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2011年8月30日星期二

也來湊湊熱鬧「其實香港房子夠不夠?」

上星期經濟日報唐榮的樓論專欄一篇「其實香港房子夠不夠」引起石sir和羅家聰的回響,筆者亦覺得這是一篇很捧的文章,也希望加點意見,首先轉載讓大家回味。
轉載:
其實香港房子夠不夠?
撰文:唐榮    欄名:樓論
標題「其實香港房子夠不夠?」應該是香港制定房策的根本,因為若認為夠,推動建屋等等行動力度將有限,若認為不夠,應該會比較「上心」,提速供應。根據唐榮了解,在政府的思路中,香港的住宅單位數量,包括公營、私營等等房屋,是足夠香港市民居住有餘。是否確實如此?
房委統計 總供應超家庭數目
好夠︰2011年中,香港人口有710.81萬人,政府統計有235.29萬個家庭,理論上,超過236萬個單位已經足夠。房委會的統計數字顯示,截至2010年年底,香港有140.1萬個「私人永久房屋」、113.5萬個公屋居屋等公營房屋。總數是253.6萬住宅單位,高出家庭數目18.31萬個單位,應該相當足夠。這些數據應該屬政府房策的思維基礎。
仍夠︰換另一個角度看,710.81萬人,香港平均每個住戶的居住人數是2.9人,除以人口數目,香港人口可以分拆為245.1萬個家庭,以上文的253.6個住宅單位計算,住宅數量仍然高出8.5萬個,仍然高出相當水平,但無可否認已大幅收窄。
剛夠︰2010年底是253.6萬個公私營樓,假設2011年沒有單位拆卸,相關資料顯示,公屋2011/12年度的預測建屋量為1.1萬個,私人樓的落成量為1.1萬個,住宅單位到2011年底為255.8萬個。
不過,這牽涉到另一問題,差餉物業估價署統計私人住宅的總存量2010年是110.29萬個單位(不包村屋、宿舍等),加上今年落成量10,670個,總數應該是111.4萬個私人住宅。與上文提到的房委會資料不同,房委報告統計的是「私人永久房屋」有140.1萬個,私人永久房屋是甚麽?定義上包括︰
i)以住宅用途為主的多層樓宇或房屋的私人單位;
ii)房協的市區改善計劃下的出售單位;
iii)香港平民屋宇有限公司的單位;
iv)政府、醫院、大學、學校及私人公司等特別興建/提供的職員宿舍;(唐榮認為,這部分最難評估,有宿舍,滿足了居住需求,應該仍有相當強烈的置業需求)
v)別墅、平房/新型村屋;
vi)簡單磚石蓋搭的建築物/傳統村屋。由二零零二年第一季開始,可在公開市場買賣的居屋/中等入息家庭房屋計劃/私人參建居屋/可租可買計劃/重建置業計劃/租置計劃/房協住宅發售計劃/夾心階層住屋計劃的單位亦包括在內。
差估署數據顯示 仍不足夠
差餉物業估價署的統計不同,所以兩者數值相差極大,而差餉物業估價署的單位統計有空置率一項,亦即丟空不能滿足居住需求,空置率以去年4.7%標準計算,私人住宅約佔111.4萬個,扣減空置率即減少5.1萬個單位(255.8萬減5.1萬),剩下250.7萬個單位,與上文「仍夠」部分的香港245.1萬個家庭,高出的單位數目愈來愈少,僅高出5.6萬個單位,與政府計算的基礎,高出18萬多個單位,相差更大。是不是種類繁多?
不夠︰若以2010年差餉物業估價署的私人住宅計算,亦即110.29萬個單位、加上今年的10,670個入伙單位,即使不扣減空置、拆卸的單位,私人住宅至年底約有111.42010年底總存量110.29+1.1萬個今年落成量,連公營房屋114.6萬個(2010年底總數113.5+1.1萬個今年度建屋量)一併計算是只有226萬個住宅,無論相較政府統計的235.29萬或唐榮推算的245.1萬個家庭,都不足夠。
依照往績,特區政府應該會採用「好夠」那組數字,但唐榮個人有點保留。
羅家聰就認為空置單位、囤積單位、村屋、宿舍、平房等數量,全都應計入供應量,結論是供應應為255.8萬個加2011年公私營單位供應2.2萬,總住屋供應253.6萬,較235.29萬户住屋需求多出18.31萬,是「好鬼夠」!
兩位高手不同的見解在於供應應否加空置單位、囤積單位、村屋、宿舍、平房等數量,我個人就認為現時不是供應夠或不夠的問題,如果現時突然經濟逆轉,供應必然嘔突,2008年黑天鵝事件是最佳例証。
我認為低息按揭令自住和投資需求大幅飈升,自住的樓樓價升了,又可加按買多間,人人如是的話,只要樓價一日仍節節上升或人們持續預期樓市可以上升,加多幾多供應也是無法餵飽需求的。最重要是扭轉這種想法,一是好像董伯伯般搬出每年多到你驚的供應量,一是政府宣佈完全退出地產市場,政府以其他徵稅來填補少收的賣地收入,但兩項都是痴人說夢,曾蔭權才露底說過政府不想樓價大跌,各位想上車的市民還是等黑天鵝事件再次發生吧!幾時?歐債加來年全球滯脹,近也!

2 則留言:

  1. 樓價跌,好呀! 對香港不一定是件壞事, 香港發展和市民的生存空間已經比房價扼殺了很多, 房價跌下都系好呀!

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  2. 對呀!不過這不是政府和大眾的想法,可以肯定經歷上次政府托市,房價調整20%就必有人要求政府做嘢托市,跟升市追唔倒市一樣,但好明顯樓價下跌時,政府會緊張得多!所以,預期大跌的人必會好失望

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