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2010年12月5日星期日

比喻樓價急升如碌信用卡,計算今天樓價碌走幾多未來樓價值及正在對冲着幾多通脹率?(2010年12月5日)

我在「反駁經濟日報唐榮「買樓10大誤解(上篇)」文中提過香港樓市現時的急升就如碌信用卡,一值都很想寫這個題目,但苦無時间,今天終於有空可以慢慢解釋我的想法了。 
碌卡比喻碌走未來樓價值
首先,碌卡的意思是先洗未來錢,即你未來的收入今日先洗了,那怎樣套落樓市用?很多人說買樓是用來對冲通脹,那你是否知道你買的樓正在對冲着幾多通脹率?又你是否知道你買入的樓價究竟反影了幾多成未來的樓價值?
計算未來價值
我有以下計算方法: 一般人買樓都會供樓20年,即20年後你便擁有層樓,而20年後你擁有的那層樓的價值應該要包涵通脹,20年後的那層樓的未來價值包括通脹這樣計出來: 

FV = V * (1 + I * t) 

FV是未來價值,V是未起泡前的樓價,I是未來平均通脹率,t是20年。 

選擇未起泡前的樓價是要知道你層樓的真實價值,供樓20年擁有層樓,而你層樓20年後的未來價值就是你可以碌走的未來價值,樓價包涵越多泡,可以碌的未來價值便會越少,即可以對冲未來通脹的效用也越來越少,因為未來的通脹已在今天的樓價上反影了!樓價過度反影通脹,即樓價颩升的幅度超越20年後的未來價值,那便是你己經碌爆卡,即將來樓價可能沒升幅! 

舉個例子: 

2009年1月買入200萬元的樓房(假設這就是未起泡前的樓價,即就是真實價值,以未來20年平均通脹為5%(1),20年後你層樓房的未來價值FV就這樣計算出來: 

FV=200萬x(1+0.05x20)
FV=400萬 

20年後你層樓的未來價值是400萬。 但如果你在樓市急升47%後才買這層樓,即以294萬(200萬x1.47)買入價,以比例計算,這樓價己反影了73%未來的價值(294萬/400萬x100%),亦即是我所說巳經碌走了未來值(FV)的73%(見圖一),剩下27%是可以對冲未來20年的通脹,每年只可對沖到1.35%的通脹,對沖這個20年的平均通脹率似乎不太現實吧。結論是不惜一切高追樓價,其實是無法用來對冲通脹。 
樓價還有27%升幅

不過,換另一個角度看這條程式,如要在今天碌盡所有未來價值(FV)則還有27%,也等於樓價距離頂還有約30%!這也就跟瑞銀預期樓價可再升四成相近!一點也不算誇張呢!不過,倘若你在此價買入則等於樓價20年無升幅!
Footnote:
(1)由於經濟周期有起有伏,盛極而衰,衰極而盛,高通脹年代將會被低通脹時期互相抵消,然後取其中間數,便約得出20年平均通脹5%。
補充:其實整篇文章只有一個主旨,就是越貴買回來的樓房,對冲通脹的作用越低,摸頂買入更要輸樓價!不過,以用家角度,就算摸頂買入,供樓二十年後便開始賺租的想法也可接受的,但買層不升值的樓你又是否甘心?一句講晒,睇位入市!睇住嚟食!
(圖一)
 


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