2013年香港樓市預測(一) ：水尾

根據差餉物業估價處的樓價指數，自2008年金融海嘯至2012年11月，由全球印鈔與及低息效應下，香港樓價巳上升了114%，如果以樓市循環計，升浪由2003年的谷底至現在，撇除2008年第三及四季的短暫調整，這一浪升了9年，樓價上升了286%。儘管樓價已普遍升至$8000至$10,000一呎，如果以實用價計更是冠絕全球。未來樓市走向，還看全球印鈔與及低息制造的大水力量能否持續支持香港樓市。

歐債危機一如筆者所料「無料到」，而且接近尾聲，上週五歐洲央行公佈，523家當初借入首輪LTRO貸款的銀行中，共有278家銀行提早償還共1372億歐元的LTRO貸款，還款額顯著高於預期，佔兩輪LTRO總貸款額1萬億歐元的14%。1月30日之後，銀行還可以分周繼續償還額外資金，央行將在每週最後一天公佈當週的還款額。看來LTRO快將功成身退,市場大致認為此項消息與及每週公佈還款額是歐洲央行退市的先兆。

美國的量寬也呈水尾的跡象。筆者一直指出美國經濟其實自去年已呈現復甦:


圖一: 美國實質本地生產總值增長

事實上，自2010年開始，經濟復甦未曾離開過美國，失業率正在緩慢下跌，已由2009年尾的10%改善至2012年11月、12月連續兩個月企穩在7.8%(圖二)。筆者甚至質疑第四季的第三輪量寛（QE3)的目的是政治大於經濟需要，更始料不及的是兩個月之後，聯儲局急忙推出QE3.5，令無限印鈔加碼至每月800億美元，當然圖表分析不能預計政治介入，客觀的事實是通脹仍然低企，的確容許再量寛，然而印鈔還是有死線，聯儲局定為與通脹和失業率掛勾。

圖二:美國失業率

觀乎ISM非製造業採購經理指數趨勢向上，並持續企穩在擴張性50點之上，可以預期失業率應可繼續改善，市場更預期年底可跌至7%。

通脹方面，聯儲局伯老主要看私人消費支出(Personal Consumption Expenditure /PCE) ，單看此數據(見圖三)似乎未見有嚴重通脹，但正如我在「印鈔機收功之日」指出，從環球商品食物和原材料價格趨勢看，通脹正在席捲，美日印鈔開始審慎。

圖三:私人消費支出增長率

去年底美國宣佈無限印鈔後，黃金價格不升反跌，既無法重回1800美元歷史高位，什至跌穿1700美元也無法重回此水平，現徘徊在1600至1650美元。另外美元見底轉強(圖四)、及美國十年期政府債券息率呈現上升趨勢(圖五) 均顯示美國印鈔與及低息巳近水尾！

圖四:美元轉強

圖五:美國十年期政府債券息率

印鈔與及低息接近尾聲，預期退市影響會在下半年會更為明顯。

另方面，香港樓市瘋升亂升，也呈現升市接近尾聲的現象，根據經濟日報報導，淺水灣華景園高層，實用面積1,123呎（建築1,463呎），以約2,728萬元成交，實用呎價2.43萬元（建築呎價1.86萬元）。薄扶林寶翠園一中層實用面積1,133呎的單位，成交實用呎價也為2萬元（建築呎價1.57萬元）。而九龍塘瑰麗新村一中層實用面積858呎的單位，成交的實用呎價也近1.6萬元（建築呎價1.15萬元）。預期2013年前半年樓仍然上升，但後半年會因預期央行退市而呈現下跌，但香港樓價會從此大跌嗎？沒有那麼簡單，下篇再談！