2013年樓市預測(二)：樓市有幾危？

上篇文章指出，並且跟財爺的講法一致，印鈔接近水尾，美國有可能在2014年提早加息，而預期加息效應可早於2013年下半年出現。很多人還在派定心丸說美國加息只會令自己龐大的國債爆煲，不相信美國會加息，什至相信美國只能繼續印鈔壓低利息。

筆者以前已經講過，債從來不是問題，問題只在於你的收入，如果收入下降，還款能力受到質疑，借錢給你是高風險，你想借錢便要付高息作為風險補償，歐債危機便是活生生的例子，金融海嘯前，歐豬付的債息只為三、四厘，金融海嘯後，GDP下跌，即使債沒有增加，債務負擔比率Debt/GDP仍然是上升的，怕你還不到錢，借貸須付風險溢價，利息上升，真可謂越窮越見鬼！話說回來，美國債雖然龐大，但如果經濟持續向好，GDP上升，收入升便無需擔心無錢還債了！

今次樓市抗奮有兩個原因同時出現：(1)全球大開印鈔機，令借貸利息創歷史低位，(2) 樓宇供應創歷史低位。對上兩篇文章「水尾」和「印鈔機收功之日」均指出印鈔機巳經開始審慎，什至可能提早加息，因此第一個抗奮源頭巳開始逆轉。

雖然預期提早加息，香港樓市會否硬著陸，要視乎美國加息速度和幅度，觀乎現在美國並沒有出現惡性通脹，大幅加息和密密加息的機會不大，美國的態度大概會是小通脹便忍耐一會，才加小小息，若然通脹是溫和增長，聯儲局也只會溫和地慢慢加息，以免自毀復甦中的經濟。

2011年港府開始增加賣地，預期樓宇供應增加，第二個抗奮源頭也會逆轉。根據運輸及房屋局的資料(見圖一、二)，2010年的私人住宅施工量13,400個單位，2011年的施工量為10,300個單位，部份由2010年施工而在2013年完成，加上2011年部份正在施工的可在2013年轉為樓花，可以預見2013年一手樓市場供應仍然未到位，但2012年私人住宅施工量大幅增加至18,600個單位，加上部份由2011年施工而在2014年轉為樓花，可以預見2014年一手樓市場供應開始到位，運輸及房屋局亦預期未來三至四年一手樓供應為67,000個單位，即可以預期樓宇供應歷史低位會成為歷史！因此預測2013年樓市還有得升一浸，當下半年人們預期供應增加和預期加息，盲搶樓的情緒會冷靜下來，2013年全年大概還可升10%。


圖一:

圖二:



資料來源:運輸及房屋局

加息和供應增加會否令樓市大跌？很視乎買樓的人是炒樓的還是自住的？97年的樓市泡沫中炒樓人士的佔份很高,由於炒樓的人負債較高，防守力也較弱，樓價下跌便爭相止蝕，導致人踩人出貨，是樓市大跌的主因。但今時今日，自2010年8月至今金管局多次收緊按揭成數，提高買樓和投資樓的門檻，加上2010年底實施的額外印花稅SSD,炒樓的人幾乎絕跡，買樓或投資樓的人都是自住或有實力的人，在樓價下跌的時候也不輕易斷供，雖然暫時不大確定會否出現人踩人恐慌性賣樓，但自用者居多的市場，出現人踩人出貨的機會較少，因為樓價下跌時賣樓，不但要賠本，還要賠上樓價下跌的差價，普通人窮一生積蓄買樓自住，非到失業財困也不隨便賣樓，大部份人都只會捱價。因此個人認為即使加息和預期供應增加，香港樓巿災難性的下跌的情況未必會出現。

何時是最多人一齊出現財困？經濟很差，失業大軍突然出現。但以現時歐洲經濟回穩，並預期下半年開始呈現增長，美國經濟持續復甦，除非大陸經濟出現黑天鵝事件，或者中日開戰，或伊朗跟以色列開戰，香港經濟表現應不會太差，暫時看不到為何香港樓巿會災難性下跌！

現時樓市以用家和有實力投資者居多，港樓巿不會災難性下跌，但今次樓市泡沬有個破口，一到達便很難講，說來話長，下篇再談！