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2012年4月28日星期六

人口老化的迷思

要研究人口老化對經濟的影響,日本是最佳的研究對象。我們常說日本經濟迷失十年,指的是八零年代經濟泡沬爆破後1990至2000年,但日本人並不如我們想像中慘,先看看下圖:

圖一: 日本經濟增長


Source: TradingEconomics.com

值得注意的是,1990至2008年日本的經濟增長率約為1%至3%,有些時間什至是下降,但人均生產總值卻是緩緩上升的,看下圖。

圖二: 日本人均生產總值(巳調整通脹因素)


Source: TradingEconomics.com

為何調整通脹後的人均生產總值一直是上升?再看看下圖:

圖三: 1990至2011年日本人口


Source: TradingEconomics.com



將之轉為增長率,可以看得更清楚,看下表:
表一: 日本人口增長率
1992
0.3%
1993
0.25%
1994
0.25%
1995
0.33%
1996
0.38%
1997
0.25%
1998
0.26%
1999
0.25%
2000
1.9%
2001
1.7%
2002
2.2%
2003
2.3%
2004
2.1%
2005
0.033%
2006
0.009%
2007
0.005%
2008
0.004%
2009
-0.05%
2010
-0.11%
2011
0.39%



日本的人均生產總值上升,主要是因為低人口增長率,1992至1999年人口增長率只為0.25%至0.3%,雖然本地生產總值下降,但人均生產總值仍算緩緩上升。2000至2004年人口增長率介乎1.7%至2.3%,在本地生產總值的低增長率下,人口增長率算是升得過快,結果人均生產總值是平,即沒升沒跌。

2005至2008是最值得研究的時期,因為日本經濟仍然處於低增長率1%至3%之間,但人均生產總值竟然加快上升,原來2005至2008年的人口增長率是近乎零。更有趣的是,人口沒有增長,經濟生產總值的增長率竟然可以維持,可以看出每個日本人的生產率(productivity)應該是增加了。

換句話說,經濟是否向前,不是單看經濟增長率,即使經濟增長些微,但人口減少,人均生產總值仍然是可以上升!只要能夠提高每個人的生產率(productivity),可透過科技改善,例如以機器代替人手、資訊科技加快物流和減省郵遞人手等等,其實人口是無需不斷增加才有經濟增長的,畢竟我們已非生活在以勞工密集生產的年代。

2012年4月26日星期四

細看通脹

早兩天統計處公報三月份消費物價指數,要看整體社會的通脹情況,我們看的是綜合消費物價指數,政府喜歡引用連同政府一次性紓困措施的數據作為頭絛,20123月較去年同期上升4.9%,但要看通脹真正的速度和深度,應該看的是剔除政府一次性紓困措施的數據,這項數據於20123月較去年同期上升5.6%,雖然較二月的5.4%增加0.2個百分點,但對比去年第四季平均6.4%,明顯回落。
很多人最有興趣知道未來通脹何去何從?不是靠估無痛苦,看消費物價指數內主要成份: 住屋租金,食品價格(不包括外去用膳)和外去用膳,這三項開支便佔消費物價指數61%。而住屋租金以私人住屋租金對物價指數影響較大,因此只看私人住屋租金變化。
從下圖所見,私人住屋租金和外出用膳價格逞放緩趨勢。致於食品價格(不包括外出用膳) 或可能隨國內食品價格上升而再次上升,暫時無法肯定,但通脹趨勢可從其他途徑推測。




值得我們關注的是,市民正在縮減消費,表一可看出,除了必須的開支,如住屋租金和食品開支佔份上升(因為價格上升),其他開支的佔份全部下跌,其中電力、燃氣、水因政府補貼電費而開支下降,可以不予理會,實情是煤氣和水費、排污費均有顯著升幅。市民在衣履方面開支,比重從2009103.45%削減至201213.39%,耐用品開支比重從5.27%降至4.51%,雜項物品從4.17%降至4.01%,交通從8.44%降至8.27%,雜項服務從15.87%降至15.61%,市民削減其他開支的趨勢很明顯,並顯示市民正在勒緊褲帶過著緊日子。
另一方面,我們從食肆收益(看表二) 可看出即使外出用膳的價格在2011年是上升,但市民外出用膳量是收縮的。食肆收益價值從2011年第一季按年升5.9%,上升至年第三季升6.2%、第四季升7.3%,期間食肆收益數量第一季按年只升1.7%,第三季升幅更跌至0.4%,第四季的升幅為1.1%。這些數據証明香港人的消費正被通脹蠶食,私人消費開支佔本地生產總值六成半,很快便會在本地生產總值反影出來,加上出口下降,香港的經濟是否很好?「升」大概只得樓價和食品價格吧!

表一: 綜合消費物價指數開支權數200910月至20121月的變化



表二:食肆收益


2012年4月22日星期日

社會現象

這幾年,香港人很多怨氣,樓價瘋狂上升,想買樓的覺得被焗着捱貴樓,想上車的追極都追不上,想換樓的又換不到,做生意的,一是被大財團擠壓致越搬越遠,一是被高租金高人工擠至結業,除了你們看見的幾十年小店變成高檔鐘錶、黃金首鉓店、化妝品連鎖店,藥房、領匯翻新變大型連鎖零售店,筆者自身的經歷,亦看見不少經商幾十年的行家、朋友,轉行投資物業或做收租佬,隔壁的環保舖老闆結業全職做收租佬,不要小看這些小鋪,他也養五、六個人手的, 最近連最大的死對頭也將幾萬呎貨倉出租,結束香港的業務,全身轉戰內地,他也是小小地供養二十幾、三十人的糊口,對手走了,本應很高興,但他們的離開,就正正是代表現時微薄的利潤,根本是「唔做好過做」,

早兩天坐的士,車程短途,全程二十四元,一上車那位師機大佬的態度已經好差,十來分鐘車程,有感他特意在很窄的街道揸得很快,又掟彎又急剎車,到步時當筆者付費,不小心跌錢到他的座位,當時立即say sorry, 不知是他以為我向他掟錢還是怎麼,他怒目向我一盯,那一剎那才肯定,那些急剎車掟彎完全是有心的,我心想:「早知真係掟錢!」

又在早前,筆者去中環陸羽吃晩飯,六點鐘入去,人影都無個,問伙計給我兩位,他向我上下打亮一番,然後說:「無」,很簡單的一個字,完全沒有其他說話,我以為是樓下全給定了位吧,上一層或者有,又是人影都無個,問伙計要兩個位,又是那種目光,望我一望,簡單一個字:「無」!我心想,六點鐘入座,七點吃完走了,這裡也未滿座,他們就是不想做我的生意吧了!下次試試操大陸口音,掛個相機在胸前,可能有不同待遇。

這令我䏈想起97年前還在中環打工的時候,打電話訂枱吃午飯,三日前問有無枱,他說「無」,再問他訂定下周,有沒有呢?他又是簡單說「無」,嘩!一周前訂都無,那再問下個月吧,他說:「無喎!」氣得我索性問:「下年今天有吧?」他說「噢!去check 下」,放下電話,透過電話筒只聽到他在打牙教,等了一會便收線。那個時候,就是股票經紀天天在那兒請客,風扇劉天天在那兒有間房吃午飯的日子。事實上,經濟不境那幾年,他們的服務其實很好。都怨現時銭來得太容易!

又有一次路過灣仔一間玩具店,眼看店舖老闆鬧一名小朋友:「你係就買,摸下摸下,我仲駛賣?」那小朋友家長氣憤地一邊走一邊喃喃地說:「怎麼這樣做生意?揀下都鬧!」

這些境況又是跟97年前,筆者跟朋友在赤柱買衫的時候,都聽過類似說話。這些「唔憂做,嫌錢小」的境象,可能是樓市太旺,錢太易搵,生意變成副業所造成,如果說「當街邊刷鞋的也做股評人,是股市見頂跡象」,那麼,筆者認為「嫌錢鯹,唔憂做」的現象,大概是樓市見頂的跡象吧!

2012年4月19日星期四

十年一夢

回望過去十年,內地A股指數,除2007至2008年股市泡沬而曾經大升外,根本沒多大變動。十年前上證A股指數約為2000點,今天上證A股指數收報2491,10年來只升24.5%(見圖一)。


圖一: 上海A股指數2000年至2012年4月18日:




在2011年12月16日,經濟日報石sir亦寫過「A股十年」,已指出A股迷失十年,而新任的內地証監會主席敦樹清建議中國資本巿場需要改革。

但筆者關心的是一些個人的長線投資。我們一直憧憬內地的經濟發展不斷擴大,因而長線持有一些國企股票,期望股票價值跟隨經濟發展而壯大,當然中間總會有升有跌,但長線來說,股價應該是跟隨經濟有所增長。然而中國經濟不斷壯大,生產總值較十年前膨脹5倍,中國人的整體收入亦增加了,我們看到中國人到世界各地旅遊及購買物業。為何整體A股指數卻竟然沒增長?

筆者個人長線持有的3988,除了2008年10月跟隨大市泡沬曾漲至$5,這幾年來均是在$3至$4內徘徊,跟初時招股價比較,其實沒多大變動(看圖二) ,現時什致較招股價下跌。


圖二:3988 中國銀行 2006年6月(1st listing in Hong Kong) 至 2012年4月18日




理論上經濟壯大,銀行的分行數目增加,營業額亦應有所增長,為何股價會沒多大升幅?筆者抓破頭皮只能想出一個理由:就是「招股的時候overprice咗!」讀者們,那麼分折trend 和升跌的pattern 便沒多大意義了。你們還有其他解釋嗎?

另一隻愛股---5號仔,過去便如筆者所說,隨著香港經濟成長,由一個漁港,逐步發展成為貿易中心、轉口港,直至今時今日的國際金融中心,5號仔可說是陪著香港人成長,分行數目増加,業務走遍世界,股價亦翻了很多翻。

經歷了2008年金融海嘯打擊之後,股價雖然比海嘯時低位$40為高,但今時的股價$60至$70, 比起97年前香港經濟繁盛時期,長期紅低股,實在還差很遠,2012年的香港不繁榮嗎?你看,來港旅客突破4000萬,本地生產總值較2007年金融海嘯前高出8%,樓價較07年高出76%,為何5號仔的股價無法回到2007年水平?當然5號仔的三腳櫈中,其中兩隻--歐洲美國已經跛了,股價應該打折,問題是香港作為主要盈利貢獻地,其經濟増長是否真正的向前發展才是重點所在。另外,香港的經濟發展能否在現基礎上更上一層樓?若果答案是正面的,你們昔日在$100以血肉建之長城,應會有翻身之日,各位讀者有何意見?

2012年4月16日星期一

要知官性(二)

上篇文章說過「有這樣的領導,便有這樣的社會」,現任主子施政傾向發展樓價,筆者認為主因是樓對公務員很重要,結果整體社會也偏向地產發展。未來主子又如何?在他未宣佈參選特區行政長官前,巳被社會標籤為「狼」,亦聽過陳四萬指他為人陰沈,又指他是變色龍,但結果發現原來四萬是唐英年的支持者。與其聽人家說,很多時是偏見,倒不如自行分析!

 我們似乎所知的不多,只知他是白手興家的專業人士。以下是在維基百科找到有關他的簡歷:
  • 1960年至1966年於就讀於荷李活道警察小學。
  • 1966年至1971年於英皇書院就讀,並獲得警察部5年獎學金。
  • 1971年至1974年於香港工業專門學院(72年易名為香港理工學院)就讀建築測量系,獲測量高級文憑。
  • 1974年至1977年在英國布里斯托理工學院(現升格為西英格蘭大學)進修,獲估價及地產管理學位。
  • 1977年返港加入仲量行擔任實習測量師,同年開始到深圳、廣州、北京等地當義工教學。
  • 1982年成為仲量行合伙人。
  • 1985年加入基本法諮詢委員會。
  • 1993年創辦梁振英測量師行。
  • 1997年任香港特別行政區行政會議成員。
  • 1999年任香港特別行政區行政會議召集人,同年獲頒發金紫荊星章。
  • 2000年透過互換股份,與英國DTZ及新加坡的戴玉祥產業諮詢公司合併,梁振英測量師行易名為戴德梁行。
  • 2001年梁振英及其他專業人士成立香港專業聯盟,並且擔任主席,以推廣香港的專業服務。
  • 2003年起任第十屆、十一屆全國政協常委。
  • 2006年再次透過互換股份,使梁持有控股公司的股份增至4.61%,成為戴德梁行控股公司第四大股東及最大的個人股東,首度晉身集團董事局。 2007年起他由戴德梁行北亞區主席升任為亞太區主席。
  • 2011年獲香港特別行政區頒發大紫荊勳章。
  • 2012年3月25日獲得689票當選成為香港特別行政區第四屆行政長官成為行政長官當選人。
  • 2012年3月28日,中國國務院總理溫家寶簽署國務院令,任命行政長官當選人梁振英為第四屆行政長官,將於同年7月1日就職。

1977年至82年,從入職致成為公司合伙人,歷時五年,據聞是仲量行200年歷史中最年輕的合伙人。筆者也曾於跨國會計師行工作,深明一個有家底的富家子弟比沒家底的平傭之背更多進升機會,因為他們的背後有的是一大堆人脈網絡,成為公司合伙人亦即為公司帶來生意網絡,所以容易成為升遷對象,但一個沒有家底的普通專業人士,能於短時間內爬升至跨國測量行的合伙人,其實力和勤奮實是無容置疑。

梁的政治生涯自1985年成為基本法諮詢委員開始,1997年任香港特別行政區行政會議成員。很多人質疑為何一個毫無家庭背景的普通人,可在短短幾年,得到中央賞識,因此懷疑他是共產黨員,但據2011年9月16日他在明報撰民解釋,早於1970年代末,他已經常到內地講課,分文不取,1988年,中華人民共和國修改憲法,容許土地使用權有償出讓、有償轉讓,上海率先賣地。梁振英建議公開招標,而且標書要中英兼備,上海市人民政府同意,請他和上海市的官員共同起草。1993年,他在深圳義務幫手招標賣地。這些都是他的自述,信得過嗎?筆者認為應看他做過的事,用自己專業知識義務幫人,是建立關係的好渠道,why not?

再看今次選舉,初時被勸退及被指陪跑的冷馬,但梁爭取在樓價高企令民怨沸騰的背景下參選,並挾著民意起跑,後來被抺黑、抺白及扣紅帽,雖然民意仍然高於對手,但比起原先已大幅插水,結果由中聯辦出手,最後勝出成為第四屆特區行政長官。

姑勿論他有否邀請中聯辦插手,但從以上事件看出,梁善於從無經營致有,除勤奮和實力,更是懂得爭取機會和走位的聰明人,他的成功完全是他一手經營而來!

話說回來,社會在這類人的領導下,會否如他個人一樣,勤奮和懂得走位?筆者認為不是一件壞事,尤其香港在97回歸至今,一直交白卷,但公務員在他領導下,可能要比現任主子更努力工作了。

2012年4月13日星期五

要知官性(一)

早兩日經濟日報石鏡泉在投資理財一篇文章「要知官性」,講的是內地銀行,筆者借一借題,但要說的是香港!
執石Sir口水尾: 「跟官要知官性」,意思是「要摸到主子脾性」。  
今時今日香港的經濟發展,偏重地產、金融,很大程度跟現任主子是公務員有關。亂博在回應一位讀者有關老曾利益輸送之事時,曾經這樣說: 對公務員來說,樓是主要財富來源,所以有意無意地或主觀願望都希望樓價只升不跌…….」,這不是一時意氣之說,而是從觀察一些公務員朋友所得的結論。由於公務員收入穩定,但又不會因工作表現較佳而收入大躍進,因此很多會入職不久便買樓自住和投資,升值了加按再買….再買收租,一層疊一層,財富就這樣建立起來,「樓」對他們很重要。97年時,我們亦見到不少公務員參與抄樓,或合組抄樓,最主要是他們收入穩定。
筆者在此部落亦曾多次質疑,樓價急升,為何老曾政府處理市民訊求總是慢吞吞?先不談老曾有否利益輸送,20094月至2010年,美國量化寬鬆,令整個亞洲游資過剩,樓價一年之內升百分三十至四十,市民投訴買樓難,老曾未有恢復定期拍賣土地,單靠地產商自行勾地,地產商卻遲遲不作行動,又或者出價不合政府心水,無法勾出,結果房屋供應無法及時增加,但政府還說勾地政策行之有效。而第一次出手的所謂逆周期措施「九招十二式」,亦只是一些規範售樓資料及示範單位準則而巳。問題是樓價上升的速度不尋常,而香港實施聯系匯率,不能以貨幣政策防範熱錢,政府行政措施變得尤其重要。然而,老曾政府卻翹首以望。直至2011年才恢復定期拍賣土地,但實質樓宇供應要等三、四年後。相比其他亞洲城市紛紛加息升值,以減低熱錢流入的衝擊,中國更推出非居民及二、三套房限購令,老曾政府更顯得無心無力。有些人說,這是因為公務員喜歡少做少錯,筆者卻認為這跟他們的特性有莫大關係。
看看申辦亞運一事,筆者在201010月的一篇文章曾經這樣說: 「炒家們、業主們,請大力支持申辦亞運!」筆者認為這是一項催谷地產發展的項目,政府一方面說「無地」建公屋、居屋、私人住宅,另一方面卻要興建佔地什多的大型亞運場管和運動員村,若說要增加遊客來港,每逢週末及內地假期,內地來港遊客例必迫爆主要購物區,每年來港遊客四千萬,並且屢創新高,看不出為何還要增加?另外,申辦亞運的城市,通常是運動強國,而香港在多項國際運動比賽中三甲不入,舉辦亞運變成出錢出力戥人開心,何不先將錢和資源投入訓練運動員和建設標準場管?筆者認為舉辦亞運此等項目,對香港來說只是經濟即食麵,首先受惠的是地產!西九也一樣,西九文化中心未建,西九的樓價已先聲奪人!
再讓你看看另一偉大施政:「起動九龍東」。該計劃擬將觀塘、九龍灣及啟德行動區發展成核心商業區。事實上,在政府提出此計劃之前,很多原先進註中環的誇國企業,因中環甲級寫字樓的租金太昂貴,早巳搬遷至觀塘,亦即是起動九龍東的一帶,但經老曾在施政報告大肆宣傳,觀塘的樓價及寫字樓租金即時被提升!
計劃中包括建興建的單軌列車系統貫穿整個啟德發展區及「起動九龍東」,並接駁現有觀塘綫的觀塘及九龍灣兩個車站,以及日後落成的沙中綫啟德站。而列車系統並不會延伸至土瓜灣、九龍城及新蒲崗。
亂博想問為何不索性興建地鐵直達該區?單軌列車相比地鐵,運載客量小得多,除了美化作用外,實際用途不大,而由於單軌火車載客量不多,旁邊的樓宇高度和量亦無法增加,既然供應量不能大幅增加,該區物業價值豈能不升?然而列車不延伸至土瓜灣、九龍城及新蒲崗,話說是考慮噪音及景觀問題,亂博認為是土瓜灣、九龍城、新蒲崗人口密度過高,此等交通運輸根本無法負荷,起絛地鐵就差不多。換句話說此區樓價不等同那區樓價,此區話知你迫爆,那區環境長遠受到保障、物業價值也一樣。
筆者不是在此判定老曾利益輸送,這留得法庭判斷!但觀從老曾施政,重心都偏向樓價發展,有這樣的領導,便有這樣的社會,香港整體社會發展也圍繞地產鑽空子,大學生未畢業便以買樓為首要人生目標,追不到樓價的,決意降格排公屋,中產正職變副業,投資地產變正職。
老曾快將成為過去,新主子有什麼特性?這將是未來香港整體社會發展的預視,留待下篇再續!

2012年4月9日星期一

所托非人

特首選舉完結之前,兩隻地產股SHK 和長實正在下跌中,看似還未跌夠,預料大戶會利用時機興風作浪,LP了兩隻地產股,一心只是順勢玩一轉,估唔到百年一見的非系統性風險也給我遇到,而且能在三月三十日復牌,讓小弟在翌日旅行前平倉,可算是非常好彩!

正藉特首換屆之時,竟然爆出兩單涉嫌貪污案件,先是特首曾蔭權接受富豪地產商款待,退休後平租富豪6000呎物業,起初筆者以為只是貪小便宜行為,後來再爆出前任第二把交椅、老曾親信--許仕仁被牽涉入新鴻基高層貪污案,當中亦是廉價租住大宅。令人不其然地問: 「這是否就是公務員受賄的方法來避過受查?」不直接收受金錢利益,卻以無形利益代替賄款!

很多人以為要証明貪污必須要是証明「財富與官職收入不相稱」,但之前有前高級警司冼錦華免費嫖妓案作案例,最後被裁定「公職人員行為失當」。這宗案例可否應用在老曾和老許案件?

筆者認為新鴻基兩位董事郭炳江、郭炳聯最終會無事,點解?兩位有錢、有大律師,打官司可打到天腳底,否則長期養個公司律師幹什麼?養兵千日,用在一時嘛!

至於老曾和老許就像一般中產,窮又未窮到可以申請法緩,講富有又未及郭氏兄弟般富有,不能大量燒銀紙打官司!不過,老曾在制度不健全下,頂多都只是被彈核,還要是立法會三分二通過,要避過彈核,應該沒多大難度吧!致於老許….唉!下次努力學做李嘉誠吧!

上周公布的中原城市領先指數(CCL)達101.17點,創下97後新高,「財爺」曾俊華便在其網誌上載一篇名為《樓市近况》的文章,又再「出口術」說除時出手防止樓市過熱的情况重現。

在網誌中,他提及兩股不尋常的力量影響著樓市:「一、超低利率及流動性充裕,市場或再出現亢奮情形,增加泡沫風險。二、外圍經濟存下行風險,倘環球經濟惡化,樓市將受影響。」兩點之中,第一點超低利率及流動性充裕令市場出現亢奮,已經由2009年尾講到現在。第二點有少許新意,但已在財政預算案說過。有點狼來了的感覺,人們聽到有點膩!要追的還是會繼續追。

樓價看似蠢蠢欲動,實情是高價、低成交量,根本不是亢奮。問題是樓的供應無法在這兩年間增加,剛性需求還是有的,樓價高只得要透過延長供樓年期來應付,怎也不可能叫人等樓價跌才結婚生仔吧!

很多人(包括政府自己)以為,政府是萬能,事實上,在聯系匯率下,樓價升,可以做的並不多,但起碼適時增加供應來應市還是可以的,不過有求於一個跟地產商有密切關係的老曾,可說是所托非人了。樓價跌,你估美國、日本不想托樓市嗎?