搜尋此網誌

2010年7月30日星期五

地產商賺的不止賣樓,還賺你的衣食行,吃喝玩樂 (2010年7月29日)

地產商又為何那么勇?明知這連串拍賣是會增加供應,卻仍然出手濶爍?你們少担心吧!地產商在一個樓盤所賺的不止是賣樓,還有樓盤內的商場租金,你在那兒吃喝玩樂,當中起碼有20%是貢獻給賣樓給你的地產發展商。如果你買的是長實樓盤,你在百佳超市買米、買食物、日用品、全都是給他們賺。你可能買新世界的樓盤、承坐的新巴和城巴是新世界擁有、你的手機可能是長實旗下的和黃、新世界、李澤楷的PCCW、等等。總之住在香港,他們像神一樣,無處不在。
他們賣樓也不一定需要全數賣出,由於有商場租金和你們的日常開支作補貼,賣樓只需賣一半或更少已經有錢賺,如果市況不好,便不賣吧,放租作為長綫收入,並且代價而沽。總之地產商是賺硬你的。

2010年7月29日星期四

拍賣豪宅地利好摟市,是高位出貨的好時機 (2010年7月29日)

昨天賣地,聶歌信山道103号地皮以104億成交,香港政府在今天即時承勢拍賣11間政府豪宅宿舍,一於跟着市場高位出貨,套現2億大元。山頂道洋房也推出招標,估計呎價約5萬至6萬元。致八月底前,政府將還有3幅豪宅地推出拍賣,理論上豪宅供應增加,三年後樓宇建成時樓價會否如今天織熱,大概沒有幾多人關心,全港樓市一於跟着地王升上去。有人問財政司司長曾俊華賣地推高樓價,政府有否應對措施?問來都多餘,當然有,等政府賣晒地,庫房大豐收後便有政策出台,時間是施政報告。
賣地越賣高興,樓價越升越開心。總之賣豪宅地就會利好樓市,那會有人理會這些增加供應的地皮是否也在供應八萬五,只要不將八萬五掛於口唇邊,便不會影響樓價了。致於政府的責任當然是保庫房收入,大概在積谷防飢,泡沫爆破時可繼續派糖和利民紓困。

2010年7月27日星期二

有質素地談論資助置業 (2010年7月26日)

資助市民自置居所諮詢已進行了兩個月了,正如我之前所預料,很多人七嘴八舌地在政府網上平台,facebook,發表一大堆理論,不支持者來去都是說政府支助他人,自己卻死慳死抵買層樓,於是對自已不公平,又或者叫人靠自己,勿灘大手板問政府要這要那,一副婢視的眼光。而支持者的理論又來去都是樓價太貴,上車盤少之又少,或薪酬升幅無法追上樓價,無法置業或改善生活,希望政府資助置業云云。一大堆人,一大堆理由,全都沒有更科學化的分析和理據,究竟政府向左走,還是向右走?以小數服從多數,為何不搞公投來决定?又或者是選擇性聽取意見?很奇怪,現在的政府很喜歡製造民意。

事實上能以科學理據來談論資助置業的人根本不多,今天終於看到一編像樣的文章,是前房屋署副署長鄔滿海在經濟日報的房策醒醒中撰寫的文章,題目為:「政府可省多少公共資源」,文中提到公屋單位的資助較一個居屋多兩倍,而一個居屋的資助,又約為一筆置業貸款的三倍,若一名公屋租户能成功購買一個居屋單位或獲得一筆置業貸款,然後歸還公屋單位,所涉及的公共資源不加反減。這樣有質素的分析,大概只有手握公共房屋開支數據才能寫得出。本人多次質疑長期資助他人租樓是無法回本的,而政府開支卻大幅增加,這編文章就是有力的數據。公屋問題如是,中產公屋也一樣,因此本人一直大力反對興建中產公屋和支持復建居屋。希望大力支持興建中產公屋的田北辰可看看鄔滿海的文章。

不過,銀幣的另一面就即是說長期停建居屋,只建公屋,而低下階層輪候公屋時間不變的話,政府的開支是比未停建居屋之前多了兩倍,如果政府在公屋方面的開支沒有改变的話,就即是公屋輪候時間增加了兩倍。建居屋與否,低下階層的住屋需仍然存在,而這些潛在開支總要有人付出,不是政府或納稅人,便是輪侯公屋户。換句話說,政府不建居屋,正是將公眾利益補貼私人市場。

除此之外,停建居屋也令很多中小型建築師樓和建築商從此消失。2003年香港政府為托樓市而停建居,究竟有多少人和中小企的利益給犧牲了?長期停建居屋是否社會最大利益?復建居屋其實不單利及公屋户和低收入中產家庭,也利及中小型建築師樓、建築商、什致整個建築界。希望政府不要再以地產商利益掛歲,而犧牲大眾利益吧!

2010年7月24日星期六

不復建居屋的真理 (2010年7月23日)

既然大家都認為美國將繼續長時间維持超低息,香港樓市將因低息會持續而上升,那何懼復建居屋製造負資產?事實上銀行以超低息H+0.65厘吸客,也吸引很多次級買家買樓,製造不少次按人士,樓價下跌時也會製造很多負資產,看看美國2003至2005年,低息環境下,超級泡沫形成,銀行吸納很多次按人士買樓,2006年、07年樓價下跌時,製造大量負資產又如何?樓市大升後迹轉,必然製造大量負資產,除非香港樓市從來沒有大升。所以話復建居屋製造負資產,是不正確的。製造大量負資產的原兇應該是低息和大升的樓價。

很多人說居屋和私樓是兩個市場,這種說法在樓市上升時是完全正確的,樓價不段上升,升到一般市民無法置業安居,那么居屋便是供一般住在香港的香港人買的了,讓他們可置業安居。而私樓則是建來賣給內地人,亞洲人,大投資者,大炒家,摸貨王,價格可持續上升,政府可繼續以高地價政策賣地,此情此境,皆大歡喜,所以話政府要繼續行使高地價政策,便必須要建居屋來疏導民怨。

但樓價大跌時,地產商當然希望用家(即香港人)接貨,因為只有這些人才會跟層樓談戀愛,講人世,兩公婆死爛供,不離不棄。那時侯,兩個市場又再成為一個市場,私樓市場需要跟居屋市場競爭這些長情用家,私樓發展商需減價致低於居屋價,令下跌的樓價雪上加霜。這情況當然不是地產商和超級大地產商即香港政府所樂見的吧!

若果不復建居屋,香港人要置業安居又不要做樓奴,大概要等樓市泡沬爆破,內地人、亞洲人、大投資者、大炒家,摸貨王不再買樓炒樓,便輪到你哋香港人了。所以便有種睇法認為香港政府應該建中產公屋,作為有意買樓的中產人士的中轉房屋。換句話說將這些長情買家的購買力儲存,然後在樓市泡沬爆破時才釋放出來托市,多么懂計算的生意人。