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2012年11月6日星期二

財政政策 見招拆招


我的文章,今天見報。多謝唐兄!


經濟日報 (2012年11月6日)

財政政策 見招拆招

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

寫了數天BSD與新SSD的影響,博客讀友「亂博」亦技癢,透過fb傳來一篇分析,今日透過本欄刊登:

熱錢持續流入,金管局在10月一個月內11度入市買入美元沽出合共322億港元。加息升值本是疏導熱錢的較有效方法,然而香港實施聯繫滙率,無法自行調節滙率和息率,政府可做的只有以財政政策來減低熱錢在社會流竄的速度!

減熱錢流竄 住宅最影響民生

在經濟學上,亦有提出可用的財政政策以應對熱錢:

1)一方面限制資本流入,另一方面令整體資本流出增加或取消控制資本流出之政策,令資本淨流入為負數,也可透過擴大滙率波幅上下限來增加滙率風險!
2)增加貿易自由度或滙率升值,令出口減少和進口上升,從而減少經常帳盈餘。此舉將减低外滙儲備過於冗漲,減少外滙流入的衝擊。
3)熱錢湧入令財政儲備上升,另一方面政府以對冲政策,如收緊貨幣供應和減低銀行使貼現窗的次數。
4)容許熱錢流入帶動貨幣供應上升,但政府透過加强銀行存款準備金,及限制信貸來調控貨幣流通量。
5)容許熱錢流入帶動貨幣供應增加,但為求減低擴張性通脹及遏抑實際滙率升值,政府同時以緊縮政策或行政手段遏抑需求。
在2010年,內地應對熱錢留入用上1至4的財政措施,而2010年11月金管局出招減按揭成數和港府實施SSD,正是4和5的措施!
如果明白經濟學,便不會奇怪政府出招打壓樓市,因為住宅物業是最影響民生,而銀行的按揭風險亦很大程度涉及住宅物業。
中古火箭 財團代付BSD對應
隨着熱錢持續流入,倘若樓價繼續瘋狂上升,在未能加大供應之前,可以預期政府干預政策將陸續有來!
有分析指內地買家鍾情買一手樓,政府實施BSD後,地產商將會最受影響,地產商原本的回應是不會減價賣樓。然而一周之後,有地產商賣新樓盤時,代付15%BSD,不減價並不影響價單,但代付卻會影響盈利。
盡管我認同BSD和SSD的良好意願,但我在評論BSD和加強版SSD的時候,只形容這些辣招為「中古火箭」,即可能不太中用,而樓市是吸錢的萬有引力,中古火箭未必能夠反萬有引力!
事實上,在樓宇供應仍然緊張之下,地產商是會惜售單位的,即使減價賣樓亦不會大幅減價。地產商拆招方法可以是代付15%買家稅,亦可借出買家稅,因此價格可能毋須調整。而地產商有很多收租物業作為現金流,代付或借出買家稅或輕微減價吸引買家,盈利影響只可能是5%至10%。觀從上周地產股表現,除BSD和加強版SSD公布後第一、二個交易日,地產股下跌約5%之後,上周中期逐步回升,這可能反映市場並不認為BSD會對地產股盈利有太大影響。
提防資產泡沫 租金將受調控
值得關注的是熱錢持續流入,在貨幣發行局的基礎貨幣套戥機制下,持續購美元沽港元,會令香港貨幣供應增加,外滙儲備膨脹。
已有一些研究指出,持續積聚過多的外滙儲備會造成資產泡沫,資產可包括股市或樓市,即使樓市被BSD和SSD壓頂,資金轉投股市,市民在股市賺得利潤,還是會投入樓市,所以兩個市場經常如影隨形。
另外,貨幣供應增加亦會引發通脹,高樓價帶動租金上升,令通脹火上加油,通脹猛於虎,高通脹可威脅政權,相信政府下一個要干預的目標將會是租金。
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