地產商又為何那么勇？明知這連串拍賣是會增加供應，卻仍然出手濶爍？你們少担心吧！地產商在一個樓盤所賺的不止是賣樓，還有樓盤內的商場租金，你在那兒吃喝玩樂，當中起碼有20%是貢獻給賣樓給你的地產發展商。如果你買的是長實樓盤，你在百佳超市買米、買食物、日用品、全都是給他們賺。你可能買新世界的樓盤、承坐的新巴和城巴是新世界擁有、你的手機可能是長實旗下的和黃、新世界、李澤楷的PCCW、等等。總之住在香港，他們像神一樣，無處不在。
他們賣樓也不一定需要全數賣出，由於有商場租金和你們的日常開支作補貼，賣樓只需賣一半或更少已經有錢賺，如果市況不好，便不賣吧，放租作為長綫收入，並且代價而沽。總之地產商是賺硬你的。
2010年7月30日星期五
2010年7月29日星期四
拍賣豪宅地利好摟市，是高位出貨的好時機 (2010年7月29日)
昨天賣地，聶歌信山道103号地皮以104億成交，香港政府在今天即時承勢拍賣11間政府豪宅宿舍，一於跟着市場高位出貨，套現2億大元。山頂道洋房也推出招標，估計呎價約5萬至6萬元。致八月底前，政府將還有3幅豪宅地推出拍賣，理論上豪宅供應增加，三年後樓宇建成時樓價會否如今天織熱，大概沒有幾多人關心，全港樓市一於跟着地王升上去。有人問財政司司長曾俊華賣地推高樓價，政府有否應對措施？問來都多餘，當然有，等政府賣晒地，庫房大豐收後便有政策出台，時間是施政報告。
賣地越賣高興，樓價越升越開心。總之賣豪宅地就會利好樓市，那會有人理會這些增加供應的地皮是否也在供應八萬五，只要不將八萬五掛於口唇邊，便不會影響樓價了。致於政府的責任當然是保庫房收入，大概在積谷防飢，泡沫爆破時可繼續派糖和利民紓困。
賣地越賣高興，樓價越升越開心。總之賣豪宅地就會利好樓市，那會有人理會這些增加供應的地皮是否也在供應八萬五，只要不將八萬五掛於口唇邊，便不會影響樓價了。致於政府的責任當然是保庫房收入，大概在積谷防飢，泡沫爆破時可繼續派糖和利民紓困。
2010年7月27日星期二
有質素地談論資助置業 (2010年7月26日)
資助市民自置居所諮詢已進行了兩個月了，正如我之前所預料，很多人七嘴八舌地在政府網上平台，facebook，發表一大堆理論，不支持者來去都是說政府支助他人，自己卻死慳死抵買層樓，於是對自已不公平，又或者叫人靠自己，勿灘大手板問政府要這要那，一副婢視的眼光。而支持者的理論又來去都是樓價太貴，上車盤少之又少，或薪酬升幅無法追上樓價，無法置業或改善生活，希望政府資助置業云云。一大堆人，一大堆理由，全都沒有更科學化的分析和理據，究竟政府向左走，還是向右走？以小數服從多數，為何不搞公投來决定？又或者是選擇性聽取意見？很奇怪，現在的政府很喜歡製造民意。
事實上能以科學理據來談論資助置業的人根本不多，今天終於看到一編像樣的文章，是前房屋署副署長鄔滿海在經濟日報的房策醒醒中撰寫的文章，題目為:「政府可省多少公共資源」，文中提到公屋單位的資助較一個居屋多兩倍，而一個居屋的資助，又約為一筆置業貸款的三倍，若一名公屋租户能成功購買一個居屋單位或獲得一筆置業貸款，然後歸還公屋單位，所涉及的公共資源不加反減。這樣有質素的分析，大概只有手握公共房屋開支數據才能寫得出。本人多次質疑長期資助他人租樓是無法回本的，而政府開支卻大幅增加，這編文章就是有力的數據。公屋問題如是，中產公屋也一樣，因此本人一直大力反對興建中產公屋和支持復建居屋。希望大力支持興建中產公屋的田北辰可看看鄔滿海的文章。
不過，銀幣的另一面就即是說長期停建居屋，只建公屋，而低下階層輪候公屋時間不變的話，政府的開支是比未停建居屋之前多了兩倍，如果政府在公屋方面的開支沒有改变的話，就即是公屋輪候時間增加了兩倍。建居屋與否，低下階層的住屋需仍然存在，而這些潛在開支總要有人付出，不是政府或納稅人，便是輪侯公屋户。換句話說，政府不建居屋，正是將公眾利益補貼私人市場。
除此之外，停建居屋也令很多中小型建築師樓和建築商從此消失。2003年香港政府為托樓市而停建居，究竟有多少人和中小企的利益給犧牲了？長期停建居屋是否社會最大利益？復建居屋其實不單利及公屋户和低收入中產家庭，也利及中小型建築師樓、建築商、什致整個建築界。希望政府不要再以地產商利益掛歲，而犧牲大眾利益吧！
事實上能以科學理據來談論資助置業的人根本不多，今天終於看到一編像樣的文章，是前房屋署副署長鄔滿海在經濟日報的房策醒醒中撰寫的文章，題目為:「政府可省多少公共資源」，文中提到公屋單位的資助較一個居屋多兩倍，而一個居屋的資助，又約為一筆置業貸款的三倍，若一名公屋租户能成功購買一個居屋單位或獲得一筆置業貸款，然後歸還公屋單位，所涉及的公共資源不加反減。這樣有質素的分析，大概只有手握公共房屋開支數據才能寫得出。本人多次質疑長期資助他人租樓是無法回本的，而政府開支卻大幅增加，這編文章就是有力的數據。公屋問題如是，中產公屋也一樣，因此本人一直大力反對興建中產公屋和支持復建居屋。希望大力支持興建中產公屋的田北辰可看看鄔滿海的文章。
不過，銀幣的另一面就即是說長期停建居屋，只建公屋，而低下階層輪候公屋時間不變的話，政府的開支是比未停建居屋之前多了兩倍，如果政府在公屋方面的開支沒有改变的話，就即是公屋輪候時間增加了兩倍。建居屋與否，低下階層的住屋需仍然存在，而這些潛在開支總要有人付出，不是政府或納稅人，便是輪侯公屋户。換句話說，政府不建居屋，正是將公眾利益補貼私人市場。
除此之外，停建居屋也令很多中小型建築師樓和建築商從此消失。2003年香港政府為托樓市而停建居，究竟有多少人和中小企的利益給犧牲了？長期停建居屋是否社會最大利益？復建居屋其實不單利及公屋户和低收入中產家庭，也利及中小型建築師樓、建築商、什致整個建築界。希望政府不要再以地產商利益掛歲，而犧牲大眾利益吧！
2010年7月24日星期六
不復建居屋的真理 (2010年7月23日)
既然大家都認為美國將繼續長時间維持超低息，香港樓市將因低息會持續而上升，那何懼復建居屋製造負資產？事實上銀行以超低息H+0.65厘吸客，也吸引很多次級買家買樓，製造不少次按人士，樓價下跌時也會製造很多負資產，看看美國2003至2005年，低息環境下，超級泡沫形成，銀行吸納很多次按人士買樓，2006年、07年樓價下跌時，製造大量負資產又如何？樓市大升後迹轉，必然製造大量負資產，除非香港樓市從來沒有大升。所以話復建居屋製造負資產，是不正確的。製造大量負資產的原兇應該是低息和大升的樓價。
很多人說居屋和私樓是兩個市場，這種說法在樓市上升時是完全正確的，樓價不段上升，升到一般市民無法置業安居，那么居屋便是供一般住在香港的香港人買的了，讓他們可置業安居。而私樓則是建來賣給內地人，亞洲人，大投資者，大炒家，摸貨王，價格可持續上升，政府可繼續以高地價政策賣地，此情此境，皆大歡喜，所以話政府要繼續行使高地價政策，便必須要建居屋來疏導民怨。
但樓價大跌時，地產商當然希望用家(即香港人)接貨，因為只有這些人才會跟層樓談戀愛，講人世，兩公婆死爛供，不離不棄。那時侯，兩個市場又再成為一個市場，私樓市場需要跟居屋市場競爭這些長情用家，私樓發展商需減價致低於居屋價，令下跌的樓價雪上加霜。這情況當然不是地產商和超級大地產商即香港政府所樂見的吧！
若果不復建居屋，香港人要置業安居又不要做樓奴，大概要等樓市泡沬爆破，內地人、亞洲人、大投資者、大炒家，摸貨王不再買樓炒樓，便輪到你哋香港人了。所以便有種睇法認為香港政府應該建中產公屋，作為有意買樓的中產人士的中轉房屋。換句話說將這些長情買家的購買力儲存，然後在樓市泡沬爆破時才釋放出來托市，多么懂計算的生意人。
很多人說居屋和私樓是兩個市場，這種說法在樓市上升時是完全正確的，樓價不段上升，升到一般市民無法置業安居，那么居屋便是供一般住在香港的香港人買的了，讓他們可置業安居。而私樓則是建來賣給內地人，亞洲人，大投資者，大炒家，摸貨王，價格可持續上升，政府可繼續以高地價政策賣地，此情此境，皆大歡喜，所以話政府要繼續行使高地價政策，便必須要建居屋來疏導民怨。
但樓價大跌時，地產商當然希望用家(即香港人)接貨，因為只有這些人才會跟層樓談戀愛，講人世，兩公婆死爛供，不離不棄。那時侯，兩個市場又再成為一個市場，私樓市場需要跟居屋市場競爭這些長情用家，私樓發展商需減價致低於居屋價，令下跌的樓價雪上加霜。這情況當然不是地產商和超級大地產商即香港政府所樂見的吧！
若果不復建居屋，香港人要置業安居又不要做樓奴，大概要等樓市泡沬爆破，內地人、亞洲人、大投資者、大炒家，摸貨王不再買樓炒樓，便輪到你哋香港人了。所以便有種睇法認為香港政府應該建中產公屋，作為有意買樓的中產人士的中轉房屋。換句話說將這些長情買家的購買力儲存，然後在樓市泡沬爆破時才釋放出來托市，多么懂計算的生意人。
2010年7月1日星期四
2010年6月30日星期三
低息換樓價，抵嗎？ (2010年6月29日)
常聽人說利息很低，抵不住低息的誘惑而買樓，但低息上車卻要付上樓價大幅上升的溢價，究竟這樣做抵嗎？看看以下的列表便知你為低息多付幾多代價。
2009年1月一層值二百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$7,764，供20年，全期供款為$1,863,360。2009年底升致二百七十萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$8,861，供20年，全期供款為$2,126,803，致2010年6月升了50%，1.2%利息，全期供款為$2,363,040。你為低息付的溢價是$499,680。假設供款是佔你的家庭收入三成，你的家庭收入約為$30,000，你要為溢價不吃不喝不穿付出17個月的全部收入。
如果一層在2009年1月值五百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$19,410，供20年，全期供款為$4,658,620。2009年底升致六百七十五萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$22,154，供20年，全期供款為$5,317,008，致2010年6月升了50%致七百五十萬元，1.2%利息，全期20年供款為$5,907,787。與2009年1月比較，你為低息付的溢價是$1,249,166。即使你的家庭收入是$80,000，也要為溢價付出全部16個月的收入。
這只是假設全部240期利息都是1.2厘，其實真正享有1.2厘，只有若24期，餘下的216期是3厘或以上，即是說低息年代，短炒有利，長揸就要諗清楚這個溢價是否值得。
2009年1月 樓價未升時 (百萬元) | 70%按揭成數 3%月供: | 240期總供款 | 樓價上升35% (百萬元) | 70%按揭成數 1.2%月供: | 240期總供款 | 全期較 09年1月供多 |
200 | 7,764.00 | 1,863,360.00 | 270 | 8,861.68 | 2,126,803.20 | 263,443.20 |
300 | 11,646.55 | 2,795,172.00 | 405 | 13,292.52 | 3,190,204.80 | 395,032.80 |
400 | 15,528.73 | 3,726,895.20 | 540 | 17,723.36 | 4,253,606.40 | 526,711.20 |
500 | 19,410.92 | 4,658,620.80 | 675 | 22,154.20 | 5,317,008.00 | 658,387.20 |
2009年1月 樓價未升時 (百萬元) | 樓價 上升50% (百萬元) | 70%按揭成數 1.2%月供: | 240期總供款 | 全期較09年1月 供多 |
200 | 300 | 9,846.00 | 2,363,040.00 | 499,680.00 |
300 | 450 | 14,769.47 | 3,544,672.80 | 749,500.80 |
400 | 600 | 19,692.63 | 4,726,231.20 | 999,336.00 |
500 | 750 | 24,615.78 | 5,907,787.20 | 1,249,166.40 |
2009年1月一層值二百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$7,764，供20年，全期供款為$1,863,360。2009年底升致二百七十萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$8,861，供20年，全期供款為$2,126,803，致2010年6月升了50%，1.2%利息，全期供款為$2,363,040。你為低息付的溢價是$499,680。假設供款是佔你的家庭收入三成，你的家庭收入約為$30,000，你要為溢價不吃不喝不穿付出17個月的全部收入。
如果一層在2009年1月值五百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$19,410，供20年，全期供款為$4,658,620。2009年底升致六百七十五萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$22,154，供20年，全期供款為$5,317,008，致2010年6月升了50%致七百五十萬元，1.2%利息，全期20年供款為$5,907,787。與2009年1月比較，你為低息付的溢價是$1,249,166。即使你的家庭收入是$80,000，也要為溢價付出全部16個月的收入。
這只是假設全部240期利息都是1.2厘，其實真正享有1.2厘，只有若24期，餘下的216期是3厘或以上，即是說低息年代，短炒有利，長揸就要諗清楚這個溢價是否值得。
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