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2010年11月2日星期二

1997做蟹可鬆綁,2010做蟹可求神庇祐 (2010年11月1日)

上文提到2009/10的樓價建基於短息借長債,沒有經濟實體支持,是為超級泡沫。

有人會說現時樓價只是走在未來實體經濟之前,未來經濟發展會追上來。這個說法很牽强,說到未來遠境可能開會令你更恐懼!!

首先說說香港最依賴的中國經濟,在第十二個五年國家經濟規劃中,中國預期末來五年平均經濟增長為百分之七,即是說國家預料未來五年經濟會收縮,當然了,國家現正進行經濟結構改革呀!

地方政府的徵稅也從依賴高價賣地轉移到其他稅收,你沒有看見嗎?最近邊境對旅客帶貨品入境嚴格徵稅嗎?香港人不要再發夢了!田北俊還說要了解一吓!想清楚吧!他們已經無法在土地上徵稅,你們還想怎樣呢?

在我之前有關深圳前海發展的文章中,你大概也領會到中國經濟在未來十年會有很多機遇,而香港的經濟機遇也在中國,即是融合是必然的發展,融合之後香港的優勢如何,你們自己猜想!

再說遠境些吧!1997年買貴樓,13年蟹貨仍然可以鬆綁,那是因為現時適婚人口比例佔總人口比例45%(看下表),他們都在人生消費的高峰期,也是高樓價的支柱,而退休人口比例只佔42.7%。然而,2010年買貴樓,10年後,現時的低出生率令未來適婚人口比例佔總人口比例下降至40.2%,戰後嬰兒潮人口老化,他們陸續介退休年齡或準備退休令退休人口比例上升至46.7%,準備退休或退休人士當然以儲錢減消費為目標,因為預計醫療開資將會上升。換句話說,2010年的蟹貨將沒有人口增長支持,不過你或可寄望人工升幅抵消人口下降,你認為可以嗎?多向上天祈禱或者可以,或者等史無再史無前例的世紀性量化寬鬆再出現也可!這樣的寄望大概也要交給神來安排。

都是那句話,現時泡沫當道,能夠快速走貨的,玩泡是無妨的。但我玩泡時會比較靠近門口,預備隨時走佬,泡沬塌下可免濕身。即是說我會較喜歡靈活性大的投資。泡沬大時代買樓投資,一定不是我杯茶!

香港人口年齡分佈佔總人口比例表:

             2009年中                                                    2019年     
    人口年齡分佈佔總人口比例         預測人口年齡分佈佔總人口比例
          (根據政府統計)    
0-14歲         12%                                                         -
15-24歲       12.8%(a)                                              12 %(c)
25-34歲       15.4%(a)                                             12.8%(c)
35-44歲       16.8%(a)                                             15.4%(c)
45-54歲       18.3%(b)                                             16.8%(d)
55-64歲       11.6%(b)                                             18.3%(d)
65歲以上     12.8%(b)                                            11.6%(d)

(a)假設15-44歲為適婚年齡,2009年適婚人口佔總人口比例:
   12.8%+15.4%+16.8%=45%

(b)假設45-65歲為準備退休及介退休年齡,2009年準備退休人口佔總人口比例:
    18.3%+11.6%+12.8%=42.7%

(c)2019年適婚人口佔總人口比例:
   12%+12.8%+15.4%=40.2%

(d)2019年準備退休人口佔總人口比例:
    16.8%+18.3%+11.6%=46.7%

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