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2013年2月27日星期三

重稅之下仍有勇夫

政府推出雙倍印花稅後,仍然有內地人破頂買樓,一名內地人以428萬元買入元朗翹翠峰兩房單位,支付買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅合共近88萬元稅款,另外康怡花園一建築面積642方呎,實用面積524方呎,成交價約678.7萬元,獲內地買家承接,兩項稅款合共150萬元,稅率高達樓價兩成,買樓來自住當然無話可說,但買樓收租則要好好計數!

2008年金融海嘯後至今,樓價急升,其中原因是供樓利率低企,筆者曾經指出低息環境下,買樓收租借到盡,有助利用槓桿來加大回報率,因此設計以下程式計算租金回報,得出結論是供樓利率越低,按揭槓桿越大,即投入資金越少,回報率越高。如果有朝一日銀行無需你付首期買樓收租,即以下程式的分母變成零,你的回報是無限!


現時雖然利率仍然低企,但政府及金管局多管齊下減低市民及投資者買樓的桿杆,提高內地投資者買樓的成本,在此多種干預情況下,不同身份買樓投資,究竟有幾大回報?

下表計出本地長線投資者和內地人在不同樓價、不同稅率下的買樓收租回報率,這裡假設了投資者都想著持貨3年以上,所以無需繳付額外印花稅SSD,而內地投資者都是在港買第一個物業及主要收入非來自本地,因此按揭成數只可做三成,假設供樓利率為2.5%,租金假設根據差餉物業估價處數據約平均3%回報率。




就以內地客買428萬元翹翠峰為例,若買來收租,內地客繳稅合共89.8萬元,總樓價共支付了517.8萬元,但只有428萬元可做3成按揭,利率2.5%,按揭額為85.6萬,每年租金收入$144,000,租金回報率只得2.9%。

若轉為本地長線投資者持有以上物業,需繳付6%雙倍印花稅,即25.68萬元,投資者總共要支付453.7萬元,其中只有428萬元只可做4成按揭,按揭額為171.2萬,每年租金收入$144,000,租金回報率為3.6%。

若物業為610萬,本地長線投資者需付7.5%雙倍印花稅後,投資者總共要支付655萬元,按揭額只為244萬,每年利息為61,000元,每月收租18,000,每年租金收入24萬,租金回報率為3.8%。

如果買家是內地客,610萬元物業需付的稅額合共137.3萬元,總共支出737.3萬元,3成按揭的按揭額為183萬,利息支出為45,750元,假設租金為每月18,000元,每年租金收入21.6萬元,租金回報率只得3%。

若物業為1,000萬元,本地長線投資者需付7.5%雙倍印花稅,即75萬元,投資者總共要支付1,075萬元,4成按揭,按揭額為400萬,利率2.5%,每年利息10萬元,假設租金為每月30,000元,每年租金收入$360,000,租金回報率為3.9%。

換了是內地客,1,000萬元物業,繳付稅額225萬元,總樓價支出1,225萬元,3成按揭,按揭額為300萬,利息支出75,000,假設租金為每月30,000元,每年租金收入36萬,租金回報率只得3.1%。

可以看出,樓價越高,租金回報率似乎越高,但投資600萬與投資1000萬的物業,租金回報率只上升0.1個百分點,投資2000萬元物業的回報率更是下跌的,本地投資者租金回報率降至2.9%,內地投資者租金回報率更低至2.4%。

內地人買樓收租,不但不能享用槓桿來增加回報,回報率更因重稅而大幅萎縮至只有2至3厘,如果減去約1%的雜費開支,根本上無肉食,放在人民幣存款戶口收的無風險利息還比較多,如果樓價不升還要蝕匯水!真可算是重稅之下的勇夫!

雖然本地投資者的租金回報較好,但槓桿巳無法增加回報率,投入資金(首期和稅) 動輒過百萬,但回報率只為2.9%至3.9%,減去1%的雜費開支,也不見得有肉食,現時通脹3%,如果樓價不升,根本無法抗通脹。

投資者如果認真計數,不難發現重稅和減槓桿下,若樓價不上升,租金回報率一點也不吸引!樓價會繼續升嗎?沒有人有水晶球,但一個以用家為主的市場,他們可以買的樓價,就只有在他們負擔能力之內,現時金管局限制了他們供樓年期最長為30年和還款能力壓力測試的供樓利率為假設加3厘,樓價的升幅將會被供樓用家負擔能力蓋頂。

2013年2月23日星期六

借力打力的雙倍印花稅


政府終於明白地產物業連環緊扣,昨天全方位出招,除沒持有任何住宅物業的香港永久居民不受影響外,全部物業都一律徵收「雙倍印花稅」,物業價格越高,稅率越高,2千萬元以上物業的稅率為最高稅率8.5%(見下表),而針對非住宅物業摸貨,繳交印花稅時限更提前至簽署買賣合約時。



同時間金管局亦有 出招,細則今天報章已經詳列。簡單而言,金管局的招,還是叫你「無錢唔好買」!筆者認為今次政府的辣招在於那累進雙倍印花稅!

自從去年11月SSD加強版和BSD出台之後,長線投資者轉更長缐投資者,公司客轉為個人買家,雖然成交量萎縮,但以價補量,今次升浪以二手細價樓、居屋、公屋最為顯著,一手樓又貼着二手樓樓價賣,相互推升,近期更見價量齊升,有見及此,累進的雙倍印花稅下,樓價越升,稅收越多,正正是借力打力的招數!

不過,筆者相信雙倍印花稅必會令投資者對一些物業失去興趣,,商業物業超過2千萬元實屬等閑之事,新稅率令公司及內地買家要多付8.5%。(update)

其次是2千萬元以上的豪宅,之前15%BSD已經令部份內地人卻步,現在再多付8.5%,2千萬元的豪宅總共要多付500萬元稅款,差不多可買多一層樓,相信稅款可嚇窒內地買家,而地產商賣樓給他們要補貼約樓價的四分一,地產商賣樓給他們的意欲也會大減!

SSD迫令炒家轉長線投資者,起碼持貨三年,今次雙倍印花稅什至令長線投資者收手不買或揀選更高質素的物業。現時2百萬元以下的物業已經不多,細價樓動輒也要300萬元起跳,一個400至500呎、301萬元的物業,如果買來收租,大概租金約為8,000至13,000元,新印花稅4.5%,即成本增加約14.5萬元,若攤分12個月歸回成本,每個月租金要增加12,000元至20,000至25,000元,租客一定不會接受,若攤分2年回收,每月租金要增加6,041元,視乎樓宇的質素,市場或會接受,但要持貨最少兩年,否則樓價要在未來兩年再攀升20%(SSD10%+雙倍印花稅3%+買賣手續費)才能回本。若要期望一間400至500呎的二手樓兩年後升至約10,000元一呎,相信殘舊樓、質素差的樓,不大可能有如此價值吧!其他階梯的樓價也有同樣情況,換言之,累進雙倍印花稅下,若投資者仍然無懼入市買樓收租,他們會追求高質素!

現時樓價貴絕全球,預期明年樓宇供應大增,各國央行臨近收水,政府不斷打壓需求,樓價升少少又出招,升少少又出招,心理壓力極之龐大,供樓實力又要夠,投資還要拿出更多首期,在此時此刻買樓的人,必須有排除萬難的心理準備,相信為數不多,需求必會進一步壓縮,然而樓價升幅至此,一些人會套現獲利,輕微減價出貨吸引買家亦不足為奇,但超低息環境令供樓沒有壓力,經濟基調仍然良好和供應仍然短缺的情況下,樓價又怎會大跌?

2013年2月21日星期四

收水前期工作

早兩日還在擔心G20縱容日本海量印鈔與及各國貨幣戰如箭在弦, 不過一看金價便不難查找各國弦外之音(見下圖)。各國貨幣戰呼聲高, 但金價連日下跌, 昨日更插水35.33美元, 一下子跌穿1600, 現報每安士1569美元, 看來1500美元指日可待。



若果預期各大國央行再次大印鈔票,其他央行必會買金避險,即使大鱷炒作金價, 也不致反其道而行!
 
講多無謂, 聽其言,觀其行最實際:
  • 中國人民銀行於周二重啟正回購工具,是近8個月以來首次,涉及金額300億元人民幣。
  • 歐洲銀行提早償LTRO貸款,而且還可分周繼續償還額外資金,央行每週最後一天公佈當週的還款額。
  • 聯儲局上月會議紀錄顯示,部分委員建議聯儲局或需要在就業市場完全恢復之前就開始退出寬鬆措施。
即是說, 央行都正在為收水做準備! 今天各國股市均大跌, 香港股市更曾經跌逾400點, 不過話時話, 資金唔再避險, 股市係咪應該升?
 
我在上篇文章尾段指出,人們預期日本下月換上新央行行長,大有「可能」無限印鈔,然而長實拆售酒店項目, 及時吸金是使出北冥神功,此武功是吸收他人內力為己用, 長實係咪好聰明呢?
 

2013年2月19日星期二

大戰(8) - 凌波微步加北冥神功


自梁振英使出買家印花稅(BSD),妨礙地產商mark價,亦阻礙公司(不論是炒或投資) 接貨,地產商多次交涉,什至律師黨出手以慈善機構無法購置物業打頭陣,亦無法拆解BSD緊箍咒。

昨日長實終於使出逍遙派的輕功法「凌波微步」,巧妙避開梁振英的BSD重拳招數,以內息運轉,將商業用的酒店項目葵涌雍澄軒拆售,銀行按5成,長實二按多2成,出售形式如同轉為住宅出售。用家自住或投資,則貴客自理。酒店項目原為商業用途,買家一次過避開了額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD) 。

昨日首批推出的65個單位全部售罄,當笨重的政府仍在研究對策,靈活的商人以快打慢,今天再加推30個單位供內部認購,已於早上再向各地產代理分貨。

根據經濟日報 ps.hket.com, 長實旗下合共有四間套房式酒店,包括雍澄軒、紅磡海韻軒、海灣軒外亦有馬鞍山海澄軒,房間逾4800間。

當你還在質疑究竟長實是幫政府增加供應,還是在散貨,轉數快的炒家、投資者巳經蜂擁而上。以第一批65個單位售價由339.4萬至453萬元,平均建築呎價為5,236元,和第二批30個單位售價由249.2萬起至469.3萬,平均建築呎價由4,964至5,409元,相比現時葵涌住宅的平均建築呎價約6,900至7,200元,筍價之餘,加上沒有SSD和BSD限制,絕對是預位你賺,還預埋你炒,以入租率逾九成和回報率達4厘,長線投資也可。

適逢預期日本下月換了央行行長後可能無限印鈔,資金大有可能再次泛濫,四圍流竄尋找投資項目,長實先發制人,使出「凌波微步」,絕對能夠及時吸金。不過,若引發其他集團效法,市場供應可能大增,究竟是吸金還是使出北冥神功,吸收他人內力為己用?「凌波微步」加「北冥神功」,長實絕對是武林高手!梁振英要拆解,難道真要使出「葵花寶典」不行?

2013年2月17日星期日

天曉得的時間表


上天要你滅亡,首先要你瘋狂,大升之後才有大跌,這是一個過程,萬物皆有其週期循環,經濟樓市也一樣。

上篇文章「泡沬的破口」指出政府的干預政策令越遲入市的人越有實力,造成樓市「三文治」結構,頂層堅硬,頂著樓價下跌的壓力,保護著次一層的泡沬層,即使樓價下跌,也要跌約50%才能到達泡沬層,但我在結尾指出堅硬層並非牢不可破。

事實上,各大國瘋狂印鈔,導致資金流向硬資產投資以抗衡貶值潮,雖然金管局和政府多次向樓市出招,差不多把樓市大門關上,謝絕資金流向住宅市場,然而資金仍然流向其他地產項目如寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈。樓市專家脫苦海先生在其文章「住宅樓價是最細的泡沫(2012/05/24) 」
http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/649539/category/%E6%A8%93%E5%B8%82%E6%BC%AB%E6%AD%A5 指出,住宅相較寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈,是各種物業中升幅最小(見下圖) ,筆者亦認同這一點,換句話說,最大的泡沬不在住宅,而是其他種類物業,泡沬爆破的起點大有機會從其他種類物業開始。



從圖表所見,分層工廠大廈和零售業樓宇的升幅最凌厲,但此兩種物業的升勢是受到政府政策刺激帶動。政府近年活化工廈政策之下,分層工廈轉為商業樓宇,價值提升是理所當然。另方面,零售業受不斷上升的自由行旅客所帶動,零售數據年年上升,零售業樓宇價值的提升也是得到實質支持。然而投資住宅大門關上,導致資金流向不受限制的工廈和零售業樓宇,究竟分層工廈和零售業樓宇的真正價值為何,有幾多價值是泡沬,相信還得要待泡沬的爆破,才真正曉得!

泡沬爆破的時間表,只有天曉得,但可以肯定的是,這些與商業活動有關的地產物業,泡沬爆破點一是跟商業環境轉差有關,一是物業價格貴到人人停手承接!

近日有些人提出管制商業租金,但個人相信,商業行為,商業解決,商業物業投資不同住宅投資,住宅有剛性需求支持,但投資商業物業的人會衡量,當商業活動產生的回報無法追上物業的價值,便只得長期虧蝕,投資商業物業的人都是有實力的投資者,無需政府干預,他們自會計算,泡沬爆破才能真正有效洗牌,讓經濟活動的真正價值浮現出來。

物業價值連環緊扣,當商業物業泡沬爆破,住宅價值也很難獨善其身,當這些商業物業的地價下跌,整體來說,香港的地價,無論是否住宅,也會一同下降,商業物業的泡沬越大,泡沬爆破所帶來的調整越大,火燒連環船,樓市的堅硬層要頂著50%的地價跌幅,其實並不那麼牢不可破!

2013年2月12日星期二

不受限制的誣陷

暫時還是過年mood,遲些再績地產分析。

上篇文章提到無線劇集中一名女主控官被一名有錢仔強姦後,反被指送上門玩SM性愛遊戲,其實之後還有一段劇情很有趣,就是女主控官輸了官司,卻被有錢仔在網絡唱衰!跟今次梁振英告信報誹謗很相近。有錢仔恰巧又是地產商,事件中女主控官是受害人,無法訴諸法律,還被網絡攻擊!正正就是余若薇在網絡發起的「歡迎特首告我誹謗」運動,無線劇集經常反影一些社會現象,例如「老表,你好野!」,卻影射了一些人的醜態,難怪成日被反對派攻擊為CCTVB!

如果你心水清,這套無線劇集還影射了一個現象,有錢仔的家姐女地產商和律師之間的曖昧關係,可以預視的結局,當然也是律師被用完即棄吧!哈!原來TVB編劇都有預知能力!

自上篇文章出街後,近日有評論的焦點又去到1993年英國區議員的案例,美國的案例,大旨上是指「政府官員必須在沒有限制下監察!」

首先,若要數reference case,都應該是曾蔭權在2001年告東週刋誹謗成功,並獲得賠償,即是說,梁振英有沒有權告誹謗,就必須由香港法庭去判斷!官司贏輸一件事,有沒有權又是另一回事,請不要混淆!不過.......律師的確喜歡混淆,蝦你個腦轉得慢嘛!

其次是「沒有限制的監察」,相信近日很多市民都可以話到俾你知,練乙錚篇文章完全沒有監察成份!如果說文章只是批評,明明是指控,卻扭曲為批評,這叫指鹿為馬!又係蝦你個腦轉得慢!

事實上,如果將沒有限制的誣陷,說成是沒有限制的監察,由地產商控制的報紙,為了奪權,天天刊登一篇,「你呀媽是妓女」,「你十年前是強姦犯」,「你扯皮條」,那麼天天為廢噏開記招澄清,什麼事都無需做,天天去找證據証明自己唔係乜唔係物,香港還可以怎樣向前行?

我為何要為此事件那麼長氣?誹謗本身唔啱,但卻將焦點轉移致訴諸法律的人,還在扮細佬,在網絡玩「柴娃娃」搞下特首的運動,其實正正就是我所指的劇集中女主控官被人強姦後,去訴諸法律,律師話佢無權,然後余若薇班了幾千人去輪姦佢,仲教中學生,強姦是對的行為!將一些錯誤的價值觀灌輸給一班中學生,茶毒下一代,實在令人反感!



2013年2月11日星期一

iPhone 5自轉拍影片

每逢節日,中國人總喜歡一家人圍在大檯吃飯,在剛過去的團年飯,便用了iPhone 5的一個 App 叫「Cycloramic」,iPhone 5放在檯中央,自轉360度幫全圍12人團團轉拍了一個video, 這個 App 好好玩,不過只有iPhone 5才可以用,因為夠輕才可以用震動來自轉,真系iPhone的突破 ,我以前都講過iPhone的突破是它的Apps,犀利!只是pay US$8,每逢過時過節便可拍下一家人吃飯的歡樂影片!值得一試!

 
 
 

恭喜發財!

 
先拜個年,祝大家新年進步,事事如意,財運亨通,恭喜發財!

2013年2月8日星期五

以歪理打壓特首


上月無線有套劇集,內容描述一名女主控官被一名有錢仔強姦後,有錢仔聘用全城最出色的律師幫他抗辯,而抗辯時反指那只是一場S&M的性愛遊戲,只是正常做愛行為.......劇情令人覺得:「嘩!有冇搞錯,這樣扭曲事實的真相都有.」.....原來在現實中竟然真的可以發生!

今天各大報章的評論,都認為梁振英不應告信報誹謗,明報更是頭版大字標題「陳文敏:特首無權告誹謗」,而陳文敏是香港大學法律學院院長,說話很有權威性!

我作為一個小市民,經濟分析員,想問一問:「法律是否保障每一個人?」「司法面前是否人人平等?」如果答案是正面的,那為何要質疑梁振英有沒有權告信報?根據陳文敏或律師界所說,梁振英是特首,所以是沒有權告誹謗,特首告誹謗即是打壓言論自由。

誹謗這條法律是保障任何人不受沒有證據的指控或誣陷,  對其聲譽造成損害。陳文敏及其他法律界人士的主要觀點是「梁振英是特首,所以無權使用這條法例告誹謗」,那是否等同說梁振英無權使用這條法例?即梁振英在法律面前不可跟其他人平等?所以梁振英可以被誣陷及聲譽可以受損?我不明白了!

陳文敏的意思可能是,特首無權使用這條誹謗法例?那便帶出一個問題,特首不受誹謗法保障?如果誹謗法不保障特首,為何不更改這條法例?

陳文敏的意思又可能是,司法面前人人平等有例外,特首及官員可運用權力打壓言論自由,所以誹謗法不適用於特首及官員。既然誹謗法不適用於特首及官員,為何法例條文沒有列出不適用範圍?我仍然覺得這條法例應該要改!

如果以上立論成立,又帶出另一個問題,財雄勢大的有錢人可以運用財力打壓他人言論自由,誹謗法也應該不適用於財雄勢大的有錢人及財團吧!一個公認的事實是誹謗官司拖得越長,便是鬥財力的遊戲,越有財力玩下去,贏的機會越大,以此案為例,若李澤楷跟梁振英奉陪到底,輸的可能是梁振英,什致可以告返轉頭指控梁振英毀信報聲譽,事情發展下去,除時是無線劇集中的女主控官被人強姦完,還倒轉頭被人指控是自動送上門玩SM性愛遊戲!

那我又有另一個問題,富可敵國的財團可運用財力併購傳媒控制他人言論自由,誹謗法也是否應該不適用於傳媒?那麼,沒有權告誹謗的不單是特首和官員,還有有錢人、財團和傳媒!我越辯越攪不清楚!

好吧!特首無權告誹謗,那麼特首夫人有沒有權告誹謗?信報文章指梁是黑社會人物,特首夫人因丈夫聲譽受損而受人歧視,特首夫人聲譽也受損,她可否告信報誹謗她的丈夫?特首的兒子有沒有權告誹謗?他因父親被指是黑社會,他聲譽受損,他的上司、同事、朋友遠離他,他可否告信報誹謗他的父親?如果他們都有權告誹謗,特首可透過他們打壓他人言論自由?呀!救命!我越辯越胡塗了!究竟是我有問題,定是條誹謗法例有問題,定還是這些黑說成白,曲說成直的人的歪理?

信報的道歉聲明中指出「文章作者並無指稱梁先生已經涉黑」,但我讀過全篇文章,完全找不到「如果」,也沒有「涉嫌」的字句或意思,反而文章裏多次指梁是黑道,其中例子如:「最後得到黑道百分百支持」、「是屆香港特區行政長官,可說是紅色父系與黑色母系結合的產物」、「真正嚴重的欺君罪,乃梁氏暗地裏炮製了一個帶有廣泛欺騙性的「黑底民意」、「黑道將如何透過特首的回禮」、「中國出了一個關鍵時刻靠黑道資源上台的特區首長」、「港人會怎樣看他「海涵」一個染黑特首」......我看吧全篇文章後,感覺只有一個,梁振英是黑社會!那我會問:「你是否有證據支持?」如果有,就拿出來,如果沒有,那就是誹謗吧!是我理解有問題嗎?定還是有人在歪曲事實?信報登了一篇抹黑他人的文章,令當事人聲譽受損,竟然說道歉只是對讀者,而不是對當事人,這是什麼道理?沒證據下抹黑他人之風可以助長?搞乜鬼!

早兩天我在茶餐廳就聽見市民評論特首夫人在花市被人用物件掟的事件,當時他這樣說:「抵佢啦,知衰仲行出來!」人家是受害者,市民不但不表同情,還說是她行出來自找的!這件事又如以上女主控官被強姦後,還被指自動送上門!香港是一個開明的社會,怎麼會淪落到如此地步?

又較早前一些人說:「梁振英不告劉夢熊誹謗,即是劉說的是真話!」我想問:「這件事只得劉梁兩個知,即只是口同鼻拗的事情,為何要浪費金錢去告?如果劉氏有證有據,為何不去叫他拿出證據去廉署舉報?」劉夢熊要跳IFC以謝天下,死都願意,為何不簡單拿出證據報廉署?法治精神,是指控者拿出證據証明所說的是事實,指控才能成立,但今時今日,香港竟淪為自己舉證來証明自己沒有犯法。法治精神不斷被扭曲及大陸化!

陳文敏貴為香港大學法律學院的院長,余若薇貴為大律師,竟然搬出一套由自己詮釋的「法律面前不是人人平等」的歪理,香港由這些不斷扭典法治的人來維護,怎教我這等中產不擔心?

後記:余若薇在facebook叫人加入刋登抹黑文章,然後很多人加入行列,她的角色是什麼?唱埋一份,就如女主控官被人強姦,去訴諸法律,余去找更多人去輪姦佢,這就是她們眼中的法治,好恐!

2013年2月6日星期三

泡沫的破口


上篇文章「樓市有幾危」指出,自2010年8月至今,金管局五次收緊按揭成數及提高買樓的門檻,2010年底實施的額外印花稅SSD趕絕炒樓的人,令近兩年買樓或投資樓的人都是自住或有實力的人。

不畫圖也不知道,原來真正有實力的人進場買樓,是打從2010年11月額外印花稅SSD實施之後,從圖一所見,樓價上升,但提取樓按的總額卻下降,顯示近兩年買樓的人樓按槓桿減少,而且似乎樓價越升,政府逆週期措施越多,買樓的人越有實力。

圖一:樓價指數與提取的私人住宅按揭



資料來源:差餉物業估價處 / 金融管理局


可以看出,這群有實力的人更不容易斷供樓按了,現時樓市的構造有點像下圖的路面石屎層,牢牢地頂著車輛的壓力。然而樓市泡沫的破口,是在這堅硬層下面。金融海嘯後,2009年初全球印鈔救巿令資金氾濫,至2010年11月政府實施SSD以前,期間提取樓按的總額增長超越樓價升幅,大大顯出這就是今次樓市瘋漲的最大泡沫層,也是泡沫的破口,這群人就如石屎層下面的鬆散泥沙部份,如果頂層堅硬石屎一但破裂至這層沙泥部份便會路陷。現時樓市一樣,當樓價跌破堅硬層至2010年11月以前,便隨時可能江河日下。



不過樓價要跌幾多才到達這一層?根據差餉物業估價處提供的樓價指數,2012年11月樓價指數為225.2, 要是下跌至2010年11月的163.7,樓價要下跌約38%! 即使樓價跌至這群防守力較弱的泡沫層,由於他們承造的按揭是九成至九成半,樓價還要跌多5至10%,即樓價要總共下跌約43%至50%,才會燒到他們,當他們也成為負資產,跌勢才會加劇。話時話,樓價跌去五成,壓抑了的綱性需求和之前賣樓等跌的人便會爭着接貨。樓市有如此結構,那些強烈批評SSD政策的人是否應該重新審視SSD和BSD的真正作用?

前天金管局總裁陳德霖提到去年下半年,家庭負債佔生產比率已達59%,接近2002年60%的歷史高位,其中佔大部分是樓按貸款,他指出一旦利率回升或經濟周期逆轉,比率隨時創新高。

事實歸事實,去年下半年的樓按升幅快過GDP增進率,便會得出高家庭負債比率。如果預期國內經濟在2013年會錄得可觀增長,香港經濟也應不會太差,GDP上升,這個比率便會下跌。雖然供樓利息上升,極可能令家庭債務上升,不過近兩年已為貸款伸請人增加壓力測試至加息兩厘,還都是那句,如果利息不是加得又多又快又急,對近兩年買樓或投資樓的人影響輕微,不過美國這樣加息也等同自殺吧!而事實上,一日供樓利息仍然低企,一日通脹仍然高企,樓價稍為下跌,亦會被正在租樓或急需建立家庭的綱性需求所吸納,那些在現階段盼望政府推冧樓市,不如盼望A Series of Unfortunate Events 發生更為容易如願以償!

不過這層有實力的堅硬層並非那麼牢不可破,下篇繼續!

2013年2月4日星期一

攻商業打PC 「終極」iPad劍指微軟


付鈔買報紙,當然要買一份幫你搵錢,給你足夠資訊作決定很重要,不要以為以下資訊無用,事實上科技界人人在講post PC era 了,意指什麼?你自行決定!

轉載:經濟日報(2013年1月31日)

攻商業打PC 「終極」iPad劍指微軟
撰文:吳愷媛
欄名:國金札記

蘋果宣布推出容量倍增至128GB的第4代「終極」iPad,Wi-Fi版盛惠799美元,Wi-Fi+Cellular版本則售929美元;這部天價超大容量板腦明顯衝着企業客而來,也為取代個人電腦(PC)而來,最直接受衝擊是兩個市場的領導者微軟。

機遇之母 128GB超大容量

平板電腦雖然一直侵蝕PC市場,但兩者中間其實也有楚河漢界,其中一個分野正是容量問題,令板腦難以完全取代PC,特別是商業用途方面;今次iPad容量勁增,定價於799美元,比桌上PC的平均售價703美元更高,蘋果針對的明顯已不是板腦市場,而是商用PC市場。

職場近年興起「Bring your own device」概念,將板腦公私兩用。蘋果也不隱瞞自己對商業客的野心,宣布新產品消息時,強調有1.2億客戶寧用iPad來滿足商業及個人需要,也不用舊PC,又指85%的財富500企業已引入或正測試iPad,似是要向商用PC直接宣戰。

蘋果野心極大,甚至不惜犧牲自家的電腦產品。上周公布業績時,總裁庫克(Tim Cook)承認iPad已拖累Mac機市場,但不怕產品互相侵蝕的問題,因板腦市場將遠遠大於PC市場,商機無限,特別點出iPad為「機遇之母」,已顯示蘋果藉板腦打PC的決心。

微軟固然首當其衝,加強版iPad下月初上市,正正早主打商務客的Surface Pro一周。兩者容量相同,Surface Pro卻索價999美元,較基本版iPad貴足足200美元;前者雖然名義上有128GB,「實際」卻只有83GB,iPad保守估計可用120GB,難怪有科技網已率先宣判iPad獲勝。

硬件受威脅,被喻為微軟最後防綫的Office辦公室軟件也受挑戰,雖然多次暗示開發iPad版軟件,但遲遲未有聲氣,大摩分析估計微軟本年或因此損失最多13億美元收入。微軟如此猶豫,其實是左右為難,雖然進軍iPad可獲得更多移動用戶,但需向蘋果分帳,更重要是令買家失去購買Surface以至PC的最主要動機。

野心極大 加強自家軟件

Office的全球用家約有10億,蘋果自家的辦公室軟件iWork用戶只有1,000萬。以蘋果的習性,不會借助其他公司軟件,有傳蘋果正夥科技公司為iPad研發雲端版iWork,若成事兼反應不俗的話,加強版iPad或有力強攻商業用戶業務,隨時「雙殺」微軟。

前有蘋果,後亦有Google追兵,後者去年已宣布雲端辦公室軟件Google Apps全面收費,開拓商業版圖的意圖明顯,又聲言目標搶走90%基本Office用戶;Google旗下尚有王牌系統Android,有足夠實力發展商用板腦,對微軟是另一大威脅。

當然,微軟於商業業務優勢仍十分明顯,例如不少企業度身訂製軟件,但有兩大科技巨擘緊隨其後,微軟絕對要步步為營。

2013年2月2日星期六

2013年樓市預測(二):樓市有幾危?


上篇文章指出,並且跟財爺的講法一致,印鈔接近水尾,美國有可能在2014年提早加息,而預期加息效應可早於2013年下半年出現。很多人還在派定心丸說美國加息只會令自己龐大的國債爆煲,不相信美國會加息,什至相信美國只能繼續印鈔壓低利息。

筆者以前已經講過,債從來不是問題,問題只在於你的收入,如果收入下降,還款能力受到質疑,借錢給你是高風險,你想借錢便要付高息作為風險補償,歐債危機便是活生生的例子,金融海嘯前,歐豬付的債息只為三、四厘,金融海嘯後,GDP下跌,即使債沒有增加,債務負擔比率Debt/GDP仍然是上升的,怕你還不到錢,借貸須付風險溢價,利息上升,真可謂越窮越見鬼!話說回來,美國債雖然龐大,但如果經濟持續向好,GDP上升,收入升便無需擔心無錢還債了!

今次樓市抗奮有兩個原因同時出現:(1)全球大開印鈔機,令借貸利息創歷史低位,(2) 樓宇供應創歷史低位。對上兩篇文章「水尾」和「印鈔機收功之日」均指出印鈔機巳經開始審慎,什至可能提早加息,因此第一個抗奮源頭巳開始逆轉。

雖然預期提早加息,香港樓市會否硬著陸,要視乎美國加息速度和幅度,觀乎現在美國並沒有出現惡性通脹,大幅加息和密密加息的機會不大,美國的態度大概會是小通脹便忍耐一會,才加小小息,若然通脹是溫和增長,聯儲局也只會溫和地慢慢加息,以免自毀復甦中的經濟。

2011年港府開始增加賣地,預期樓宇供應增加,第二個抗奮源頭也會逆轉。根據運輸及房屋局的資料(見圖一、二),2010年的私人住宅施工量13,400個單位,2011年的施工量為10,300個單位,部份由2010年施工而在2013年完成,加上2011年部份正在施工的可在2013年轉為樓花,可以預見2013年一手樓市場供應仍然未到位,但2012年私人住宅施工量大幅增加至18,600個單位,加上部份由2011年施工而在2014年轉為樓花,可以預見2014年一手樓市場供應開始到位,運輸及房屋局亦預期未來三至四年一手樓供應為67,000個單位,即可以預期樓宇供應歷史低位會成為歷史!因此預測2013年樓市還有得升一浸,當下半年人們預期供應增加和預期加息,盲搶樓的情緒會冷靜下來,2013年全年大概還可升10%。


圖一:



圖二:


資料來源:運輸及房屋局


加息和供應增加會否令樓市大跌?很視乎買樓的人是炒樓的還是自住的?97年的樓市泡沫中炒樓人士的佔份很高,由於炒樓的人負債較高,防守力也較弱,樓價下跌便爭相止蝕,導致人踩人出貨,是樓市大跌的主因。但今時今日,自2010年8月至今金管局多次收緊按揭成數,提高買樓和投資樓的門檻,加上2010年底實施的額外印花稅SSD,炒樓的人幾乎絕跡,買樓或投資樓的人都是自住或有實力的人,在樓價下跌的時候也不輕易斷供,雖然暫時不大確定會否出現人踩人恐慌性賣樓,但自用者居多的市場,出現人踩人出貨的機會較少,因為樓價下跌時賣樓,不但要賠本,還要賠上樓價下跌的差價,普通人窮一生積蓄買樓自住,非到失業財困也不隨便賣樓,大部份人都只會捱價。因此個人認為即使加息和預期供應增加,香港樓巿災難性的下跌的情況未必會出現。

何時是最多人一齊出現財困?經濟很差,失業大軍突然出現。但以現時歐洲經濟回穩,並預期下半年開始呈現增長,美國經濟持續復甦,除非大陸經濟出現黑天鵝事件,或者中日開戰,或伊朗跟以色列開戰,香港經濟表現應不會太差,暫時看不到為何香港樓巿會災難性下跌!

現時樓市以用家和有實力投資者居多,港樓巿不會災難性下跌,但今次樓市泡沬有個破口,一到達便很難講,說來話長,下篇再談!