一、二手樓冰火之大原因

曾經在自己blog 寫過梁振英與地產商過招的「高手過招」中指出，辣招中的BSD是「妨礙」mark 位，但不是「阻止」地產商賣樓，當時就指出，公司及內地人不肯付15%稅，地產商可以送優惠、或你5我10分拆溢價，只可以說稅項令地產商因而少賺。

事過差不多一年，地產商果然以此方法接招！新地在10月初重推九龍站天璽時，便向買家提供7成稅項開支補貼，之後新盤市暢旺起來。10至11月便賣出近1400，單是12月頭兩天兩個新盤便成交逾500伙。

一手盤暢旺並沒有帶動二手市場，相反二手樓交投卻非常冷淡，12月頭兩天十大藍籌屋苑中，中原地產只錄得9宗成交，美聯只錄得約7宗，利嘉閣也只錄得約7宗。有分析認為是一手樓貼近二手樓價，因而吸走二手樓的購買力。

發展商補貼了稅項開支或提供優惠之後，一手樓較二手樓價只有約12%溢價，事實上，從一手樓去貨量和速度之快，可見市場購買力並不差，可想而知是辣招壓抑了購買力，發展商一但吸收了稅項開支，或變相減價，即時可推動買家入市。同樣地，現時成交的二手樓都是積極減價的一批，也可說明只要肯減價，令一手樓與二手樓的溢價拉闊至原來20至30%，其實是不乏購買力的。

問題是「為何二手樓要減俾你先？」現時利率環境還沒有改變，供樓利息仍然很低，經濟仍然很好，失業率保持在3%，接近全民就業，完全沒有等錢使的氣氛推動減價賣樓。只要是不等錢使，利率低企之下，業主可以出租，甚至劏開幾間房增加回報率，慢慢收回成本和利息。總的而言，經濟不轉勢，二手樓價很難大幅下跌的，因為業主捱到。

然而在發展商立場而言，雖然經濟好景，失業率低，利率環境仍然低企，但發展商要在年度業績交成績表，有貨當然要賣，減價也只是少賺利潤而已。也因此，梁振英的辣招是針對着地產商而來，不是兩者有仇，而是要迫一手樓帶動大市回落。不過，沒有二手樓配合減價成風，其實回落幅度都只是有限。

看來梁振英的辣招只能推動樓市微微下調，在壓需求和壓樓價以免泡沬進一步擴大方面，總算獲得少少成功。但我在「高手過招」一文中還指出另一點，辣招的另一用途，是在政府土地收入減少之際，政府可在地產商賣樓過程中分一杯羹，由於兩者仍然在搏奕，立法會還未通過辣招，哈! 似乎此算盤打不響。