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2018年9月25日星期二

期權樓盤





最近在Facebook 一些業主自讓專頁看到以下帖文:

元朗站 xxxx🔥🔥🔥

地段優越,交通方便😍

只需俾15%首期🙀
免費住3年🔥
唔駛上會唔駛供樓🌈
三年後可買可轉售或成交


近日多了這類樓盤帖文,例如甚麼先付數百萬,並且「2年白食白住」😱😱

究竟是否真的如帖文所指「免費住」或「白食白住」?

帖文指出買家需支付15%首期,三年後買家可選擇「買或轉售或成交」,這句說話比較花巧,但我理解是既然「可買」,也意味可選擇「不買」吧!這樣理解,即是樓還未完全賣給你的,因為你未需上會和未需要供樓,可免費住三年。這其實是一個short call/ long call 的期權安排,那是怎麼一回事?

首先,那樓盤是在元朗地鐵上蓋,以簡化計算,假設售價為1,000萬元,也假設市值租金為每月20,000元,三年租金總共72萬元,由於買家需付首期15%,即150萬元,這個數其實是包含72萬元的租金,換句話說,買方並非真的白食白住,由於賣方提供單位,買方支付租金佔用單位三年,這屬於等價交換,雙方均沒有比另一方有利,因此我在計算買賣雙方的利益或損失時均扣除了租金考慮。而剩下的78萬元就是業主short call收的期權金或在買家角度而言是long call支付的認購權金。

買方在三年後的行駛價為(1000萬-150萬)= 850萬元;三年後樓價可能升或可能跌,便產生以下幾個可能發生的情況:

1)若三年後市價升至1200萬元,買家將認購權轉售,便可賺(1200萬-850萬-78萬)= 272萬元。

2)如果市價跌5%至950萬元,買家以850萬元的行駛價買入樓盤,連同78萬的認購權金,買方帳面輕微賺22萬元(950萬-850萬-78萬)。

3)若市價跌10%至900萬元,買方支付850萬元買入單位,他帳面蝕28萬元(900萬-850萬-78萬)。

4)若市價跌超過15%或850萬元,買方不行駛期權,賣方賺78萬元的期權金,也是買方蝕的金額。


以上期權已撇除利息的考慮,否則會很複雜。而期權合約也反影買賣雙方怎樣看樓價的未來。

在買方立場,任何損失超過78萬元,他都會放棄購入單位,他把損失鎖定為78萬元的認購權金或是樓價的7.8%,那即是説他在賭三年後樓價不會跌超過7.8%至928萬元。

另一方面,在業主立場而言,跟買方進行這類期權交易,他率先獲得15%首期作資金回籠,單位未賣,但有人入住單位,當是租了出去,如果是發展商更可避免交空置稅,由於利息趨勢向上,那150萬元可賺三年利息,如果樓價跌超過7.8%,買方放棄期權金,業主便可以較低價錢賣樓,即使單位市價跌20%,賣方以800萬元賣出單位,由於他已收了期權金,該單位實際上是賣了878萬元。若單位市價跌22.8%至772萬元,計及期權金,那只是等同以850萬元賣出單位,也即是原本買方的行駛價。我的看法是,他大概是賭三年後樓價不會跌超過22.8%和大升的可能性不大。

期權怎麼安排,從不同角度可看出買賣方怎樣看樓市未來,這些期權樓盤完美演繹股票期權的精髓,卻是應用於買樓,有趣!


2018年9月15日星期六

再有讀者問題





讀者wwaywii在我的文章2018年7月15日「回答讀者問題」留言有以下問題,由於google沒有email 通知我有新留言,所以遺留了舊文章的留言,直至現在才看到,抱歉,現在回答:

問:1)有可能鍵圈繼續獨立蓬勃發展,而幣圈卻逐漸歸零嗎?可能性和因素?

答:從我之前的「回答讀者問題」,我解釋了鏈圈的意思是關注及從事技術發展的人,幣圈是炒幣的人。說到鏈圈會否蓬勃發展,我認為區塊鏈技術發展未有停過,埋頭做實事的人少說話多做事,有成果自然會講。至於幣圈,直至現在,我們開始見到爆煲現象,開班話教你,其實是賣礦機,開班的人胡亂承諾回報,在淡市掘礦一路掘一路蝕,一些投資者賺唔到就搵人負責,之前的所謂導師全部縮埋收聲,不敢再「to the moon」,基本上不是大奸大惡的都不敢再亂來,坊間只剩一個sell緊未上線的幣,見近日有人投訴,便求其找來一隻幣你掘。幣圈不會歸零的,因為永遠有人在sell和buy發達夢的。

問:2)你估計這次熊市會像上回2014年般長嗎?兩三年能脫離嗎?

答:其實沒有人有水晶球,但熊市的好處是可慢慢學,慢慢選哪一些是好的幣,我書也有強調,背後的創辦人和團隊會否好好保養和提升幣的技術才是最重要,這段熊市時間就是觀察的好時機。其實上次熊市只是年半多而已,比特幣之後一年多便出現以太坊,只是香港沒幾多人關心,主要關鍵是出現新應用突破。但始終現在是實體世界加息收水期,整體游資都少咗,不能期望可以像之前兩三個月升十倍,我們要明白樓市、科技股瘋狂的背後原因,加密貨幣市場的資金來源其實也是一樣。

問:3)你在書中也有分析EOS,若以現在它正式主鏈上線至今,算向著有發展潛力和實力的方向走嗎?一兩年後能對鏈圈有重大作用嗎?

答: EOS的創辦人和團隊都曾經開發過加密貨幣,所以技術方面是毋庸置疑,我看他們也有用心經營,應該有發展潛力,但說到會超越以太坊,我看未必,你看Monero不就較比特幣優秀嗎?問題是前者在市場已建立了可信度和生態圈,要取代並不容易,除非有新技術突破,我看以太坊和EOS也是一樣。

問:4)除了這blog, 你有在網上/群組有更多分析嗎?我相信很多人想join.

答:我只有這個blog和Facebook (亂博),暫時沒有開其他群組,我有時貪方便會在Facebook 講幾句,如果你有Facebook 可以join, 但詳細分析還是會用blog, 因為方便自己儲存和翻查文章。

多謝你的問題。

在這𥚃我想講,讀者讀完我的書之後有不明白,我很樂意解答,但也希望您們回一句「謝謝」以示您已經看到,也是我的動力來源,否則我會以為在答空氣,很不爽呢!感謝!

2018年9月13日星期四

樓市熊市



近期樓市似有下跌之勢,一些大型屋苑錄得減價成交個案,說穿了只是樓價由高位回落,一些報導以二手樓市冰封來形容,熊市蹤影處處長。

值得關注是一些一手樓地產商不再提供高成數按揭,新樓的銷售頓時減少。據湯文亮文章提到一個新樓盤推售80個單位,不提供高成數按揭,結果只能賣走5個單位。然而另一個新樓盤南豐LP6推出487個單位,雖然同是地産商聲言不會提供高成數按揭,但由於獲得中原拍心口為買家提供高成數按揭,結果樓盤超額認購16倍。換句話說,高成數按揭是賣樓的關鍵所在。中原作為地產代理竟然有能力提供高成數按揭,我不太清楚買家支付的利率會是幾多,照道理不會便宜。

如果大家近日去銀行借錢,應會發現的確比以前困難,直接覺得銀行水緊的情況。所以,如沒有地産商或地產代理提供高成數按揭,新樓盤市況也會冰封。

如果想知究竟內地會否有錢南下買樓,我們從近日街上的自由行大概可知一二,如果連自由行掃貨都少,更遑論掃樓了。事實上,這也可窺探到貿易戰對中國經濟的影響。

而全球股市上半年都有不同程度下跌,港股年初至今下跌了約18%,美國道指至今大約打平,同期間德國Dax跌約10%,這大概反映加息趨勢下大圍經濟景氣,即全球除了美國都在缺水。

返回看看香港樓市,大環境缺水,而以高成數按揭托市還可持續多久?這應可解答樓市何去何從。

對的!筆者正改變之前對樓市不受加息影響的看法,主要是特朗普政治市效應,加上加息效應,導致加速缺水情況主導後市,但由於中國和香港經濟仍然穩健,不要期望大跌市的情況出現,除非特朗普玩至過了火令美國股市大逆轉,那又另當別論。




紐約市金融服務部批淮Winklevoss 開發的穩定幣

美國紐約市金融服務部批准由孖生兄弟Winklevoss 開發的Gemini dollar 和Paxos standard token 合法運作,Gemini dollar 和Paxos standard token 是加密貨幣的穏定幣stablecoin, 所謂的stablecoin 意思是將加密貨幣與美元以1:1掛勾, 這個舉動進一步承認加密貨幣在實體世界運用的合法地位,是為加密貨幣的利好消息,加密貨幣今日全線上升





2018年9月4日星期二

掘礦苦主的投訴

掘礦苦主的投訴



筆者終於能有時間坐下寫這篇文章,較早前的一篇文章「掘礦達人騙人嗎?」貼出後,一些苦主留言説出情況,希望筆者跟進。說實在的,筆者沒有資源和時間核實和跟進苦主投訴,但也不想苦主以為受騙是咎由自取和投訴無門。首先想指出,筆者的文章希望用實際的角度增加讀者知識,從而自行決定是否加入投資一些項目。

另一方面,騙子的指控是指介紹項目並不存在,然而留言苦主投訊的掘礦機確實存在,舊機翻新只能説是貨不對辦,另一出售算力合約或合伙投資礦機,這些項目都確實實存在,只是所得的蚊型回報與宣傳不乎,這樣只能指控為搵笨,騙子的指控不能成立。

其中一個讀者Ching的留言很值得參考,他說:「我諗主要都係KOL 全力推合約,但隱藏風險,導至投資者對回報的期望有落差。甚或,推合約者都唔知幣價會大跌而算力/難度卻不段提升。」我很認同他的說法,有些KOL可能隱藏風險,更大可能是連他自己都不知道風險所在,以為跟炒細價股一樣玩法。

更有一些去上別人的堂,然後自己開班教。所以我很强調讀者必須自己了解項目的基本知識,自行計算成本與盈利,大概能識別項目的可行性,例如我一直在說今時今日掘比特幣,從困難度、秏電和價格也約略計出項目賺錢並不容易,即使比特幣買家大賺,也等了十年。其次是控制注碼,這無論股票、高息債亦然,加密貨幣更高風險,自己懂得計數,若項目不賺錢便要減低損失。

有句投資人經常說的,很重要,那就是財不入急門,騙子通常捉住想賺快錢的心態乘虛而入,明白以上幾點,幾可幫你避開不必要的損失。

另一些時候,有心人裝無心人,如果被騙了,也未必是投訊無門,在文章的留言中,苦主多次提出質疑另一主角曾改名換姓,這件事已由星島日報記者證實真有其事,我不太了解為何改名換姓的背景,但這大概顯示一些不可告人的資料,我自己多數會敬而遠之,這大概是做人的道理吧!

最後,既然星島已將事件報導,希望苦主趁機會將資料交由傳媒公開,他們是大集團,有更多資源去追查事情,而不只是網上流傳,這樣可更令人信服真相。