搜尋此網誌

2013年5月12日星期日

香港樓市的未來(3):水晶球的未來


我們都希望擁有水晶球預知未來,卻不知道原來自己就是水晶球。

讓我們先看一些數據。香港土地面積1,108平方公里,換算後為11,926,512,000平方尺,商業用地約為4平方公里或43,056,000平方尺, 2012年全年的本地生產總值為2,436億美元,每平方尺土地生產出來的生產總值(即GDP/ sq feet)為56,593美元,遠遠高於2012年人均生產總值37,351美元,人均生產總值是計算每個香港人從工作和勞力生產出來的價值。

從以上數據來看,人靠工作產生的價值,不及土地自身產生的價值,大大顯示以地謀利,例如收租、炒樓、炒地,的確好過做任何生產事情。

「收租好過做」,社會靠收租、等升值來賺取利潤,短期而言,財富效應的確能增加消費,從而惠及經濟增長,但聲色犬馬形式的消費,只是消耗性,不會為社會帶來增值,靠勞力賺取微利的人,越來越「得個做字」。

外來人的財富的確可推高樓價,人們不斷預期上升,便會囤積等升,不但浪費土地資源,更令土地出現短缺,土地自身產生的價值更上一層樓,而工作產生的價值更無意義。這種情況,長遠而言,等同不段吃老本,社會和經濟停滯不前,但周邊地區不會因香港停滯而停下來,香港競爭力大減,倘若土地無法擴展,競爭力與經濟便會螺旋式下跌,沒有經濟增長,土地便不會有價值。

如果未來不再出現之前文章所說的低息、低供應、環球印鈔製造出來的完美風暴,沒有製造生產力的經濟模式,樓價歷史高位很難再現。

你或會認為,只要土地供應限制,地價很難下跌,這令我想起羅馬共和國時代,經濟發展迅速,農民和大地主的鬥爭,激化羅馬社會矛盾,無地或少地公民加入起義,推倒政權,結束共和國時代。另外,羅馬帝國時代,經濟不斷出現危機,人口減少,田地荒蕪,經濟蕭條,為羅馬帝國滅亡製造契機,不要以為土地價值可以長期偏離社會和經濟承接能力!

增加土地供應和擴展土地版圖,可令地價回落,也令每平方尺的生產總值下降,讓人以勞力生產的邊制(marginal)價值增加,從而激發生產和創意,製造上流機會,人們的收入增加,這次是廣泛性的,消費以至經濟增長,買樓需求增加,樓價上升。樓市的未來,關鍵是我們的經濟活動有沒有製造生產力,這就是我所說自己就是水晶球!(待續)

10 則留言:

  1. 但大前提是要本港每人都收入改善, 但近年在低息環境下, 有資本的人更善於錢搵錢, 以致愈來愈財富不均, 將來就只有收租佬及租客的(人頭)數字在增加~~;p

    回覆刪除
    回覆
    1. 我上面文章重點是,樓價升要係因為普遍工作人口的收入升,而唔係靠收租等升值來增加財富,因為這種財富不均,最終引致楷級鬥爭,地主與人民之間的鬥爭,就如我所講羅馬帝國滅亡,最終受害的都會是收租佬

      刪除
  2. 阿爺老早就QE,印銀紙,已經十年了。 關鍵是,阿爺能否持續地大量印!

    回覆刪除
    回覆
    1. 遲些會講,不過我的觀點跟 Yahoo blog 主「地利根德閣業主」睇法一樣

      刪除
  3. 其實最令人擔心的野是這幾年最大的經濟增長是同自由行有關, 但因為香港的承受能力(無論是鋪租, 酒店房間, 還是交通工具的運載)巳到極限. 加上過去數年, 沒有新的商業區. 未來增長有限.

    回覆刪除
  4. 是否又回歸至林奮強先生的黃金五十計劃,關鍵是在短期內大舉發展基建及造地,增加住宅及商業用地,憑造大個餅來擴大香港的未來發展,計劃雖好,但現階段的政治氣氛,可能嗎?不敢抱厚望.............

    回覆刪除
  5. 思維方向差不多,對地產有認識都知商業地不足令香港無法發展

    回覆刪除

請留回應!