簡單說，短期而言，公屋供應無法增加，那預期的7000個回收公屋，真正可能回收到的大概只得一半，即實質供應只約18,000，居屋供應更要到2016年才有望到位，私樓方面，如果加快重建步伐，和地產商正常賣樓，應該可以達標。
無論如何，真正的房屋供應量會在2014/15年增多，然而樓價飈升並非單一原因造成，增加供應速度怎麼也追不上別人印鈔速度。最近同業拆息不斷回落，1個月同業拆息最新報0.25714厘，H按隨時再次復甦。個人認為現時低息環境下，樓價一現調整，壓抑的需求又會湧出買樓。即是說，若沒有黑天鵝事件發生，樓價根本沒有條件下跌。
不過，這份施政報告可取之處是提供長遠土地供應藍圖，這是老董任內也沒有做到的，攤開來看未來供應將是源源不絕，應該起碼可以減少一些「買定俾個仔」的需求！
今天唐兄的分析為何重中之重仍然無法擠出更多供應，原因是沒有熟地。換句話說，踢走了梁振英，換了另一個，還是同一個方案！
轉載經濟日報:
沒有土地儲備 何來樓市調控
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
欄名:專家樓論
昨日中午，聽畢施政報告房屋土地部分，在經濟日報網站（hket.com）寫下即時評論，大意是這樣的：
要檢視特首梁振英首份施政報告的房屋政策，要從遏需求、增供應這個對樓價影響的基本因素作出評估，施政報告在遏抑短期需求方面有所欠缺。出現搶買急升的現象，政府還有一個2月份財政預算案出招的機會。
梁振英把供應設定為短中長期供應，分析亦可跟這個脈絡，換言之長期供應可撇開不談，最快的東北發展首批單位要在十年後登場。當然全力增加土儲，如發展新市鎮及填海值得支持，這是為未來要做的事。
短期增量乏力 中期不足應付
那接下來看中期供應，梁振英提出十項措施增土地供應，這些土地極大可能是2016年後5年登場的話，問題是私樓要地、公營樓亦要地，當中以各佔5成計算，6.7萬私樓單位土地以每年2萬新樓計，僅能滿足3年左右的需要。即使公屋亦要待2018年才能每年增加5,000單位至2萬個水平。
至於短期供應，沒有看到明顯增長，未來5年每年1.5萬伙公屋、1.7萬伙居屋，公屋似乎增量乏力。居屋更讓人擔心，其中要留意是未來4,000伙置安心轉居屋，是否在尋找居屋用地時不足，只能把置安心轉居屋，以力保1.7萬伙供應。換言之，是否又缺少了4,000伙置安心？至於私樓，未來3至4年是6.7萬伙，以3年計算是每年22,333伙私樓；若以4年計算則為16,750伙私樓。以2萬伙目標來說，只能說勉強達標，未有足夠創造延遲購買的誘因。
結論是政府要調控樓市，解決房屋問題，2013年的施政報告仍未看到這樣的契機。
更沉重的結論是，政府經歷多年開發落後，又要滿足公私營樓的土地需求，土地儲備捉襟見肘，即時面對龐大社會壓力，梁振英的首份施政報告，就是拿不出土地加建房屋，向市民說一年後我們增加3,000伙公屋、兩年後每年增加2,000伙居屋或者私人樓。
定期公布土儲 可讓市民安心
問題正正暴露政府仍未擁有土地儲備，是能隨時取出、可立刻使用、已做好基建的土地應付社會各類需要。當然，梁振英施政報告中掌握相關問題，但亦把今時「無地可用」的困局徹底曝光。不過問題揭出來亦非壞事；唐榮建議，除每季公布主動賣地外，若增加土儲是最重要施政目標，可考慮每半年公布一次土儲增長數據，一方面可以是政府自我鞭策的指標，另一方面亦可讓市民安心，確證可用土地在增加中。
附表是三任特首有關房屋目標，董建華有地在手可提出八萬五；曾蔭權是不管樓市變化，懶理有地沒地；梁振英較前人再多了一個目標，公屋、居屋、私樓都要土地。20年前到將軍澳，可看到一望無際尚未建屋的土地，讓市民知曉供應極為龐大，毋須急買搶高搶貴，梁振英5年任期內能否創造這樣光景？這才是能調控樓市的基礎。
要檢視特首梁振英首份施政報告的房屋政策，要從遏需求、增供應這個對樓價影響的基本因素作出評估，施政報告在遏抑短期需求方面有所欠缺。出現搶買急升的現象，政府還有一個2月份財政預算案出招的機會。
梁振英把供應設定為短中長期供應，分析亦可跟這個脈絡，換言之長期供應可撇開不談，最快的東北發展首批單位要在十年後登場。當然全力增加土儲，如發展新市鎮及填海值得支持，這是為未來要做的事。
短期增量乏力 中期不足應付
那接下來看中期供應，梁振英提出十項措施增土地供應，這些土地極大可能是2016年後5年登場的話，問題是私樓要地、公營樓亦要地，當中以各佔5成計算，6.7萬私樓單位土地以每年2萬新樓計，僅能滿足3年左右的需要。即使公屋亦要待2018年才能每年增加5,000單位至2萬個水平。
至於短期供應，沒有看到明顯增長，未來5年每年1.5萬伙公屋、1.7萬伙居屋，公屋似乎增量乏力。居屋更讓人擔心，其中要留意是未來4,000伙置安心轉居屋，是否在尋找居屋用地時不足，只能把置安心轉居屋，以力保1.7萬伙供應。換言之，是否又缺少了4,000伙置安心？至於私樓，未來3至4年是6.7萬伙，以3年計算是每年22,333伙私樓；若以4年計算則為16,750伙私樓。以2萬伙目標來說，只能說勉強達標，未有足夠創造延遲購買的誘因。
結論是政府要調控樓市，解決房屋問題，2013年的施政報告仍未看到這樣的契機。
更沉重的結論是，政府經歷多年開發落後，又要滿足公私營樓的土地需求，土地儲備捉襟見肘，即時面對龐大社會壓力，梁振英的首份施政報告，就是拿不出土地加建房屋，向市民說一年後我們增加3,000伙公屋、兩年後每年增加2,000伙居屋或者私人樓。
定期公布土儲 可讓市民安心
問題正正暴露政府仍未擁有土地儲備，是能隨時取出、可立刻使用、已做好基建的土地應付社會各類需要。當然，梁振英施政報告中掌握相關問題，但亦把今時「無地可用」的困局徹底曝光。不過問題揭出來亦非壞事；唐榮建議，除每季公布主動賣地外，若增加土儲是最重要施政目標，可考慮每半年公布一次土儲增長數據，一方面可以是政府自我鞭策的指標，另一方面亦可讓市民安心，確證可用土地在增加中。
附表是三任特首有關房屋目標，董建華有地在手可提出八萬五；曾蔭權是不管樓市變化，懶理有地沒地；梁振英較前人再多了一個目標，公屋、居屋、私樓都要土地。20年前到將軍澳，可看到一望無際尚未建屋的土地，讓市民知曉供應極為龐大，毋須急買搶高搶貴，梁振英5年任期內能否創造這樣光景？這才是能調控樓市的基礎。
沒有留言:
發佈留言
請留回應！