2013年香港樓市預測(一) ：水尾

根據差餉物業估價處的樓價指數，自2008年金融海嘯至2012年11月，由全球印鈔與及低息效應下，香港樓價巳上升了114%，如果以樓市循環計，升浪由2003年的谷底至現在，撇除2008年第三及四季的短暫調整，這一浪升了9年，樓價上升了286%。儘管樓價已普遍升至$8000至$10,000一呎，如果以實用價計更是冠絕全球。未來樓市走向，還看全球印鈔與及低息制造的大水力量能否持續支持香港樓市。

歐債危機一如筆者所料「無料到」，而且接近尾聲，上週五歐洲央行公佈，523家當初借入首輪LTRO貸款的銀行中，共有278家銀行提早償還共1372億歐元的LTRO貸款，還款額顯著高於預期，佔兩輪LTRO總貸款額1萬億歐元的14%。1月30日之後，銀行還可以分周繼續償還額外資金，央行將在每週最後一天公佈當週的還款額。看來LTRO快將功成身退,市場大致認為此項消息與及每週公佈還款額是歐洲央行退市的先兆。

美國的量寬也呈水尾的跡象。筆者一直指出美國經濟其實自去年已呈現復甦:


圖一: 美國實質本地生產總值增長

事實上，自2010年開始，經濟復甦未曾離開過美國，失業率正在緩慢下跌，已由2009年尾的10%改善至2012年11月、12月連續兩個月企穩在7.8%(圖二)。筆者甚至質疑第四季的第三輪量寛（QE3)的目的是政治大於經濟需要，更始料不及的是兩個月之後，聯儲局急忙推出QE3.5，令無限印鈔加碼至每月800億美元，當然圖表分析不能預計政治介入，客觀的事實是通脹仍然低企，的確容許再量寛，然而印鈔還是有死線，聯儲局定為與通脹和失業率掛勾。

圖二:美國失業率

觀乎ISM非製造業採購經理指數趨勢向上，並持續企穩在擴張性50點之上，可以預期失業率應可繼續改善，市場更預期年底可跌至7%。

通脹方面，聯儲局伯老主要看私人消費支出(Personal Consumption Expenditure /PCE) ，單看此數據(見圖三)似乎未見有嚴重通脹，但正如我在「印鈔機收功之日」指出，從環球商品食物和原材料價格趨勢看，通脹正在席捲，美日印鈔開始審慎。

圖三:私人消費支出增長率

去年底美國宣佈無限印鈔後，黃金價格不升反跌，既無法重回1800美元歷史高位，什至跌穿1700美元也無法重回此水平，現徘徊在1600至1650美元。另外美元見底轉強(圖四)、及美國十年期政府債券息率呈現上升趨勢(圖五) 均顯示美國印鈔與及低息巳近水尾！

圖四:美元轉強

圖五:美國十年期政府債券息率

印鈔與及低息接近尾聲，預期退市影響會在下半年會更為明顯。

另方面，香港樓市瘋升亂升，也呈現升市接近尾聲的現象，根據經濟日報報導，淺水灣華景園高層，實用面積1,123呎（建築1,463呎），以約2,728萬元成交，實用呎價2.43萬元（建築呎價1.86萬元）。薄扶林寶翠園一中層實用面積1,133呎的單位，成交實用呎價也為2萬元（建築呎價1.57萬元）。而九龍塘瑰麗新村一中層實用面積858呎的單位，成交的實用呎價也近1.6萬元（建築呎價1.15萬元）。預期2013年前半年樓仍然上升，但後半年會因預期央行退市而呈現下跌，但香港樓價會從此大跌嗎？沒有那麼簡單，下篇再談！

微軟怎可跟蘋果比？

近日霸佔各大報章頭條，莫過於dream bear爆料事件，筆者只想補充一點，連核數司都跳船，事件怎會是政治迫害，或什麼雞蛋裡面挑骨頭？http://hk.news.yahoo.com/%E6%9D%B1%E6%96%B9%E6%98%8E%E7%8F%A0%E7%9F%B3%E6%B2%B9%E5%85%AC%E5%B8%83%E6%A0%B8%E6%95%B8%E5%B8%AB%E8%BE%AD%E4%BB%BB-140100069--sector.html

今天明報有詳盡分析東方明珠石油為何被廉記查 http://hk.news.yahoo.com/%E8%B3%BC%E6%B0%A3%E7%94%B0%E4%BC%B0%E5%80%BC%E8%BF%85%E9%A3%882-4%E5%80%8D-%E5%BB%89%E7%BD%B2%E7%96%91%E6%9D%B1%E6%96%B9%E6%98%8E%E7%8F%A0%E8%A1%8C%E8%B3%84-211110534.html，對事件作出批判之前，是否應該先看多一些資料？

由於篇幅和時間有限，又要工作、又要玩，保衛戰當然留待給自己最關心的題目，就是我的致愛產品蘋果的股價近日被人質到US$439！Anyway,筆者去年八月，股價在US$660的時候已經話你知太責了吧！http://luan-invest.blogspot.hk/2012/08/blog-post_22.html?m=0

蘋果在週五公報2012年第四季業績，收入按年升18%至545億美元，iPhone銷售亦創新高，按年升29%至4,778.9萬部，只是遜於預期的5,000萬部，年年增長雙位數，年年賺，還要年年預期收入增長三、四成，是否預期過高？不過值得關注的是毛利率由45%急跌至39%,顯示行內競爭激烈，毛利受壓。如果蘋果的毛利率都壓成這樣子，三星更不在話下。過去已在多篇文章比較過蘋果和三星的盈利模式的分別，不再多講。致於蘋果現時的股價是否合理，遲些有機會再談，今次只想分析微軟和蘋果的分別。

有分析將微軟和蘋果的市值及盈利作比較，而事實上，如果懂得兩間公司的商業模式，便不會直接將兩者比較！

首先蘋果的盈利是來自售賣電腦、智能手機、iPad, iPod等硬件，作業系統（OS）是免費跟機。用家買機之後很多時候都可免費更新OS, OS提升之後便可使用新工能和Apps, 售賣Apps的數目不斷增加, 廣告的滲透率也更廣闊並得到提升。簡而言之，蘋果賺錢是透過流動裝置的平台給商人售賣產品、歌曲、遊戲、電影或出租電影，產品種類越多蘋果越得益，消費者在蘋果的智能手機按一個掣已可消費，而且每次消費只是九毫九美元至三數美元，消費容易及銀碼細令消費頻率增加，蘋果從中賺取的利潤也增加。

微軟的盈利是透過售賣軟件（主要是Windows OS和Offices) 和 Xbox遊戲機，用家在買電腦時，頭一次的Windows版是免費跟機，但之後的更新便要付費，因此微軟用家更新Windows OS的意欲下降，用家很多時要等到換電腦才去更換新版本Windows和相關的軟件。微軟現時已出到Windows 8, 但很多人仍然沿用Windows 7,  即使Windows 7已經出台多時，仍然沿用Windows XP的還大有人在。

提升OS其實對盈利能力很重要，微軟用家不熱衷更新OS,是導至使用Windows的產品及廣告商的滲透率低的原因！舉個簡單例子，如你的地圖只能顯示中環置地廣場，若你不更新地圖功能令你可以看到銅鑼灣，你的吃喝消費只會停留在置地廣場，但當你更新地圖功能後，原來發現銅鑼灣有更多吃喝玩樂的地方，可消費的地方便由置地廣場伸延至銅鑼灣，消費額亦因此增加！同樣道理，微軟用家停留在Windows 7 或 XP, 不去升級至Windows 8, 新的流動裝置的消費模式便恐怕打不響，銷售的渠道因而受到限制，Apps的滲透率亦無法提升！因此微軟的盈利是受制於用家更新Windows的頻率。

另一個供獻微軟盈利的Xbox遊戲機，由於近期日本Sony及任天堂的Wii沒有新產品，相信Xbox可從中得益，Xbox暫時是遊戲市場一枝獨秀！

但總的來說，微軟的賺錢模式是落後的，蘋果的賺錢模式是借助其他商人的能力去令自己賺錢能力增加，商人越多、賣的產品種類越多,商人貨如輪轉，蘋果便財源滾滾來,而且長做長有。而微軟賺錢要透過售賣Windows軟件,但今時今日很多軟件已是免費或很便宜已可買到，因此銷售不及當年勇，賺錢模式可算巳經過時。

印鈔機收工之日

在日本首相安倍晉三持續施壓下，日本央行終在昨日宣布推出「無限」貨幣寬鬆(QE)政策，並將通脹目標由1%上調至2%，每月購入 130萬億日元國債。但這個仿美的「無限量無限期」的QE竟要待2014年才會實施，現階段只會維持量寬規模於101萬億日圓不變，即是政策未有變動。有人猜測是央行行長白川方明對安倍表達不滿而只作出口頭敷衍。筆者另有看法，等一會再解釋。

另一個龐大的QE，是聯儲局於2012年9月推出了無底線QE3，每月購買400億美元抵押證券的行動沒有設定總額和期限，正當第三輪量化寬鬆措施的效應還在發酵之際，至12月又再急急加碼推出QE3.5版本，每月買進450億美元國庫債券，以接替2012年底屆滿的扭曲操作。兩項QE合共買債850億美元，但聯儲局沒有再提「超低息水平將延長至2015年中」的字句，反而首次明言以失業率不再高於6.5%及通脹預期不超過2.5%，作為改變超低息政策的量化目標。有分析認為這表示聯儲局有可能提早結束超低息政策。

美國兩個超級「無限」QE，加上此段期間歐英日各自的QE，巳令亞洲股市、樓市都出現抗奮情況，而香港金管局自去年十月中已經二十次入市，沽出超過七百一十六億港元，港股成交由去年中每天平均400至500億成交，上升至近期800億，巳顯示各國的超級「無限」QE政策令游資四圍流竄，而且正在複製2009年全球印鈔的通脹景象！

食物價格和工業原料價格的升勢巳是肯定的了，看圖一和圖二。


圖一:商品食物價格

圖二:商品工業原材料價格

布欄特油價格似在高居不下，看圖三。

圖三:布蘭特油價格

黃金價的走勢自去年約第三季呈下跌趨勢，最近似有反彈，但回復上升趨勢暫時未明顯，見圖四。

圖四:黃金價格

然而歷史並非次次倒模的發生，由於金融海嘯火頭並非在亞洲，2009年的全球大印鈔救市只導致亞洲高通脹，而當時歐美經濟正瀕臨崩潰邊緣，去槓桿化令歐美沒有通脹，但歐美經濟環境巳今非昔比，尤其美國經過扭曲操作之後，海外資金回巢，製造業、樓市以致整體經濟正在復甦，環球食品及工業原材料價格通脹必定禍延歐美，致於金價未必重蹈2009年覆轍，原因是美元有可能不再弱勢，我看日本央行行長白川方明可能巳看到，全球通脹在2014年前大有機會殺到埋身！亦可能因此美日央行行長同時審慎起來。

民生大事

民生無小事，真係要睇睇點搞，全世界都已經限購，香港都應該諗諗佢，預期通脹嚴重，金沙可以唔食，但BB冇奶粉好大件事！也是政府搶分的時候！

轉載：經濟日報（2013年1月23日）

奶粉荒再現 港媽囤積40罐

內地客搶購 藥房「海鮮價」貴6成

本港奶粉入口量年年升，仍無助紓緩內地客搶購造成的供應緊張，幼子家庭近日再度陷入「奶粉荒」，有現貨奶粉的藥房乘勢索「海鮮價」，較公價標貴2至6成也不愁客路，一罐只夠吃一周的幼兒奶粉售逾300元。

有港媽憂缺貨，近日囤積40罐大仔奶粉防愛女「斷奶」，剛懷第二胎未出世，又要計劃第二輪「囤奶戰」。

根據統計處數字顯示，本港去年首11個月入口奶粉量高達3,790萬公斤（已扣除轉口量），較2011年同期上升33.8%。然而，隨着農曆年將近，奶粉荒近日愈來愈熾。

本報記者向北角3間藥房查詢細仔奶粉美贊臣A+1及美素佳兒1號存貨，僅一間表示有現貨，惟零售價竟比奶粉商媽媽會的公價，分別貴22.4%及13.1%，分別索價360元及320元，而公價分別僅需為294元及283元。其餘兩間藥房則表示沒有現貨，其中一間稱不知何時有貨，故不設訂貨。

「變保值品」 親友助撲貨

亦有媽媽在討論區內稱，屯門一間藥房的大仔奶粉美贊臣A+3，若只買一、兩罐，每罐索價380元，被炒貴6成，媽媽會公價只需237元。

剛懷第二胎的陳小姐每日都忙於為剛懷孕的「細B」，及16個月大的長女撲奶粉，近日已囤積了逾40罐大仔奶粉。

她稱，由於長女兩、三個月大時，開始由人奶轉為全奶粉，曾試過買不到奶粉幾乎「斷奶」，當時要出動所有親友撲奶粉，昔日徬徨無助之感歷歷在目，故對奶粉存貨不敢怠慢，惟細仔奶粉愈來愈貴，她連日來向多間藥房查詢，均表示沒存貨。

水客高價搶 貨到即售罄

陳笑言嬰兒奶粉已變成保值品，2011年6、7月美贊臣細仔A+1只需258元，現時公價294元，若經奶粉商媽媽會訂購，有時會較藥房貴，但現時已經「有錢都買不到」，有藥房職員稱若想不斷奶，可轉飲用非內地客目標的奶粉，例如雅培、雪印及惠氏，她打算「細B」，會先試餵人奶。

媽媽最擔心BB無奶粉，祝太亦飽受撲奶粉之苦，5個月大的兒子正飲用內地熱搶品牌奶粉，幾乎全城缺貨，要發動所有親友齊齊撲奶粉，有貨便會用盡限額入貨。

她表示雖可經奶粉商的媽媽會訂貨，但手續繁複，熱綫又「長響」無人接聽，留言久久不覆，近日有傳聞奶粉會加價，不少媽媽加緊搶奶粉，她現時囤積了6罐存貨。

藥房奶粉商稱 供應穩

本港再現「奶粉荒」，但藥房及奶粉商仍堅稱供應穩定，無缺貨情況。

藥房總商會理事長劉愛國稱，最近奶粉貨源供應正常，每個品牌每店每周分配5至10箱奶粉，一箱12罐，包括大仔及細仔奶粉，不過貨到不久便很快售罄，亦有水貨客向藥房出高20元買奶粉，部分藥房於超市買奶粉轉售，故令價格被抬高，但他強調仍有良心藥房，僅售予港媽或限額購買。

奶粉商美素佳兒發言人表示沒有出現貨量緊張情況。

美贊臣稱會與業界定時檢討供應量，雅培則指有足夠存貨。惠氏指有獨立人員監察貨量，雀巢表示已增加供應量。

至於美素佳兒、美贊臣、雅培、惠氏、雀巢均表示未有加價計劃。

撰文:何詩韻

 

大戰（7）：對付乾坤大挪移的加辣招

上回講到梁振英以買家印花稅（BSD）與地產商較勁，其中BSD最主要的功能不是壓樓價，而是要妨礙mark價及在地產商賣樓過程中分一杯羹，這是以防地產商聯手不投地政府收入減。

今回梁振英擬再向地產商出招，有報道指一手樓空置率達三成，發展局局長陳茂波向傳媒指出政府或會考慮開徵一手樓空置稅。一眾專家們的即時反應是效果不顯，或說商人會鑽空子避稅。筆者反而認為一手樓空置稅並非那麼一無是處，而且可能是加辣招。

施政報告中承諾的私樓供應能否達標，很大程度依賴地產商會否在建成單位後如期推出市場。過往我們亦見不少一手樓空置多年也不賣的貨尾單位，上水名都、奧運站浪澄灣便是一例。

事實上，地產商只需高價賣出一些特色單位和高層單位，在收回成本後，賣樓壓力大減。這就是為何我們見到一些地產商只賣出一部份單位(見下表），其餘的可能一部份作長線收租，另一部份如唧牙膏般慢慢放售。

資料來源:明報

BSD出台後，這情況或會變本加厲，以內地和公司客為主要買家的一手樓成交減少，一方面可能是BSD稅項窒礙這類買家入市，亦可能是地產商不願減價出貨，售樓意欲下降。以現時低息環境下，囤積成本低，他們大可以乾坤大挪移轉為坐貨待價而沽。過去一些公司坐貨十幾年才出售剩餘單位，相信坐貨三、五年待梁振英下台後推翻BSD才出貨，亦未為不可！然而一手樓空置稅卻可堵塞BSD所導至的坐貨漏洞。

在徵收方面，由政府批出入伙紙計，要掌握一手樓空置情況並不困難，收空置稅會比二手樓容易得多，若地產商再使出乾坤大挪移轉售給自己的空殼公司來囤貨，便需繳交15%BSD。即是說，無論如何，地產商必須正常地賣樓，賣給內地和公司客要付15%BSD，內地和公司客不肯付BSD，便要減價或送優惠，不賣轉為囤積要付一手樓空置稅，兩者以外還可選擇賣給本地買家，若本地人買不起，便惟有減價，所以說這是加辣招。另方面迫令地產商加快賣樓，其實亦對地產經紀有利，舒緩現時SSD加BSD對經紀行業的影響。

似乎梁振英汲取了董建華的教訓，董建華在未保稅收之前便公報大量增加供應，結果地產商聯手不投地，導至庫房陰乾，後來要縮減社會福利及政府開支，結果得罪公務員和社會各階層，豎敵太多，是董建華致命的一擊。今次梁振英先保稅收，福利及政府開支有了基本保證，才慢慢調控供應，看來梁振英今次有機會成功。

事實上，任何一個範疇獨大，都會構成問題，一是大到不能倒，一是大到影響政權，所以社會應該要平衡發展。

樓市的Untouchables

梁振英發表了第一份施政報告後，電台、電視台充斥著不滿的控訴，大部份矛頭指向沒有比曾蔭權所提出的供應有所增加。然而，另一邊廂的港大民調卻顯示，3成半市民表示「滿意」施政報告，3成4人「持平」，只有2成4表示「不滿」，評分為56.4,而且民望上升了3.3分,對比之前大龍鳳遊行撩起的不滿情緒還只令民望下調了0.2分,你會更明白市民腦裏在想什麼！總的而言，這項民調結果顯示梁的施政報告穩穩陣陣，起碼沒有得罪更多人。

傳媒以對比董建華及曾蔭權的第一份施政報告的評分來作評論，其實是沒有意思的，老曾第一份施政報告評分如何高，結果是七年下來才發現他沒有開功，土地房屋政策交白券。不同年代不同經濟背景，此一時彼一時，老曾上任時正藉經濟開始復甦，市民經歷樓價大跌之後，停建公屋、私樓及居屋，托市政策大得民心。另外，老董上任時，正藉樓價創歷史高位，手中有地，能在施政報告大刀闊斧豪拋每年建屋量85000揭樓價，當時亦大得市民歡心，結果証明大量建樓揭樓價又死，大量唔建樓托樓價都死，而且為害深遠。至現在梁振英年代，樓價再創歷史新高，但手中無地，外圍經濟印鈔成風，可做的實在不多。

社會上一種很大的聲音迫梁振英拍心口加大建屋目標，無論實際可不可行，或希望迫出85000災難重現。但從民調所見，所聽到的跟普羅市民所想的是背道而馳，反影的是雖然很多人在鬧樓價高企，但現實是有更多人不希望政府推冧樓市，而梁選擇避免得罪後者，原因好簡單，經驗所得，樓市大冧之時，大叫樓價貴的仍然翹首以待，但推冧樓市，百業肅條肯定成為千古罪人！現實是既得利益者不單只是地產商，還有很多有樓的市民，他們是不可得罪的。

值得一提的是，一條黑社會撐梁遊行收$250的youtube短片，不知有幾多人相信，但我一貫的看法是，當事物太明顯的時候，通常不是真正的事實，歐債危機如此，美國財政懸崖也一樣，這種想法很少有錯。電視劇集也看不少，現實亦時有所聞，看你不順眼，找個人放些毒品在你車上搞你，一個專業人士竟然跟黑社會扯上關係，警告訊息清晰不過，這令人連想起多年前香港電影業暢旺的年代，也見黑勢力涉足其中。當然吧！食物豐富的地方總會吸引很多蛇蟲鼠蟻！樓市既得利益者不單只有地產商和有樓的市民.........還有........the untouchables! 不難理解為何香港樓市是untouchable！

後記：我開始明白為何曾蔭權的年代治安也特別好，你們明唔明？

揭示土地真相

昨日梁振英宣佈他任內第一份施政報告，列出了短中期公私營房屋供應和長遠增加土地供應方案，未來5年平均房屋供應量如下:

簡單說，短期而言，公屋供應無法增加，那預期的7000個回收公屋，真正可能回收到的大概只得一半，即實質供應只約18,000，居屋供應更要到2016年才有望到位，私樓方面，如果加快重建步伐，和地產商正常賣樓，應該可以達標。

無論如何，真正的房屋供應量會在2014/15年增多，然而樓價飈升並非單一原因造成，增加供應速度怎麼也追不上別人印鈔速度。最近同業拆息不斷回落，1個月同業拆息最新報0.25714厘，H按隨時再次復甦。個人認為現時低息環境下，樓價一現調整，壓抑的需求又會湧出買樓。即是說，若沒有黑天鵝事件發生，樓價根本沒有條件下跌。

不過，這份施政報告可取之處是提供長遠土地供應藍圖，這是老董任內也沒有做到的，攤開來看未來供應將是源源不絕，應該起碼可以減少一些「買定俾個仔」的需求！

今天唐兄的分析為何重中之重仍然無法擠出更多供應，原因是沒有熟地。換句話說，踢走了梁振英，換了另一個，還是同一個方案！

轉載經濟日報:

沒有土地儲備 何來樓市調控

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

昨日中午，聽畢施政報告房屋土地部分，在經濟日報網站（hket.com）寫下即時評論，大意是這樣的：

要檢視特首梁振英首份施政報告的房屋政策，要從遏需求、增供應這個對樓價影響的基本因素作出評估，施政報告在遏抑短期需求方面有所欠缺。出現搶買急升的現象，政府還有一個2月份財政預算案出招的機會。

梁振英把供應設定為短中長期供應，分析亦可跟這個脈絡，換言之長期供應可撇開不談，最快的東北發展首批單位要在十年後登場。當然全力增加土儲，如發展新市鎮及填海值得支持，這是為未來要做的事。

短期增量乏力 中期不足應付

那接下來看中期供應，梁振英提出十項措施增土地供應，這些土地極大可能是2016年後5年登場的話，問題是私樓要地、公營樓亦要地，當中以各佔5成計算，6.7萬私樓單位土地以每年2萬新樓計，僅能滿足3年左右的需要。即使公屋亦要待2018年才能每年增加5,000單位至2萬個水平。

至於短期供應，沒有看到明顯增長，未來5年每年1.5萬伙公屋、1.7萬伙居屋，公屋似乎增量乏力。居屋更讓人擔心，其中要留意是未來4,000伙置安心轉居屋，是否在尋找居屋用地時不足，只能把置安心轉居屋，以力保1.7萬伙供應。換言之，是否又缺少了4,000伙置安心？至於私樓，未來3至4年是6.7萬伙，以3年計算是每年22,333伙私樓；若以4年計算則為16,750伙私樓。以2萬伙目標來說，只能說勉強達標，未有足夠創造延遲購買的誘因。

結論是政府要調控樓市，解決房屋問題，2013年的施政報告仍未看到這樣的契機。

更沉重的結論是，政府經歷多年開發落後，又要滿足公私營樓的土地需求，土地儲備捉襟見肘，即時面對龐大社會壓力，梁振英的首份施政報告，就是拿不出土地加建房屋，向市民說一年後我們增加3,000伙公屋、兩年後每年增加2,000伙居屋或者私人樓。

定期公布土儲 可讓市民安心

問題正正暴露政府仍未擁有土地儲備，是能隨時取出、可立刻使用、已做好基建的土地應付社會各類需要。當然，梁振英施政報告中掌握相關問題，但亦把今時「無地可用」的困局徹底曝光。不過問題揭出來亦非壞事；唐榮建議，除每季公布主動賣地外，若增加土儲是最重要施政目標，可考慮每半年公布一次土儲增長數據，一方面可以是政府自我鞭策的指標，另一方面亦可讓市民安心，確證可用土地在增加中。

附表是三任特首有關房屋目標，董建華有地在手可提出八萬五；曾蔭權是不管樓市變化，懶理有地沒地；梁振英較前人再多了一個目標，公屋、居屋、私樓都要土地。20年前到將軍澳，可看到一望無際尚未建屋的土地，讓市民知曉供應極為龐大，毋須急買搶高搶貴，梁振英5年任期內能否創造這樣光景？這才是能調控樓市的基礎。

人脈的商業模式

早前華人置業（000127）主席兼行政總裁劉鑾雄涉及澳門貪污案，劉以患唐尿病為由沒有出席審訊。審訊事件隨即令股價下跌。事件其實反影這些以人為本的公司，當領頭人的主席發生事故，其個人建立的人脈關係而令公司獲益的環境變遷，公司未來的發展受到質疑，因此便出現股價下跌的情況。

中國人的企業，無論巿值多大，很多都仍然以家庭式管理為主，原因是信不過其他人，下一代承繼和接管問題，亦很多時與企業未來盛衰扯上關係。因為公司盈利能力建基於人脈關係，當這些有利經營的關係出現變化，盈利能力亦會有隱憂，這是炒股必須注意的！

同樣捲入貪污審訊的新鴻基地產（00016）亦有相似隂影。新鴻基兩個主席郭炳聯、郭炳江同時被捲入貪污案件，雙頭馬未有接班人，雖然案件暴光後，郭氏兄弟隨即向公眾介紹其兒子，然而兩子在公司日子和經驗尚淺，能否駕馭公司老臣子成一問題，過往郭氏建立的人脈關係，在案件暴光後，這些人脈會否因此畫清界線？關係以認人面為關鍵，即是說俾面你未必等同俾面你兒子，兒子能否延續這些俾面關係又是另一問題。

同屬地產股的長江實業（00001），其主席李嘉誠早已安頓承繼問題，長實由兒子李澤鉅掌管，李澤楷掌管媒體業務，各自畫清業務領域，不但不會河水井水互相侵犯，甚至可以互相扶持發展。大兒子李澤鉅跟隨父親掌管長實多年，對內，李澤鉅自己建立了威信，公司上下早已接納他為主席接班人。對外，李澤鉅亦已繼承父親的人脈關係，不會出現俾面關係不能延續的情況。

主席個人與政權建立人脈關係，但一朝天子一朝臣，政權轉換亦可能影響公司未來盛衰。例如曾蔭權政府（即唐營）受長實、新鴻基集團支持，過去的政策有利集團經營環境，換上梁振英之後，梁的土地、樓巿政策改變，經濟政策焦點轉移至建立實業，而新鴻基集團利潤主要來自香港地產，此種政策改變，亦可能不利集團未來盈利能力。對比長實的業務擴展至世界各地，業務風險分散，減少香港地產經營環境轉變對集團帶來影響，其商業模式似乎較聰明。同是地產股，兩者均以家庭式管理的商業模式，一個已安排人脈關係的延續，另一個因事出突然而措手不及，真可算同系不同命。

真正的全民退休保障

繼梁國雄早前議會內拉布推全民退休保障(全退保)，近日社會福利界再次提及全退保，社會上巳有很多就全退保作出硏究，在此不贅。

曾經在電視上見工黨議員解釋三方供款方案，並指出有說美國因全退保導致面臨破產，是騙人的講法，美國未有破產！在下倒想指出，美國沒有破產的原因，是有能力印銀紙把債務和退休金貶值！加拿大全退保成功的原因是高稅率和大量天然資源可以出賣！每個經濟體系特性不同，實施全退保的效果也不同。

另一個例子日本，下一代供養上一的全退保方案行不通，無人不曉，但筆者要舉的例子是日本企業，80年代日本企業生養死葬全方位照顧員工的文化，那時曾經是世界企業的典範，但今時今日卻成為彊屍企業，原因是企業背負著過多僱員福利及老人退休保障。參照美國福特汽車公司做法，如要解決這些沉重的福利和老人退休保障開支，必須先瀟灑倒閉一次，撇清所有舊福利合約，重新再出發！

然而，日本人以這些跨國企業為國家驕傲，日本經濟和就業亦很大程度依賴這些企業存活，結果是企業不能死，經濟也不能死，互相拖累之下，企業停滯，經濟亦浮浮沈沈二十年。本來一個人口老化的經濟體系大可擁抱通縮，也因為如此擁抱了通縮二十年，問題是企業在國際上完全失去競爭力，國力日益衰弱。

既然企業不能死，唯一解決方法是將這些老人福利債貶值，自安倍晉三上任後，印鈔政策巳成功將日圓貶值約10%,可以預見，老人的退休金也會逐漸萎縮。

各位看官，這就是全退保的經濟現實，一是如加國般高稅率和賣資源，"搞唔掂"的大部份均以印鈔來貶走老人退休金。全世界皆如此，即是說，長遠的未來都是通脹掛帥。香港沒有資源可賣，又不能夠印鈔，最佳的全退保是政府全民派樓！

$100萬元的商業建議(脫苦海的分析)

無需太多陰謀論，其實商人思想很簡單，用建樓沙石補地價之餘，還可以有利潤，一物換一物之間取盈利，這點老爸也經常教，只是我的思維停留在分析員層面，還是脫兄分析最獨到。

除笨有精的商業建議(2013/01/08)
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/


後記：有時作為一個分析員，如果無法豁達地接受其他人的見解，和承認自己的不足，便無法在別人身上學得更多，自己的思維空間便無法擴闊，分析也不能改進！我知這裡除了一些分析員來閱讀外，也有很多是學生，這是我對學生們的忠告！

有幾筍？

恒基主席李兆基建議政府將新界農地「環頭環尾」部分，即偏遠地方，以免補地價方式由發展商建成100萬元、300呎的上車盤。在香港現時鬧地荒的情況下，$100萬元樓價的樓絕跡，建議聽來好筍，但到落實政策，其實問題多多！

首先，筍價樓是私人發展商建的，發展商賣給公司，再轉賣，又可炒起。其次是建成的是什麼實用面積？如果8成實用面積，呎價便是$4200，6成實用，呎價是$5500，5成實用，呎價是$6600。

如果說成是為樓價封頂，那個頂封到那裏去？5成實用筍樓呎價$6600，只等同封到2012年中新界細價樓的平均樓價，即大概是現時市價，不太筍也！6成實用筍樓呎價$5500，封頂價只是回到2011年年頭水平，8成實用呎價$4200，即封頂價回到2009年金融海嘯後。事實上，以為政府有能力人為封頂，是不切實際，除非政府同時公報這些樓的未來供應量。倘若是無限量供應，封頂即時成為封底，如果建成時，兩年後，呎價穿底又如何？還會有人買這些樓嗎？或什至上了細車後永久只能楂細車？到時誰為這些樓埋單？

每個置業的人，即使不望長升長有，亦多多小小期望長遠可以保值，始終這都是儲蓄的一種，如果政策令到細價樓長期無運行，誰會最受害？大部份的市民認為現時樓價貴，都只希望緩緩下跌，調整至普遍可以負擔的水平，而非要樓市長期無運行！

記著！現時樓市需求增加，是低息、通脹環境刺激了過剩的投資需求，很多表面是自住，其實是投資需求，一但加息，需求過剩除時逆轉，小心衡量需求這個不確定數！

老人科技開發

坊間對政府施政有很多意見，曾經有人指出可在新界東北土地建老人社區，讓市區的老人搬到偏遠的新界土地，騰空市區樓，可增加巿區樓宇供應。我初時亦覺得可行，但有一天問我老爸：「你願意搬去新界東北住嗎？」他回答：「你痴線架？我住在這區幾十年，建立了自己的網絡，樓下生果婆每天都跟我打招呼，得閒三、五知己約埋打麻雀，我為何要搬？」他說得頗有道理啊！

其實還有一點很重要，當一個社區過於集中在某一羣人口，總會很多社區問題，例如天水圍，由於公屋過於集中，很多家庭慘劇發生，因而成為悲情城市。學校集中的區份，多出現童黨問題，因為方便犯罪份子搵食，不難想像，當老人過於集中，便成為補藥黨、祈福黨搵食天下。

人口老化，不一定要增加老人院、老人幅利，老人經濟發展，巳成全世界關注的議題。香港在未來二、三十年，退休人口逐漸增加，很多人巳開始注意這是一個龐大的市場，今時今日已出現不少老人科技，例如一按的電動輪椅、電動異枝，老人醫療科技、智能家居等等發展，既然香港、大陸的市場也不細小，其實是有利老人科技開發。

1992年時，曾經有人跟我說，我們這一代人的平均壽命可達至100歲，下一代人的平均壽命可達至120歲！以現時的科技發展，這種推算並不無可能！一個朋友的老爸患了白內障，最近以手術將眼球內晶體換上人工晶片，手術不但醫好白內障，連近視也消失，這就是醫療科技。在可見的未來，機械手、機械腳，人工器官將應運而生，這些醫療科技可由私家醫院主導發展，不做雙非產子，可以出口醫療科技取代！老人經濟是很值得探討的議題，當中亦有不少商機有待開拓！

過去香港經濟過於集中地產、金融發展，使香港容易受金融危機衝擊，後來曾蔭權加强內地自由行來港，致力發展旅遊、零售，餅雖然是造大了，卻也帶來很多問題，商舖過於偏重有錢旅客消費，造成高檔商舖林立，本土人的消費被打壓，商舖租金昂貴等問題出現。另外，內地學生、內地移民、雙非來港，環顅四周都是說普通話的人，的確令人感覺被文化侵略，這是市民最直接的感覺，很難叫人體諒，任何過於偏重某一方向發展，都有問題，希望特首以此為鑒！