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2019年3月22日星期五

地產區塊鏈新技術下誰是輸家






讀者老散説對地産區塊鏈有興趣,我在第二本著作「財富潛藏區塊鏈金融革命」約略討論過,但並不詳細。有見新世界將於4月一個新樓盤推出應用區塊鏈技術的買樓平台,筆者分析一下去中心化和香港現時應用於地産的區塊鏈的分別,與及評估在兩種新技術下誰是贏家誰是輸家。

去中心化的地産區塊鏈主要以智慧合約執行指令,智慧合約有如你在銀行設定的自動轉帳或自動繳費,在指定日期自動執行一些任務。在技術上,去中心化的區塊鏈和智慧合約將買賣合約轉化成程式源碼,雙方只要在智慧合約協議交易時間和規定,當有關規定完全履行之後,一切便會按照智慧合約自動執行,並在指定的交易日期以相等於協議價的加密貨幣過數,那麼,地產交易記錄便自動寫在區塊鏈上及由世界各地的節點確認,交易資料不能篡改。如果涉及的産業門鎖也是以區塊鏈控制,當交易完成後,買家便會獲得開門鎖的私鑰(private key),由於信任繫於區塊鏈技術和加密學,冗長的密碼代表了用戶身分,因此全程交易可以無需買賣雙方見面。

交易記錄在區塊鏈是真實及不可逆轉,然而業權要得到法律承認,在出現爭議時需要法庭承認區塊鏈上的交易,這是去中心化地産區塊鏈的不足之處。在瑞士的Swissrealestate 加密貨幣便是得到瑞士地產協會承認和合作,地産交易可以透過區塊鏈進行。

去中心化的地産區塊鏈肯定淘汰所有中間人,以地產代理首當其衝,由於以加密貨幣進行交易及確認,銀行清算和律師也無需要,當然,如果買家需要按揭貸款,這是另當別論。

香港現時亦有一些企業開發地産應用的區塊鏈。新世界發展(017)早前宣佈與中銀香港(2388)及應科院合作,於4月開賣的新樓盤首次應用區塊鏈買樓平台。

據HK01報道,該平台使用區塊鏈技術,將數據和交易記錄加密,這樣減省一手樓買賣交易過程中,與銀行及律師樓之間的溝通,方便按揭資料搜查和按揭格價,與及減省申請按揭的填寫文件工作。

這樣,平台主要的效益便在於減省買家、銀行和律師之間的文件往來、傳遞和買家周圍頻撲,逐家銀行格價和詢問申請按揭,因此而為整個產業鏈節省時間。

當中並未提及摒棄地產代理,然而,這只是暫時未做到,地産商其實可以新技術直接與買方交易,完全摒棄地產代理角色,慳回來的經紀佣金以給予客戶折扣,在未來的發展,這是完全有可能的,也是順理成章,地產代理在買賣一手樓中的角色,必須重新尋找定位。

在這情況下,一手樓和二手樓的優勢差距更加遠。由於一手樓有新技術支援,加上規模經濟效益(economic of scale)下,定價的競爭力增強,二手樓業主只出售一間物業,各種中間人的費用開支都無法避免,例如地產代理、律師費、到銀行申請按揭等等,二手樓業主賣樓時將會較為輸蝕。

再推演下去,當信貸資料庫也上鏈,加上AI人工智能梳理資料並且審核,銀行按揭審批經理的角色也可以取代,成為新技術下的輸家。

總的而言,新技術發展可減省一些程序,從而減省時間和成本,一些職業及職位無可避免地成為輸家。

後記:事物總有兩面,互聯網減低世界屏障,資訊流通,為生活帶來便利、效率,改善我們的生活,但同時讓不良資訊、假新聞、網絡欺凌流通,科技就像一把刀,可以殺人,也可以用來切東西,為生活帶來便利,所以,怎樣用才是最重要,用得其所,生活便能夠改進。

提一提大家,筆者的「財富潛藏區塊鏈金融革命」以基礎分析加密貨幤的技術,是市面上唯一以開發者經營者角度去分析它們價值之所在,是非一般的資料,著作現於以下指定商務印書店進行推廣。



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5 則留言:

  1. 請問是不是每個樓盤都要發行一隻新幣,utility coin?

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    1. 去中心化的技術已經存在,最終的應用只視乎程式開發者的思維和實踐方法

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  2. 很好的預測。做銷售工作的朋友,似乎首當其衝,被時代巨輪壓碎。

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