奇怪的泡沫定義 (2010年8月16日)

香港政府終於拿出誠意於上星期五提出四招壓抑樓市炒風，曾俊華說措施只是減低樓市泡沫风險，但泡沫已經形成，根本不存在形成的风險，衹有爆破的风險。

香港政府和一眾地產專業人士都喜歡說衡量樓市泡沬的定義是摸貨數字和供樓負擔比率超過50%或以97年的70%作指標，卻不用經濟學理論來衡量樓市有沒有泡？奇怪的是現時上會成本那么低，不摸貨上身也無防，摸貨數字因此比97年偏低，另一方面，由於現時利息僅1厘，令供樓負擔比率偏低，說現時供樓負擔比率只是41.5%，未超越89至08年53%的20年平均數字，這樣的比較是沒意思的，因為89至08年20年平均息率肯定不是1厘！！根據作者手上數據，98年至08年10年平均息率也有5.18厘，如果以此息率計算，供樓負擔比率已超過70%！即是說現時的所為泡沫指標，只是未見到的泡沫，利息上升時，泡沫才形成嗎？根本不合理！！

在經濟學理論上，個人收入升幅追不上樓價升幅，就已經被定義為「樓市泡沬」。2000年至2006年間，經濟学者定義美國超級泡沬形用，原因是樓市在期間升100%，而個人薪酬入息升幅只得2%。学者認為這樣的收入升幅是無法支持那樣的樓市升幅，因此爆破是必然的結果。

香港的泡沫有幾大？根據政府统計處最新數字顯示，2009年3月至2010年3月，所有行業平均名義工資(末扣除通脹)上升1.9%，扣除通脹後，平均實質工資下跌0.6%，根據中原樓價指數，2009年1月私人數價指數由57.51上升至2010年8月83.51，升幅為45%。數據証明香港泡沫未及美國，但以現時的速度上升，2011年上半年已可追英趕美。結果也是殊途同歸。

很多人不段以97年作比較是否有泡冇泡，以97年11厘按揭利息，現時按揭利息只得1厘，那么，樓價是否可以比97年多升10倍？有趣的問題！一句到尾:「外圍都唔就！」意思是美國復甦無期，中國狂泵水現象過後，通脹升温、出口濟銷，歐洲債務仍然累累，日本經濟二十年如一日，世界經濟如此，香港樓市可以比97年多升10倍嗎？讀者自有答案！