香港樓市跌七成的場景在哪兒？

2019年開局，中國人民銀行即宣布全面降準100點子，分兩次1月15日和25日各50點子，淨釋放流動性8000億人民幣，有說是為緩衝貿易戰影響，有説為救房市。不過，中國每年這段時間特別水緊，年關將近，人人唱錢派利是，加重巿場資金緊張情況，大幅降準不無道理，我認為無需過度解讀。

2019年年頭，樓市專家紛紛對樓市作出預測，頗多人認為樓市很難大跌，大概只會跌20%，頂多30%，大部分專家估計10至20%，以我所知只有一個近日很受歡迎的Bond ，Bond Desk Dr.Ng估樓市下跌七成，有分析認為香港樓市很難跌七成，因為沒有很多人大規模地槓桿買樓。除了世界大戰，香港是否沒有場景下跌七成？在下也有些微見解獻醜一下。

自各種印花稅辣招、壓力測試和按揭成數收緊等政策下，買樓的香港人很難大幅槓桿或做確認人摸貨，這一點是清楚的。但在美中貿易戰的影響下，2019年香港經濟何去何從？由於現在才只過了數天，沒有很多數據作分析，一切都要靠估。不過，從旁敲側擊，或可窺探到政府怎樣看。

以下是一些近期觀察：

1）12月公布的《長遠房屋策略》2018 年 周年報告中，政府將未來十年公私營房比例由目前6：4轉作7：3。報告同時估計2019-20 至 2028-29
年度的十年總房屋供應目標為450,000伙，較 2017 年就 2018-19 至 2027-28 年度十年期公布的供應目標 46 萬個單位少 10 000 個單位。 注意！報告指出這主要是由於住戶數目淨增長下跌。以此計算，未來十年每年平均住宅供應量為45000伙，私樓供應目標就由2017年估算的18400伙減至13,500伙，私樓供應不是增加，而是減少。

《長策》報告指出，《長策》並無就公私營房屋供應設定一個固定的比例，「而是期望政府能考慮各種相關因素(包括對於不同房屋類別的需求及市場情況)作出檢視，並在有需要時調整公私營房屋之間的比例」；換句話說，報告是因應巿況調整公私樓供應比例，而2018年對2019-20 至 2028-29的需求估算是較2017年對2018-19 至 2027-28減少，原因是估算住戶數目淨增長下降！我們都知，人口是增長的，如果沒有政策阻止外來資金入市買樓，基本上，正常情況下，私樓需求是增加或起碼平線。

2）近日波哥大談硏究放寛按揭成數，讓有供款能力、但首期不足的上車客買樓，一般估計，最大機會是針對首置自住人士。在印花稅辣招不撤的情況下，市場二手樓供應仍然減少，換句話說，增需求，但不增二手供應，樓價如何走？

估樓價，不得不估經濟，從近來一些數據，略看出經濟形勢的端倪：

1）香港兩大板塊金融和地產，股市從2018年頭至年尾跌去了20%，地產則平穩下跌，其影響不用多說了。

2）另一香港政府很重視的板塊-旅遊業，在廣深港高鐵和港珠澳大橋分別在2018年9月和10月通車後，每日經此兩項基建入境的內地旅客加起來約八萬人次。旅發局公布，上月訪港旅客人次近600萬，較去年同期上升20.6%，當中內地訪港旅客佔七成七，超過463萬人次。香港人人投訴迫爆門口，街都落唔到，以為一定發大達？2018年11月香港零售業總銷貨值僅增長1.4%，我們必須注意，零售數據沒有分本地或是遊客的消費，總之是一個數包括了全部，數字話我們知內地旅客只是來買些少日用品和吃大家樂大快活。事實上，我在街上見到的情景也是如此！

其實，內地旅客的消費模式改變，內含一些意義，這大概解釋了這十年香港以至全球的房價現象！

如果我們還記得2008年金融海嘯，中國放水四萬億人民幣，人民幣匯價上升，中國人每年經濟增長保八，各省市政府收農地，建成一棟又一棟的高樓大廈，賠償是以農民的原住宅面積計，通常以千尺計，樓宇建成後，以新樓同等面積對換，後來價水漲船高，農民和一般人都富起來，賣了樓，突如其來的財富，卻沒有多大其他技能，唯有是繼續買物業，甚至到全世界買樓，這是陪伴著香港以至全世界房價上升的背景趨勢，低息和印鈔只是部分原因。

到了今天，歷史能否再重複一遍？觀從上文談到內地旅客的消費模式改變，我認為是不會。

話說回來，香港樓價有沒有跌七成的場景？我認為沒有，你看政府做晒準備，減私樓供應和放寬上車按揭成數，應該好難。不過，高位跌五成是有機會；之前所說內地農民富起來的故事中的農民，在早期用cash買香港樓，眼巴巴看著舊cash萎縮，是帶頭人踩人出貨的最佳人選，賺少當贏吧了！

Source:中原樓價指數

後記：早排去悟州，真係好多爛尾樓，間間都只得個石屎殼

如果期望內地錢打救，我認為在現階段應該不大可能！要救都救內地樓先吧！同樣地，內地自己也在谷內需，有錢的，都在內地消費，這解釋了為何香港旅遊數據旺丁不旺財。