地產區塊鏈新技術下誰是輸家

讀者老散説對地産區塊鏈有興趣，我在第二本著作「財富潛藏區塊鏈金融革命」約略討論過，但並不詳細。有見新世界將於4月一個新樓盤推出應用區塊鏈技術的買樓平台，筆者分析一下去中心化和香港現時應用於地産的區塊鏈的分別，與及評估在兩種新技術下誰是贏家誰是輸家。

去中心化的地産區塊鏈主要以智慧合約執行指令，智慧合約有如你在銀行設定的自動轉帳或自動繳費，在指定日期自動執行一些任務。在技術上，去中心化的區塊鏈和智慧合約將買賣合約轉化成程式源碼，雙方只要在智慧合約協議交易時間和規定，當有關規定完全履行之後，一切便會按照智慧合約自動執行，並在指定的交易日期以相等於協議價的加密貨幣過數，那麼，地產交易記錄便自動寫在區塊鏈上及由世界各地的節點確認，交易資料不能篡改。如果涉及的産業門鎖也是以區塊鏈控制，當交易完成後，買家便會獲得開門鎖的私鑰（private key)，由於信任繫於區塊鏈技術和加密學，冗長的密碼代表了用戶身分，因此全程交易可以無需買賣雙方見面。

交易記錄在區塊鏈是真實及不可逆轉，然而業權要得到法律承認，在出現爭議時需要法庭承認區塊鏈上的交易，這是去中心化地産區塊鏈的不足之處。在瑞士的Swissrealestate 加密貨幣便是得到瑞士地產協會承認和合作，地産交易可以透過區塊鏈進行。

去中心化的地産區塊鏈肯定淘汰所有中間人，以地產代理首當其衝，由於以加密貨幣進行交易及確認，銀行清算和律師也無需要，當然，如果買家需要按揭貸款，這是另當別論。

香港現時亦有一些企業開發地産應用的區塊鏈。新世界發展（017）早前宣佈與中銀香港（2388）及應科院合作，於4月開賣的新樓盤首次應用區塊鏈買樓平台。

據HK01報道，該平台使用區塊鏈技術，將數據和交易記錄加密，這樣減省一手樓買賣交易過程中，與銀行及律師樓之間的溝通，方便按揭資料搜查和按揭格價，與及減省申請按揭的填寫文件工作。

這樣，平台主要的效益便在於減省買家、銀行和律師之間的文件往來、傳遞和買家周圍頻撲，逐家銀行格價和詢問申請按揭，因此而為整個產業鏈節省時間。

當中並未提及摒棄地產代理，然而，這只是暫時未做到，地産商其實可以新技術直接與買方交易，完全摒棄地產代理角色，慳回來的經紀佣金以給予客戶折扣，在未來的發展，這是完全有可能的，也是順理成章，地產代理在買賣一手樓中的角色，必須重新尋找定位。

在這情況下，一手樓和二手樓的優勢差距更加遠。由於一手樓有新技術支援，加上規模經濟效益（economic of scale)下，定價的競爭力增強，二手樓業主只出售一間物業，各種中間人的費用開支都無法避免，例如地產代理、律師費、到銀行申請按揭等等，二手樓業主賣樓時將會較為輸蝕。

再推演下去，當信貸資料庫也上鏈，加上AI人工智能梳理資料並且審核，銀行按揭審批經理的角色也可以取代，成為新技術下的輸家。

總的而言，新技術發展可減省一些程序，從而減省時間和成本，一些職業及職位無可避免地成為輸家。

後記：事物總有兩面，互聯網減低世界屏障，資訊流通，為生活帶來便利、效率，改善我們的生活，但同時讓不良資訊、假新聞、網絡欺凌流通，科技就像一把刀，可以殺人，也可以用來切東西，為生活帶來便利，所以，怎樣用才是最重要，用得其所，生活便能夠改進。

提一提大家，筆者的「財富潛藏區塊鏈金融革命」以基礎分析加密貨幤的技術，是市面上唯一以開發者經營者角度去分析它們價值之所在，是非一般的資料，著作現於以下指定商務印書店進行推廣。

讀者於推廣期內選購可享88折優惠。

商務印書館指定門市：
．銅鑼灣圖書中心
．北角分館
．康怡分館
．香港仔分館
．尖沙咀圖書中心
．佐敦圖書廣場
．旺角分館
．商務文化快線（美孚）
．德福圖書廣場
．將軍澳分館
．沙田圖書廣場（新城市廣場三期店）
．沙田圖書廣場（希爾頓中心店）
．大埔分館
．商務文化快線（大圍）
．屯門分館（時代廣場店）
．屯門分館（良景店）
．上水分館
．天水圍分館
．商務文化快線（東涌）