搜尋此網誌

2012年9月7日星期五

商品房與自住房市場從此分裂

昨晚特首梁振英公佈更多有關落實「港人港地」的細節,2012-2013年度首季,將推出兩幅位於啟德發展區用地,執行「港人港地」政策,涉1.6公頃,可建1100多個單位。單位買方必須為香港永久居民,不能以公司名義購買。轉售對象亦要為香港永久居民,限期30年。不過,對於賣家其他的條件,如是否首次置業等則不會有所限制。

另外,在答問記者會亦有更多細節補充,一些較重要的提問葺綠如下:

記者:想再問多一點,其實有沒有預計連同市建局、房協,「港人港地」即政府拿出來投標的土地,總共可以有多少個只供香港人購買的單位?

行政長官:在這個政策下,「港人港地」就是我們現時說的兩塊。在此之前,當然大家也知道,譬如我們賣居屋,必須是香港永久居民,而房協較早前的喜雅苑的對象是香港居民,包括非永久居民等等。如果全部加起來,我現時手上有一個數字,但就這個「港人港地」的政策來說,這兩塊地是首兩塊來的。

記者:「夾份」買樓,如果一些是香港人,一些是非本地居民,如何處理呢?
行政長官:必須全部都是香港永久居民。

記者:會否細緻點是長命契 tenants in common,是否已經有定案?

行政長官:長命契是joint tenancy,長命契不一定要長命契,長命契是joint tenancy,如果兩個joint tenants,很多時是夫婦,夫婦兩人都需要是香港永久居民。

記者:CY,我想問怎樣評估「港人港地」政策推出後所面對司法覆核風險的問題?

行政長官:這個不存在司法覆核的問題,因為這是屬於private law,即是說政府賣地的地契有這樣的條款,地產商買,買賣雙方,政府與地產商之間是合約雙方。地產商興建好樓宇後賣給香港永久居民亦是合約雙方,大家本著合約條款來做事的。

發展局局長:當我們商量這政策時,法律意見認為我們現在的做法比較穩妥。

記者:想問一下,第一批「港人港地」的單位,應該預計在何時推出市場?第二,限制的年期有三十年這麼長,其實與居屋......

行政長官:這是需要說清楚,所以這部分時間大家都要問清楚,使我們可以答清楚。何時可以推出市場,是看地產商,因為香港一般是賣樓花的,看它何時推出。如果落成,何時可以入住呢?我們明年的第一季度,離開現時還有大概四、五個月的時間,一般建築樓宇現時是三年時間,大概三年半左右便可以入伙。至於它何時拿出來賣樓花,這要看地產商,看市場的情況。另外,限制方面要說清楚,這三十年並不是說三十年內不准賣,而是說在這三十年內,你完全可以賣,但是你賣的對象必須是香港永久居民。三十年後你賣出去的時候,可以賣給非永久居民,清楚嗎?

記者:三十年是由賣地那刻開始計?

運輸及房屋局局長:第一次發售開始。三十年是由第一次售賣開始計算。


有一些意見認為「港人港地」就如消費者不能在百佳買產品,可到惠康買!這會迫非本地居民和投資者去買二手樓,推升二手樓樓價。筆者認為,對的!市場是自由的,消費者不能在百佳買產品,可到惠康買,但如果百佳賣的富士蘋果是$80一個,而惠康賣的是$60一個,本地消費者還會去百佳買富士蘋果嗎?即是說,沒有作為最大用家的本地人去盲搶樓,二手樓樓價還是會受影響的。

當然,講需求時亦要不忘講供應,要香港人不去搶買$80的富士蘋果,關鍵是預期陸續有$60富士蘋果供應!筆者認為,今日經濟日報樓論專欄的唐榮所指出: 「其實政府若力保每年新供應維持2萬單位,可大刀闊斧,撥出其中四分一,約5,000單位研究加入港人港地的條款,反正「研究」,仍有時間回轉,而同時提升至每年供應的四分一,在數字上亦更可觀。」這意見是必須要考慮的!

然而,市場便會從此分裂為商品和用家市場!商品當然還會是市場決定價格,可以是高、可以是低,價格會因應外地資金湧港和投資者多寡來調節,投資需求大,商品房價會升,投資需求細、外地資金湧港少,商品房價會跌。另外,商品房的供應量也會是影響樓價的催化劑。

不過,商品和用家市場,誰影響誰,其實是未知之素,例如商品房賣到每平方呎$10,000,用家樓以七折買,亦要每平方呎$7000吧!好好考慮兩個市場的供應比例。

有些人說,「港人港地」概念似居屋,但禁售期比居屋長,會否比居屋更不值得買?梁振英在記者會巳指出,「港人港地」的30年禁售,是禁售給公司和非本地居民,而非完全禁售,售賣給本地居民仍然是可以。不過,「港人港地」和居屋都是要持有本港身份証的人才可以買,市場對象明顯重疊,雖然如此,我相信「港人港地」的市場對象是全港本地居民、沒有十年禁售期、業權完整,應該是較居屋更佳的置業選擇吧!

問題是,雖然這些「港人港地」未必是最佳炒賣物業,但直至現時提供的細節,並沒有限制物業不能出租,不講升值價值,只講租金回報,投資成本比商品房低,租金卻會跟上鄰近的商品房,長線收租也不錯,而出租給非本地居民,亦巳經可能拆掉「港人港地」概念的原意。

沒有留言:

發佈留言

請留回應!