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2019年1月7日星期一

香港樓市跌七成的場景在哪兒?

2019年開局,中國人民銀行即宣布全面降準100點子,分兩次1月15日和25日各50點子,淨釋放流動性8000億人民幣,有說是為緩衝貿易戰影響,有説為救房市。不過,中國每年這段時間特別水緊,年關將近,人人唱錢派利是,加重巿場資金緊張情況,大幅降準不無道理,我認為無需過度解讀。

2019年年頭,樓市專家紛紛對樓市作出預測,頗多人認為樓市很難大跌,大概只會跌20%,頂多30%,大部分專家估計10至20%,以我所知只有一個近日很受歡迎的Bond ,Bond Desk Dr.Ng估樓市下跌七成,有分析認為香港樓市很難跌七成,因為沒有很多人大規模地槓桿買樓。除了世界大戰,香港是否沒有場景下跌七成?在下也有些微見解獻醜一下。

自各種印花稅辣招、壓力測試和按揭成數收緊等政策下,買樓的香港人很難大幅槓桿或做確認人摸貨,這一點是清楚的。但在美中貿易戰的影響下,2019年香港經濟何去何從?由於現在才只過了數天,沒有很多數據作分析,一切都要靠估。不過,從旁敲側擊,或可窺探到政府怎樣看。

以下是一些近期觀察:

1)12月公布的《長遠房屋策略》2018 年 周年報告中,政府將未來十年公私營房比例由目前6:4轉作7:3。報告同時估計2019-20 至 2028-29
年度的十年總房屋供應目標為450,000伙,較 2017 年就 2018-19 至 2027-28 年度十年期公布的供應目標 46 萬個單位少 10 000 個單位。 注意!報告指出這主要是由於住戶數目淨增長下跌。以此計算,未來十年每年平均住宅供應量為45000伙,私樓供應目標就由2017年估算的18400伙減至13,500伙,私樓供應不是增加,而是減少。


《長策》報告指出,《長策》並無就公私營房屋供應設定一個固定的比例,「而是期望政府能考慮各種相關因素(包括對於不同房屋類別的需求及市場情況)作出檢視,並在有需要時調整公私營房屋之間的比例」;換句話說,報告是因應巿況調整公私樓供應比例,而2018年對2019-20 至 2028-29的需求估算是較2017年對2018-19 至 2027-28減少,原因是估算住戶數目淨增長下降!我們都知,人口是增長的,如果沒有政策阻止外來資金入市買樓,基本上,正常情況下,私樓需求是增加或起碼平線。

2)近日波哥大談硏究放寛按揭成數,讓有供款能力、但首期不足的上車客買樓,一般估計,最大機會是針對首置自住人士。在印花稅辣招不撤的情況下,市場二手樓供應仍然減少,換句話說,增需求,但不增二手供應,樓價如何走?

估樓價,不得不估經濟,從近來一些數據,略看出經濟形勢的端倪:

1)香港兩大板塊金融和地產,股市從2018年頭至年尾跌去了20%,地產則平穩下跌,其影響不用多說了。

2)另一香港政府很重視的板塊-旅遊業,在廣深港高鐵和港珠澳大橋分別在2018年9月和10月通車後,每日經此兩項基建入境的內地旅客加起來約八萬人次。旅發局公布,上月訪港旅客人次近600萬,較去年同期上升20.6%,當中內地訪港旅客佔七成七,超過463萬人次。香港人人投訴迫爆門口,街都落唔到,以為一定發大達?2018年11月香港零售業總銷貨值僅增長1.4%,我們必須注意,零售數據沒有分本地或是遊客的消費,總之是一個數包括了全部,數字話我們知內地旅客只是來買些少日用品和吃大家樂大快活。事實上,我在街上見到的情景也是如此!

其實,內地旅客的消費模式改變,內含一些意義,這大概解釋了這十年香港以至全球的房價現象!

如果我們還記得2008年金融海嘯,中國放水四萬億人民幣,人民幣匯價上升,中國人每年經濟增長保八,各省市政府收農地,建成一棟又一棟的高樓大廈,賠償是以農民的原住宅面積計,通常以千尺計,樓宇建成後,以新樓同等面積對換,後來價水漲船高,農民和一般人都富起來,賣了樓,突如其來的財富,卻沒有多大其他技能,唯有是繼續買物業,甚至到全世界買樓,這是陪伴著香港以至全世界房價上升的背景趨勢,低息和印鈔只是部分原因。

到了今天,歷史能否再重複一遍?觀從上文談到內地旅客的消費模式改變,我認為是不會。

話說回來,香港樓價有沒有跌七成的場景?我認為沒有,你看政府做晒準備,減私樓供應和放寬上車按揭成數,應該好難。不過,高位跌五成是有機會;之前所說內地農民富起來的故事中的農民,在早期用cash買香港樓,眼巴巴看著舊cash萎縮,是帶頭人踩人出貨的最佳人選,賺少當贏吧了!



Source:中原樓價指數


後記:早排去悟州,真係好多爛尾樓,間間都只得個石屎殼




如果期望內地錢打救,我認為在現階段應該不大可能!要救都救內地樓先吧!同樣地,內地自己也在谷內需,有錢的,都在內地消費,這解釋了為何香港旅遊數據旺丁不旺財。


19 則留言:

  1. 香港樓價會向下跌五成:若計最高樓價(應該是平均吧),約20000元/呎,跌五成即係平均10000/呎,但現時各財團買地呎價都要成7000多~8000多元/呎,不知這又是如何解釋?

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    1. 你少擔心,他們不只是賣樓,還賺你的衣食住行,商場租金

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  2. 我幫Blog主補充少少觀點,FF下咩情況下會大跌50%UP,其實都唔係太難(笑)

    1. 匯率。香港行聯匯,港樓即美元資產。經濟危機時,香港唔似其他亞洲國家可以貶值貨幣來緩減衰退,令資產價格暴跌。

    2. 人民幣。中國債務問題惡化,中央若選擇唔令國企破產,只能金融鎖國放水刺激經濟,人民幣大幅貶值香港陷入嚴重通縮。

    3. 聯匯。若政治因素令香港棄守聯匯,港元局部或直接掛勾人民幣,港樓由美元資產變人仔資產,香港人又會否不離不棄大叫GOGOGO?

    4. 中國經濟衰退。若國內經濟再惡化落去,香港作為小金庫,中央會唔會落order要求國企將「員工宿舍」沽出調美元回去救國填數?

    5. 中美衝突,中間人GG。中國過去30年既增長模式已到臨界點,已到不可不變既地步。而美國察覺過去自己訂立既國際秩序不利發展,想推倒重來。呢幾年正值多事之秋,大破大立之年,誰又敢說香港中間人既特殊地位永恒不變?就算中國逢凶化吉,中間既波幅亦可以高得嚇人。

    後記,我唔係終極淡淡,末日信徒,以上情況都係低機率情境。我既觀點只係回報計唔掂數,upside有限,downside極大,又無安全邊際。我寧願安心冬眠等春天,總有勇士充滿自信能在寒冬中能打獵到北極熊,呢D錢比佢賺吧。

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    1. 新手一問,若以上事情發生,唔通手持CASH就會大步檻過?

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    2. Joe, 4和5發生的機率又唔係咁低,只是如果中央要攞返國企在港的小金庫,你們不會知道

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    3. Unknown, 手持cash放在銀行,存美元,財息兼收,沒有債,唔使食驚風散。下次留言請留名,方便溝通。

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    4. Blog主,香港因為聯匯關係,往往係資金離開亞洲區既尾站,到時候應該有蛛絲馬跡,可以出現時再討論。

      我想提出一個觀點,資金並不是不會離開香港,只係最後才離開,根據歷史數據過去幾個加息週期,港息最終都會跟足美息,而且往往係前段慢升,後段急追。

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    5. Unknown,首先你要定義何謂檻過。

      如果出現衰退,個個人都會瀨野,理論上越有錢負面影響越大。但計番條數,誠哥帳面唔見幾個零對佢影響唔大,反之普通人失業負資產生活質素大倒退可能仲大鑊。所以某富豪話基層情願努力搵錢,都唔好望經濟爆煲係相當正確。

      回應番你問題,冬天大家都捱緊,咁有錢緊係比無錢好,負債輕緊係比負債重好。負磅越輕,準備得越充足,就無咁容易比人踢出局,洗完牌下個週期開始可以搶佔先機。

      其實應該點做,係好睇前幾年既倉位。若果上個週期有玩套息遊戲,身家已經翻左幾翻,基本動作係減槓桿減債維持好既現金流。若果上個週期無玩到,基本上已經唔合格失晒先機,咁不如保住份工留多D錢,等下個週期睇清楚遊戲規則再玩。

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    6. 多謝Jie哥那麼詳細回應Unknown, 有錢捱好過無錢捱或甚至負債,我都學到嘢!

      至於在香港泊了一大舊錢,究竟性質是否hostile, 我另外出文分析一下,很有趣

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  3. 十分期待Blog主另文分析!

    留港資金由09年起暴增,2015前銀行體系結餘既增減都同美國QE時間吻合,我相信呢舊主要係美資既錢。

    2015年尾Fed開始停QE,加息,QT,開始行利率正常化,結餘由over4000億回落至17年2500億。及後美國稅改及Fed加息步伐加快,17年第3季資金再開始流走直至目前結餘穩定在700億左右。

    我相信外資閒錢已經走得七七八八,目前港息與美息尚有差距,原因係有一批資金停泊在香港。我請教過同行既朋友聞說係阿爺2016年禁止走資後,國企海外收購被嚴令禁止而停泊在港既資金,亦正係有呢筆資金做緩衝加上本港借貸需求疲弱,所以令結餘一直有錢而唔需要跟足美息。

    香港資產價格對息口既真正反應,其實係要等港息追上美息時先見真章,而呢個時間亦應該係阿爺需要由香港抽錢走既時間。

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    1. 長知識了
      但我有個問題
      什麼情況下阿爺會抽錢走呢?
      降準能降到何時呢
      市場已經被水浸的環境寵壞了,水緊少少反應已經很大,所以中國政府有問題時又放水降準,咁仲有乜雖要再抽走資金呢?
      真心希望指教

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    2. 傾傾下有D偏離左Blog主既原文議題,先講聲唔好意思

      Andrew你首先要了解,中國水浸的是人民幣,而危急時想抽走既係美元

      人民幣以美元為基礎,當中美經濟環境背馳時,人仔既壓力就會非常大。例如美國而家縮表,按理中國央行係需要跟縮,但內地經濟唔好又需要放水刺激經濟,咁矛盾就會出現。目前阿爺做法係局部放水,並以真金白銀支持人民幣匯價,但只係權宜之計。當中國經濟到達某個臨界點,維穩成本過高,央行明白匯價/寬鬆不能並存時,政策就會出現重大轉變。

      好多人誤解左中國放水等如香港水浸,中國能增加供應既係人民幣,試諗下中國如果印左100萬億人仔,而呢舊錢流出國外會有咩影響?最壞情況係人民幣匯價大跌,中央亦無足夠美元干預離岸匯價,所以呢種情況絕不可能發生。中央若要大力印鈔刺激經濟,必定會先將外匯調回補充儲備,然後實行金融鎖國,確保資金唔會外流才會開動印鈔機。

      香港行聯匯,經濟面跟中國,資金面跟美國。過去10年中國經濟高速增長,本身香港應該係跟中國加息/升值貨幣,但無奈被動地要跟隨美國寬鬆,令資產價格大升。但未來10年既背馳又該如何?不但不能跟隨中國放水,反而要跟美國緊縮。

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    3. 我感謝你詳細回應至真,我說過會分析香港果舊cash係咪hostile,會一定出,只是有些數據想睇一睇confirm一下,而且有些topic一早已經定了,因此要排隊

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    4. 其實我的睇法差不多,不過,我從另一角度也略看到這舊錢的性質

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    5. 新文章答你們的問題
      https://luan-invest.blogspot.com/?m=0

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