大戰（7）：對付乾坤大挪移的加辣招

上回講到梁振英以買家印花稅（BSD）與地產商較勁，其中BSD最主要的功能不是壓樓價，而是要妨礙mark價及在地產商賣樓過程中分一杯羹，這是以防地產商聯手不投地政府收入減。

今回梁振英擬再向地產商出招，有報道指一手樓空置率達三成，發展局局長陳茂波向傳媒指出政府或會考慮開徵一手樓空置稅。一眾專家們的即時反應是效果不顯，或說商人會鑽空子避稅。筆者反而認為一手樓空置稅並非那麼一無是處，而且可能是加辣招。

施政報告中承諾的私樓供應能否達標，很大程度依賴地產商會否在建成單位後如期推出市場。過往我們亦見不少一手樓空置多年也不賣的貨尾單位，上水名都、奧運站浪澄灣便是一例。

事實上，地產商只需高價賣出一些特色單位和高層單位，在收回成本後，賣樓壓力大減。這就是為何我們見到一些地產商只賣出一部份單位(見下表），其餘的可能一部份作長線收租，另一部份如唧牙膏般慢慢放售。

資料來源:明報

BSD出台後，這情況或會變本加厲，以內地和公司客為主要買家的一手樓成交減少，一方面可能是BSD稅項窒礙這類買家入市，亦可能是地產商不願減價出貨，售樓意欲下降。以現時低息環境下，囤積成本低，他們大可以乾坤大挪移轉為坐貨待價而沽。過去一些公司坐貨十幾年才出售剩餘單位，相信坐貨三、五年待梁振英下台後推翻BSD才出貨，亦未為不可！然而一手樓空置稅卻可堵塞BSD所導至的坐貨漏洞。

在徵收方面，由政府批出入伙紙計，要掌握一手樓空置情況並不困難，收空置稅會比二手樓容易得多，若地產商再使出乾坤大挪移轉售給自己的空殼公司來囤貨，便需繳交15%BSD。即是說，無論如何，地產商必須正常地賣樓，賣給內地和公司客要付15%BSD，內地和公司客不肯付BSD，便要減價或送優惠，不賣轉為囤積要付一手樓空置稅，兩者以外還可選擇賣給本地買家，若本地人買不起，便惟有減價，所以說這是加辣招。另方面迫令地產商加快賣樓，其實亦對地產經紀有利，舒緩現時SSD加BSD對經紀行業的影響。

似乎梁振英汲取了董建華的教訓，董建華在未保稅收之前便公報大量增加供應，結果地產商聯手不投地，導至庫房陰乾，後來要縮減社會福利及政府開支，結果得罪公務員和社會各階層，豎敵太多，是董建華致命的一擊。今次梁振英先保稅收，福利及政府開支有了基本保證，才慢慢調控供應，看來梁振英今次有機會成功。

事實上，任何一個範疇獨大，都會構成問題，一是大到不能倒，一是大到影響政權，所以社會應該要平衡發展。