出的土地比97前和老董年代還要少。可能有人反駁是煲呔怕85,000怕得要命,所以要控制供應!然而煲呔年代賣出的商業用地更少。
先看下表19901997的商業和住宅以外以拍賣賣出的土:


貨倉
工業
商業
汽油站
商業/住宅
工業/貸倉
總數
90/91
9,100
37,110
21,463
5,904
18,686

92,263
91/92
14,915
8,361
7,567
3,461
37,283

71,587
92/93

36,004
20,660
4,430
60,748

121,842
93/94
6,834

8,522
920
14,565
25,707
56,548
94/95
3,350
16,770
5,443
4,170
24,606

54,339
95/96
7,344
6,525
5,065
810
41,570

61,314
96/97
5,047

9,685
2,386
5,448
8,852
31,418
每年平均

69,901


老董年代的商業和住宅以拍賣賣出的土地:


工業
商業
汽油站
商業/住宅
工業辦公室
混合發展
其他用途
酒店
船廠
停車場
總數
97/98
9,029


10,886
4,288

66,782
8,000


98,985
98/99

7,506

3,068
14,483

29,800


3,163
58,020
99/00



12,212

9,301




21,513
00/01




5,480
14,900+4,532(對外電訊站)
14,600



39,512
01/02

20,364

389.8




3,900
9,940
34,593
02/03



675.4






675.4
03/04

12,289
14,946







27,235
每年平均

40,076

煲呔年代的商業和住宅以外的批地:


物流發展
商貿
汽油站
商業/住宅
非住宅
船舶汽油站
總數
04/05


6,965.5

4,715

11,680
05/06


4,917.2



4,917.2
06/07



2,750

670.1
3,420.1
07/08


8,540.4



8,540.4
08/09
23,315

1,040.5



24,355.5
09/10


5,196.2
305.8


5,502
10/11
24,000
8,533
1,321.4



33,854.4
每年平均

13,181

以l公頃=1000平方米,199097的商業和住宅以外的平均地量為69公頃。這七年內的經濟增長:

1990-97 Real GDP Growth
90
91
92
93
94
95
96
97
3.9
5.7
6.1
6.0
6.0
2.3
4.2
5.1


老董年代的商業和住宅以外的平均地為40公頃。其任內9804年的經濟增長:

1998-2004 Real GDP Growth
98
99
00
01
02
03
04
-6.0
2.6
8.0
0.5
1.8
3.0
8.5


煲呔年代的商業和住宅以外的平均地為13公頃。他任內的經濟增長:

2005-2011 Real GDP Growth
05
06
07
08
09
10
11
7.1
7.0
6.4
2.3
-2.6
7.0
5.0


Note: 政府的批地,大部份以拍賣或招標賣出,勾地最終亦是拍賣出去,因以仍然視賣地作為主要批出的土地。地政總署的資料庫還有一些換地申請,但每年供商業用的土地申請約1公頃,未致影響大體賣地數量。

煲呔年代,經濟一點也不差,什至有幾年好過9097年,為何供商業土地供應那麼小?曾蔭權曾經對新加坡傳媒自豪地說:「High rent is the price of success!」而事實是高租金才是商業土地供應不足的後果!
這七年來,住宅以致商業土地,供應都是嚴重不足,我們每天在電視看唐英年如何含辛茹苦地為港人利益著想,大爆只有兩個人才知、口同鼻坳的拗撬,但事實擺在眼前,過去土地政策嚴重失誤,制造了高樓價、高租金等問題。惡根已種,大量增加土地供應,商業也好,住宅也好,樓價、地價大受影響,維持現狀,繼續擠牙膏式供應土地,香港真的可以這樣持續發展嗎?
而兩人如何回應問題?再看兩人政綱比併(看下表),梁以短、中、長規劃供應,而唐只簡單四點回應。莫說他如何處理僭建和缺失問題,嚴重顯示他缺乏解決問題的能力,就是看他的政綱已知他有幾積極解決高樓價、高租金等問題!



增加房屋與及商業土地供應

短期內可供發展用地(2-3年)
致力發掘已具備配套基建設施,可立即發展的土地,如閒置的政府、鄉郊和工業用地等,並加快變更用途,滿足社會需要,如重建舊政府辦公大樓、前政府宿舍、空置校舍,及利用長久空置的政府社區用地,和約滿到期的短期租約用地等。
•必需要時,推出「港人港地」政策,選擇部份符合中產階層住屋需要的政府土地,在賣出的地契條款中,規定在建成後的住宅樓宇,只可出售給香港居民。
加速新發展區的土地供應(3-8年)
繼續透過各種供地模式,開拓已有發展潛力的土地,如廢置多時的石礦場(160ha)和東涌餘下發展地區(250ha)等。
成立跨部門的專責項目小組,提高效率,推動新發展區的土地供應,包括新界東北部(古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺)、啟德新發展區和洪水橋發展區。
在新界北部打造新市鎮,包含生活商業區、新形態辦公樓、商旅服務等設施,為當地居民創造就業機會。
規劃長期的土地供應(8年後)
連綿28平方公里(面積相當於澳門特別行政區)的邊境禁區,是香港最接近深圳和珠三角其他城市的部份,對促進香港和珠三角的經濟融合,借助珠三角的高速經濟發展,具有極大的戰略意義和紐帶作用。利用「一國兩制」的優勢,積極規劃邊境禁區成經濟發展和保育兼顧,產業多元化和具有特色的發展區。
重新啟動已完成可行性研究的填海計劃,例如大嶼山北部,深井/荃灣。積極發掘其它在維港以外填海的可行性研究

增加房屋與及商業土地供應

• 多管齊下增加土地資源,包括研究發展市區及新市鎮周邊土地,在沿主要交通幹線的周邊地區發展,在維港以外填海,以及開發香港連接深圳各口岸附近的土地。

• 落實重建和發展東九龍為另一商業中心,增加商業樓宇供應和提供旅遊、飲食、零售、文娛設施。

•確保增加土地供應,包括商業及酒店用地的措施盡快落實。

• 擴大市區重建局職能涵蓋老化工廈,以應付商廈供應不足的問題。